Veelgestelde vragen

27 resultaten gevonden

Pagina's

Aan welke voorwaarden moet de huurwoning voldoen?

Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale veiligheid-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode.
De woning moet stabiel en toegankelijk zijn. Verder moet ze beschikken over voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. Tenslotte moet de woning brandveilig zijn.
Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van een technisch verslag na of de woning al dan niet voldoet aan de elementaire vereisten. Een gebrek wordt gequoteerd met strafpunten op basis van de aard en de ernst van het probleem. Als een woning vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Een ongeschikte woning mag niet meer (verder) verhuurd worden, ongeacht de oorsprong van de gebreken.

Hoe alternatieve woonvormen zoals groepswonen juridisch organiseren?

Om het samenwonen van meerdere niet-verwanten in één woning te organiseren zijn er juridisch twee mogelijkheden:

  1. De medebewoners sluiten gezamenlijk een huurovereenkomst af met de verhuurder
    In dit geval dienen alle betrokken personen de huurovereenkomst te ondertekenen. Ze worden gezamenlijk huurder en oefenen gezamenlijk de rechten en plichten verbonden aan de huurovereenkomst uit. Zij moeten bvb gezamenlijk opzeggen. Wanneer één van de mede-huurders niet akkoord is kan niet geldig opgezegd worden. In deze formule wijzigingen aanbrengen aan de kant van de huurders kan enkel mits akkoord van de verhuurder en alle huurders die de overeenkomst ondertekend hebben. Deze formule garandeert dus optimale inspraak van iedereen maar is net om deze reden bij onenigheid moeilijk hanteerbaar. 
  2. Eén hoofdhuurder met één of meer onderhuurders:
    Een andere optie is dat één van de niet-verwante samenwonenden, de huurovereenkomst afsluit met de verhuurder als hoofdhuurder die dan op zijn beurt een deel van de woning onderverhuurt aan de mede-bewoners. Dit biedt meer vrijheid om wijzigingen aan de kant de huurders aan te brengen omdat het akkoord van de hoofdhuurder en de onderhuurder volstaat en het akkoord van de oorspronkelijk verhuurder (hoofdverhuurder) en mede-huurders niet meer nodig is. Uiteraard wordt hierdoor de inspraak van de mede-bewoners die onderhuren juridisch beperkt en neemt de hoofdhuurder een grotere verantwoordelijkheid. 

Opgelet: deze tweede optie veronderstelt de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) en houdt daarom een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Hoe de huurvovereenkomst beëindigen van een woning die niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd?

Wanneer een woning niet verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats zijn niet de regels van de woninghuurwet van toepassing maar de regels van een zogenaamde “huur van gemeen recht”. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van onbepaalde duur kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van bepaalde duur moet worden nageleefd. De huur blijft dus duren tot de afgesproken duur is verstreken. De wet voorziet niet in opzegmogelijkheden voor dit soort van contracten. U beschikt over de volgende mogelijkheden om deze overeenkomst te beëindigen:

  1. Het onderling akkoord
  2. Gebruik maken van de opzegmogelijkheid in het contract is voorzien (indien dit het geval is) 
  3. De gerechtelijke ontbinding door een vrederechter wegens contractuele wanprestatie

 

Hoe kan de huurder een huurcontract van 9 jaar beëindigen

De huurder kan een huurovereenkomst van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door eenvoudig een opzeg te geven. Hij moet een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit betekent dat de huur na de opzeg nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of hij daar gedurende deze drie maanden blijft wonen of niet.
De huurder moet zijn opzeg niet motiveren. Het is dus niet nodig om een reden voor de opzeg te geven. De achterliggende reden van de opzeg heeft trouwens ook geen enkele invloed op deze manier van beëindigen van de huurovereenkomst (eenzijdige opzeg door de huurder).
Indien de huurder de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

  • 3 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het eerste jaar;
  • 2 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het tweede jaar;
  • 1 maand huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeggingstermijn van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegen-opzeg geven met een opzegtermijn van 1 maand, zonder een opzegvergoeding te betalen ook al gebeurt deze tegen-opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven
  • De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van ontvangst van de opzegbrief.
  • De opzegvergoeding moet niet meteen betaald worden. In de praktijk wordt dit verrekend bij de vrijgave van de huurwaarborg op het einde van de huur.

Opgelet: 

  1. zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet geregistreerd is kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst
  2. bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op contracten van drie jaar of minder. Wanneer deze zogenaamde “contracten van korte duur” echter stilzwijgend zijn blijven verder lopen, worden deze automatisch ook contracten van 9 jaar.
  3. bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 zijn afgesloten. Deze contracten kunnen door de huurder enkel worden beëindigd onder de voorwaarden bepaald in het contract.

Hoe lang krijg ik de Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs (de Vlaamse huursubsidie)?

De Vlaamse huursubsidie wordt gedurende maximaal negen jaar uitbetaald, te rekenen vanaf de startdatum van uw huurovereenkomst. Als u op de aanvraagdatum bovendien minstens 65 jaar of ernstig gehandicapt bent en uw nieuwe woning voldoet aan alle voorwaarden, kan uw huursubsidie zelfs voor onbepaalde duur worden uitbetaald.

In bepaalde gevallen zal de uitbetaling van uw huursubsidie vervroegd worden stopgezet. Dat zal het geval zijn als:

  • uw inkomen tijdens een inkomenscontrole na 2 jaar boven het dan geldende maximuminkomen ligt
  • uw inkomen tijdens een inkomenscontrole na 6 jaar boven het dan geldende maximuminkomen ligt, behalve als uw huursubsidie van onbepaalde duur is
  • u rechthebbend wordt op de Vlaamse huurpremie
  • u ingeschreven moet zijn op de wachtlijst bij een sociale huisvestingsmaatschappij die actief is in uw gemeente en u nu van deze wachtlijst geschrapt wordt, of als u door een nieuwe verhuis niet meer aan deze voorwaarde voldoet en u dit niet binnen de zes maanden na uw verhuis opnieuw in orde brengt
  • u verhuist naar een woning die niet aan de voorwaarden voldoet. De woning heeft bijvoorbeeld ernstige gebreken. Als u uw huursubsidie aangevraagd heeft vanaf 1 mei 2014, moet u er bij een nieuwe verhuis ook op letten dat uw nieuwe huurprijs onder het maximum blijft

Is het nu een zelfstandige woning of een kamer?

Het onderscheid tussen woningen en kamers wordt in het kader van de woonkwaliteitsbewaking gemaakt op basis van de feitelijke toestand.

In de praktijk wordt echter vastgesteld dat het onderscheid tussen een eengezinswoning en een kamerwoning niet (meer) altijd even eenduidig is.

Een eengezinswoning kan immers feitelijk bewoond worden door één gezin, maar ook door verschillende alleenstaanden. In het eerste geval is de Vlaamse Wooncode van toepassing, maar in het tweede geval moeten de vereisten uit het Kamerdecreet gerespecteerd worden.
De beoordeling van de feitelijke toestand is bijgevolg doorslaggevend, maar blijkt in de praktijk niet altijd evident. De  omzendbrief van minister Van den Bossche van 23 december 2011 met referte RWO/2011/1 geeft daarom een aantal richtlijnen.

 

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Kan je een huurovereenkomst van korte duur verlengen?

Een overeenkomst van korte duur kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Wanneer een huur van korte duur stilzwijgend blijft verder lopen wordt de huurovereenkomst geacht vanaf het begin voor negen jaar te zijn aangegaan.

 

Mag de huurprijs worden aangepast/ geïndexeerd?

Voor de geschreven huurovereenkomsten is een jaarlijkse indexatie van de huurprijs toegelaten tenzij het huurcontract de indexatie uitdrukkelijk uitsluit. De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt echter nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden. 
Bovendien heeft een indexatie slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden. Bij een laattijdige aanvraag kan ze dus maximaal 3 maanden teruggekeerd worden.
De indexatie gebeurt op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer, waarbij volgende formule moet worden toegepast: 

geïndexeerde huurprijs=(basishuurprijs x nieuwe index)/aanvangsindex

De basishuurprijs is hierbij de huurprijs zonder de eventueel door de huurder verschuldigde kosten en lasten.
De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de overeenkomst (vb. index januari 2013 = 120,00).
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de ondertekening tenzij beide data gelijk zijn) (vb. index februari 2014 = 121,68). 
Indien u de berekening wenst te controleren kunt u beroep doen op de eenvoudig te gebruiken huurcalculator op de website van de Federale Overheidsdienst Economie 

Indexatie van huurprijs van een mondeling afgesloten huurovereenkomst is enkel mogelijk indien bewezen is dat partijen dit zijn overeengekomen (wat vaak erg moeilijk is bij mondelinge overeenkomsten).

 

Mag de verhuurder gas of elektriciteit doorverkopen?

Het energiedecreet laat niet toe dat particulieren gas of elektriciteit doorverkopen. Wat wel mag is facturen voor gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdelen onder de verschillende bewoners. Hierover maken de eigenaars van de verschillende appartementen het best goede afspraken onder elkaar.


Indien deze kosten worden doorgerekend naar een huurder wordt ook het best een duidelijke verdeelsleutel afgesproken in de huurovereenkomst. Aan een huurder kunnen enkel werkelijk kosten aangerekend worden. Dit moet gebeuren met een “afzonderlijke rekening”. De wetgever bedoelt hiermee dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

 
De facturen waarop de aanrekening is gebaseerd moeten voorgelegd worden zodat een controle van de rekening mogelijk is. Voor appartementsgebouwen volstaat het dat aan de huurder die de aanrekening wil controleren, de mogelijkheid wordt geboden om de facturen in te kijken. Op die manier wil men de eigenaar vrijwaren van al te veel kopieerwerk.

 
De wet laat ook toe dat verhuurders en huurders in de huurovereenkomst een forfaitair bedrag afspreken voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen vermeden worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en eisen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling de werkelijke kosten. 

 

Pagina's