Vaak gestelde vragen

22 resultaten gevonden

Hoe alternatieve woonvormen zoals groepswonen juridisch organiseren?

Om het samenwonen van meerdere niet-verwanten in één woning te organiseren zijn er juridisch twee mogelijkheden:

  1. De medebewoners sluiten gezamenlijk een huurovereenkomst af met de verhuurder
    In dit geval dienen alle betrokken personen de huurovereenkomst te ondertekenen. Ze worden gezamenlijk huurder en oefenen gezamenlijk de rechten en plichten verbonden aan de huurovereenkomst uit. Zij moeten bvb gezamenlijk opzeggen. Wanneer één van de mede-huurders niet akkoord is kan niet geldig opgezegd worden. In deze formule wijzigingen aanbrengen aan de kant van de huurders kan enkel mits akkoord van de verhuurder en alle huurders die de overeenkomst ondertekend hebben. Deze formule garandeert dus optimale inspraak van iedereen maar is net om deze reden bij onenigheid moeilijk hanteerbaar. 
  2. Eén hoofdhuurder met één of meer onderhuurders:
    Een andere optie is dat één van de niet-verwante samenwonenden, de huurovereenkomst afsluit met de verhuurder als hoofdhuurder die dan op zijn beurt een deel van de woning onderverhuurt aan de mede-bewoners. Dit biedt meer vrijheid om wijzigingen aan de kant de huurders aan te brengen omdat het akkoord van de hoofdhuurder en de onderhuurder volstaat en het akkoord van de oorspronkelijk verhuurder (hoofdverhuurder) en mede-huurders niet meer nodig is. Uiteraard wordt hierdoor de inspraak van de mede-bewoners die onderhuren juridisch beperkt en neemt de hoofdhuurder een grotere verantwoordelijkheid. 

Opgelet: deze tweede optie veronderstelt de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) en houdt daarom een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Hoe de huurvovereenkomst beëindigen van een woning die niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd?

Wanneer een woning niet verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats zijn niet de regels van de woninghuurwet van toepassing maar de regels van een zogenaamde “huur van gemeen recht”. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van onbepaalde duur kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van bepaalde duur moet worden nageleefd. De huur blijft dus duren tot de afgesproken duur is verstreken. De wet voorziet niet in opzegmogelijkheden voor dit soort van contracten. U beschikt over de volgende mogelijkheden om deze overeenkomst te beëindigen:

  1. Het onderling akkoord
  2. Gebruik maken van de opzegmogelijkheid in het contract is voorzien (indien dit het geval is) 
  3. De gerechtelijke ontbinding door een vrederechter wegens contractuele wanprestatie

 

Hoe kan de huurder een huurcontract van 9 jaar beëindigen

De huurder kan een huurovereenkomst van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door eenvoudig een opzeg te geven. Hij moet een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit betekent dat de huur na de opzeg nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of hij daar gedurende deze drie maanden blijft wonen of niet.
De huurder moet zijn opzeg niet motiveren. Het is dus niet nodig om een reden voor de opzeg te geven. De achterliggende reden van de opzeg heeft trouwens ook geen enkele invloed op deze manier van beëindigen van de huurovereenkomst (eenzijdige opzeg door de huurder).
Indien de huurovereenkomst na de opzeg door de huurder eindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

  • 3 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het eerste jaar;
  • 2 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het tweede jaar;
  • 1 maand huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeggingstermijn van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven met een opzegtermijn van 1 maand, zonder een opzegvergoeding te betalen ook al gebeurt deze tegenopzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven
  • De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.
  • De opzegvergoeding moet niet meteen betaald worden. In de praktijk wordt dit verrekend bij de vrijgave van de huurwaarborg op het einde van de huur.

Opgelet: 

  1. Zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet geregistreerd is kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst
  2. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op contracten van drie jaar of minder. Wanneer deze zogenaamde “contracten van korte duur” echter stilzwijgend zijn blijven verder lopen, worden deze automatisch ook contracten van 9 jaar.
  3. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 zijn afgesloten. Deze contracten kunnen door de huurder enkel worden beëindigd onder de voorwaarden bepaald in het contract.

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Kan je een huurovereenkomst van korte duur verlengen?

Een overeenkomst van korte duur kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Wanneer een huur van korte duur stilzwijgend blijft verder lopen wordt de huurovereenkomst geacht vanaf het begin voor negen jaar te zijn aangegaan.

 

Mag de huurprijs worden aangepast/ geïndexeerd?

Voor de geschreven huurovereenkomsten is een jaarlijkse indexatie van de huurprijs toegelaten tenzij het huurcontract de indexatie uitdrukkelijk uitsluit. De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt echter nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden. 
Bovendien heeft een indexatie slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden. Bij een laattijdige aanvraag kan ze dus maximaal 3 maanden teruggekeerd worden.
De indexatie gebeurt op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer, waarbij volgende formule moet worden toegepast: 

geïndexeerde huurprijs=(basishuurprijs x nieuwe index)/aanvangsindex

De basishuurprijs is hierbij de huurprijs zonder de eventueel door de huurder verschuldigde kosten en lasten.
De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de overeenkomst (vb. index januari 2013 = 120,00).
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de ondertekening tenzij beide data gelijk zijn) (vb. index februari 2014 = 121,68). 
Indien u de berekening wenst te controleren kunt u beroep doen op de eenvoudig te gebruiken huurcalculator op de website van de Federale Overheidsdienst Economie 

Indexatie van huurprijs van een mondeling afgesloten huurovereenkomst is enkel mogelijk indien bewezen is dat partijen dit zijn overeengekomen (wat vaak erg moeilijk is bij mondelinge overeenkomsten).

 

Mag de verhuurder gas of elektriciteit doorverkopen?

Het energiedecreet laat niet toe dat particulieren gas of elektriciteit doorverkopen. Wat wel mag is facturen voor gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdelen onder de verschillende bewoners. Hierover maken de eigenaars van de verschillende appartementen het best goede afspraken onder elkaar.


Indien deze kosten worden doorgerekend naar een huurder wordt ook het best een duidelijke verdeelsleutel afgesproken in de huurovereenkomst. Aan een huurder kunnen enkel werkelijk kosten aangerekend worden. Dit moet gebeuren met een “afzonderlijke rekening”. De wetgever bedoelt hiermee dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

 
De facturen waarop de aanrekening is gebaseerd moeten voorgelegd worden zodat een controle van de rekening mogelijk is. Voor appartementsgebouwen volstaat het dat aan de huurder die de aanrekening wil controleren, de mogelijkheid wordt geboden om de facturen in te kijken. Op die manier wil men de eigenaar vrijwaren van al te veel kopieerwerk.

 
De wet laat ook toe dat verhuurders en huurders in de huurovereenkomst een forfaitair bedrag afspreken voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen vermeden worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en eisen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling de werkelijke kosten. 

 

Mag je als huurder 1 maand huurwaarborg terugvragen als je 3 maanden borg hebt betaald bij huurcontracten van voor 18 mei 2007?

De wetgever heeft met ingang van 18/05/2007 een maximumbedrag van twee maanden huur voorzien voor een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Daarvóór was dit maximum drie maanden huur.
De wet heeft geen verplichting opgelegd om contracten die vóór 18/05/2007 werden afgesloten aan te passen. De huurwaarborgregeling voor een bedrag van drie maanden huur op een geblokkeerde rekening blijft dus geldig.

 

Moet ongedierte in de woning door de huurder of door de verhuurder worden opgelost?

Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast. Wij denken hier aan volgende verplichtingen:

  • De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan de huurder het ongestoord genot van de woning te geven
  • De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en  moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. U doet er goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte. 

 

Wanneer wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij de vrijgave van de huurwaarborg kan een deel of de volledige huurwaarborg echter ook naar de verhuurder gaan voor bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De huurwaarborg kan evenwel niet zomaar door de verhuurder aangesproken worden om renovatiewerken uit te voeren. 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen om zijn familie in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om zijn bloedverwanten in te woning te laten wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een huurovereenkomst van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om zijn bloed- of aanverwanten (of die van zijn echtgenoot) in de woning te laten wonen in plaats van de huurder. Met bloed- of aanverwanten worden bedoeld:

  • afstammelingen,
  • aangenomen kinderen,
  • bloedverwanten in de opgaande lijn en
  • bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus). 

De verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren.
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven.
  • De opzegtermijn van zes maanden begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de huurder de opzegging heeft gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.

Opgelet :

  1. De woning moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en effectief en doorlopend betrokken blijven, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huur. Hier kan de verhuurder enkel aan ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken. 
  2. Deze opzegmogelijkheid in het voordeel van bloed- of aanverwanten kan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst uitgesloten zijn. Het is aangewezen om het contract er op na te lezen.
  3. Voor huurovereenkomsten afgesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is deze opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet mogelijk voor bloed- of aanverwanten in de derde graad maar wel voor bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad.
  4. Deze opzegmogelijkheid is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van negen jaar en niet op huurovereenkomsten van drie jaar of minder. Houd er wel rekening mee dat een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, ook een contract van 9 jaar is.
  5. De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen om zelf in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een contract van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om er zelf te gaan wonen. De opzegtermijn is 6 maanden. De verhuurder is verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moet daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer hij deze voorwaarden niet naleeft riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. 

Opgelet: een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen is ook een contract van 9 jaar.

 

Wat als de verhuurder een huurovereenkomst van drie jaar of minder wil opzeggen?

Is de huurovereenkomst afgesloten voor een duur van drie jaar of minder dan is de opzeg door de verhuurder enkel mogelijk tegen het einde van de afgesproken duur en kunnen geen bijzondere redenen worden ingeroepen om de huurovereenkomst eenzijdig vroeger te beëindigen.

De opzegtermijn is drie maanden. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. Aangezien een laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot 9 jaar en de rechtspraak in de meerderheid van de gevallen aanneemt dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling, kan deze opzeg het best tijdig bij aangetekende brief worden verstuurd (= drie maanden + één of meerdere weken vóór het einde van de huur). Eerder mag ook, maar het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van drie jaar of minder. 

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Wat als u als huurder wordt gediscrimineerd?

Net zoals een huurder mag kiezen waar hij gaat wonen, heeft een verhuurder het recht om te kiezen aan wie hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder waarvan hij denkt dat hij goed voor de verhuurder woning zal zorgen en vindt het belangrijk dat deze huurder de huurprijs zal kunnen betalen.  Met deze bekommernis is helemaal niets verkeerd. Een eigenaar mag dus weigeren om aan iemand te verhuren. 
Wanneer een weigering om te verhuren echter gebeurt op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie. Deze kenmerken zijn: geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit), genderidentiteit, genderexpressie, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming.

Discriminatie is verboden.

De bevoegdheid om te beoordelen of er sprake is van discriminatie behoort toe aan de rechtbanken. Zij kunnen, naargelang het geval, de staking van de discriminatie bevelen, een dwangsom of een schadevergoeding uitspreken of in bepaalde gevallen zelfs een dader strafrechtelijk veroordelen en boetes en gevangenisstraffen opleggen.
Sinds 1 juli 2014 – dit is de datum waarop Vlaanderen voor private huur bevoegd werd - is de toepasselijke regelgeving het Vlaams decreet van 10 juli 2008 houdende een kader voor het Vlaamse gelijkekansen- en gelijkebehandelingsbeleid. Op de gevallen van discriminatie vóór 1 juli 2014 is de federale regelgeving van toepassing. (de antiracismewet en antidiscriminatiewet van 10/05/2007).

 

Wat met de huurovereenkomst als de huurder overlijdt?

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder en kunnen opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden:

  • Indien het een huurovereenkomst van 9 jaar betreft, heeft de huurder (in dit geval de erfgenamen) de mogelijkheid om de huurovereenkomst op eender welk moment te beëindigen, mits inachtname van een opzegperiode van 3 maanden. Tijdens deze opzegperiode moet de huur verder betaald worden. Als de opzeg bovendien gebeurt in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst is er daarnaast nog een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur verschuldigd naargelang het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar. Een uitzondering hierop zijn echter de niet-geregistreerde contracten: hier kan men opzeggen zonder termijn en zonder schadevergoeding. Naast deze wettelijk voorziene opzeggingsmodaliteiten kan men natuurlijk ook altijd eerst trachten om tot een onderling akkoord te komen met de verhuurder en de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming beëindigen. 
  • Bij een huurovereenkomst van korte duur (huurovereenkomst van maximum 3 jaar) is er geen mogelijkheid om eenzijdig vroegtijdig te beëindigen. Hier bent u dus sowieso aangewezen op een onderling akkoord met de verhuurder. 

 

Welke herstellingen zijn ten laste van de huurder en welke ten laste van de verhuurder?

Over de staat van de huurwoning zegt de wet dat "de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is".

Gedurende de hele overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve het normale onderhoud dat ten laste van de huurder valt. De wet geeft niet veel details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar geeft enkele voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen: 

  • haarden en schoorstenen
  • glasbreuk
  • tegels 
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels 
  • deuren en vensterramen. 

Daarnaast moet de huurder instaan voor “kleine herstellingen en onderhoud”. Ook daarvan geeft de wet geen details maar er bestaan wel indicatieve lijsten van welke herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder zijn. Ze zijn niet altijd volledig, maar samengesteld op basis van de gangbare praktijk bij verhuring van een woning als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zulke lijst vindt u in het het boekje ZieZo! ... Handig boekje voor huurders.

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht: de huurder moet nooit instaan voor het herstel van slijtage door ouderdom of schade door overmacht.
Overmacht betekent dat er een gebeurtenis was die de huurder niet gewild heeft en dat hij die gebeurtenis onmogelijk kon voorzien.

Voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie gelden er specifieke regels. De gebruiker (in dit geval de huurder) moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een erkende technicus. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Na elk nazicht levert de technicus hiervan een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.

Meer over het onderhoud van verwarmingsinstallaties leest u op de website Veilig Verwarmen: https://www.lne.be/veilig-verwarmen.

Welke minimale woningkwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn: 

  • minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
  • structurele stabiliteit van het gebouw
  • veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
  • indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken 
  • geen vochtproblemen
  • mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
  • vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. 

 

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?

Opgelet: de informatie op deze pagina is enkel van toepassing op alle huurcontracten, gesloten voor 1 januari 2019. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 kunt u terecht op www.woninghuur.vlaanderen

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Dat is niet wettelijk verplicht, maar als beide partijen afspreken dat er een waarborg te betalen is, schrijft de Huurwet wel enkele regels voor.

De normale huurwaarborg, op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder, mag NIET meer bedragen dan twee maanden huur. Het nieuwe Woninghuurdecreet, dat een huurwaarborg voorziet van drie maanden huur, is ENKEL van toepassing op contracten die worden gesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten is het dus ook niet toegelaten om na 1 januari 2019 een derde maand huur extra bovenop de al betaalde waarborg te vragen.

Het bedrag van de waarborg is te storten op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder: de verhuurder mag dat bedrag dus niet bij zich houden of op zijn eigen rekening storten.
Doet de verhuurder dat toch, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.

Op het maximumbedrag van twee maanden huur voorziet de Huurwet twee uitzonderingen, waarbij de waarborg wel drie maanden huur bedraagt:

  1. Een bankwaarborg die het de huurder schijven kan betalen. De huurder moet tijdens de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, de waarborg samenstellen door maandelijkse afbetalingen. Hij moet daarbij geen enkele rente betalen, en zal zelf pas rente ontvangen vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. 
    De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. Het bedrag van de waarborg mag ook niet hoger zijn dan drie maanden huur.
  2. Een bankwaarborg via het OCMW. Het OCMW dient daartoe een verzoek in bij de financiële instelling.

 

Weliswaar is een waarborg in een andere vorm (zoals een verzekeringsbon) voor een bedrag van drie maanden huur niet in strijd met de wet. Dergelijke regeling kan aan de huurder echter NIET worden verplicht: het is immers zijn geld, en hij heeft dan ook het recht zelf te kiezen op welke manier hij de waarborg plaatst.

Welke regels gelden er voor het onderverhuren van een huurwoning?

Voor onderverhuring zijn een aantal regels in acht te nemen:

Een huurder van een woning mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.


Indien de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder (betreffende het akkoord over deze bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de huurder.

Deze huurovereenkomst is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:

  • de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
  • de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
  • wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.
  • Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:
    • aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
    • aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.

Wanneer de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.
Alleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurder voor het niet naleven van deze bepalingen.

Opgelet: de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) houdt een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Wie draagt de kosten van de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur?

Het opmaken van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is een verplichting die de huurwet oplegt. De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken dat beroep gedaan wordt op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (=het ereloon van deze deskundige). De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.

Zijn rookmelders verplicht in een huurwoning?

De verhuurder is verantwoordelijk voor de plaatsing van de rookmelders. Als de rookmelder uitgerust is met een vervangbare batterij is de huurder verantwoordelijk voor de vervanging ervan na afloop van de levensduur, vermeld door de fabrikant.

  • Rookmelders voor private woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd zijn verplicht wanneer de huurovereenkomst werd afgesloten na 31/12/2012. 
  • Voor woningen die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats en gebouwd zijn vóór 1945, zijn rookmelders verplicht vanaf 1/1/2016.
  • Voor woningen die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats en gebouwd zijn vanaf 1945, zijn rookmelders verplicht vanaf 1/1/2019.

Opgelet: er gelden andere regels voor sociale huurwoningen, woningen waarvoor een sociale lening is toegekend en woningen die verbouwd worden.