Vaak gestelde vragen

28 resultaten gevonden

Pagina's

Mag de verhuurder gas of elektriciteit doorverkopen?

Het energiedecreet laat niet toe dat particulieren gas of elektriciteit doorverkopen. Wat wel mag is facturen voor gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdelen onder de verschillende bewoners. Hierover maken de eigenaars van de verschillende appartementen het best goede afspraken onder elkaar.


Indien deze kosten worden doorgerekend naar een huurder wordt ook het best een duidelijke verdeelsleutel afgesproken in de huurovereenkomst. Aan een huurder kunnen enkel werkelijk kosten aangerekend worden. Dit moet gebeuren met een “afzonderlijke rekening”. De wetgever bedoelt hiermee dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

 
De facturen waarop de aanrekening is gebaseerd moeten voorgelegd worden zodat een controle van de rekening mogelijk is. Voor appartementsgebouwen volstaat het dat aan de huurder die de aanrekening wil controleren, de mogelijkheid wordt geboden om de facturen in te kijken. Op die manier wil men de eigenaar vrijwaren van al te veel kopieerwerk.

 
De wet laat ook toe dat verhuurders en huurders in de huurovereenkomst een forfaitair bedrag afspreken voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen vermeden worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en eisen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling de werkelijke kosten. 

 

Mag je als huurder 1 maand huurwaarborg terugvragen als je 3 maanden borg hebt betaald bij huurcontracten van voor 18 mei 2007?

De wetgever heeft met ingang van 18/05/2007 een maximumbedrag van twee maanden huur voorzien voor een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Daarvóór was dit maximum drie maanden huur.
De wet heeft geen verplichting opgelegd om contracten die vóór 18/05/2007 werden afgesloten aan te passen. De huurwaarborgregeling voor een bedrag van drie maanden huur op een geblokkeerde rekening blijft dus geldig.

 

Moet ongedierte in de woning door de huurder of door de verhuurder worden opgelost?

Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast. Wij denken hier aan volgende verplichtingen:

  • De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan de huurder het ongestoord genot van de woning te geven
  • De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en  moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. U doet er goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte. 

 

Wanneer voert Wonen-Vlaanderen conformiteitsonderzoeken uit?

Naast de gemeenten voeren ook woningcontroleurs van Wonen-Vlaanderen conformiteitsonderzoeken uit. Bij strafrechtelijke procedure treedt de woningcontroleur samen met de wooninspecteur op.

Wonen-Vlaanderen voert conformiteitsonderzoeken uit:

  • als de burgemeester om advies heeft gevraagd in een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring;
  • als een eigenaar of verhuurder een tweede opninie vraagt na de weigering van een conformiteitsattest door de burgmeester of omdat de burgemeester niet reageert op een vraag voor conformiteitstattest;
  • als een huurder een Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs (huursubsidie) heeft aangevraagd;
  • als een sociaal verhuurkantoor een woning in huur wil nemen;
  • op eigen initiatief
  • in het kader van de strafrechtelijke procedure.

Wanneer wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij de vrijgave van de huurwaarborg kan een deel of de volledige huurwaarborg echter ook naar de verhuurder gaan voor bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De huurwaarborg kan evenwel niet zomaar door de verhuurder aangesproken worden om renovatiewerken uit te voeren. 

Wat als de huurwoning niet voldoet aan de regelgeving?

Als tijdens een onderzoek van uw woning gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen beëindigd worden. Het (verder) verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete tot zelfs een gevangenisstraf.

Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen worden opgenomen op een Vlaamse inventaris. Als u uw woning niet meteen terug in orde brengt en de woning na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen. Tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of schorsing heeft toegekend.

Daarnaast rust er een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs.

Tenslotte kan, onder bepaalde voorwaarden, de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheerrecht krijgen over de woningen die opgenomen zijn in de inventarislijst van ongeschikte en/ of onbewoonbare woningen.

Meer informatie over het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen om zijn familie in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om zijn bloedverwanten in te woning te laten wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een huurovereenkomst van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om zijn bloed- of aanverwanten (of die van zijn echtgenoot) in de woning te laten wonen in plaats van de huurder. Met bloed- of aanverwanten worden bedoeld:

  • afstammelingen,
  • aangenomen kinderen,
  • bloedverwanten in de opgaande lijn en
  • bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus). 

De verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren.
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven.
  • De opzegtermijn van zes maanden begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de huurder de opzegging heeft gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.

Opgelet :

  1. De woning moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en effectief en doorlopend betrokken blijven, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huur. Hier kan de verhuurder enkel aan ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken. 
  2. Deze opzegmogelijkheid in het voordeel van bloed- of aanverwanten kan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst uitgesloten zijn. Het is aangewezen om het contract er op na te lezen.
  3. Voor huurovereenkomsten afgesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is deze opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet mogelijk voor bloed- of aanverwanten in de derde graad maar wel voor bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad.
  4. Deze opzegmogelijkheid is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van negen jaar en niet op huurovereenkomsten van drie jaar of minder. Houd er wel rekening mee dat een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, ook een contract van 9 jaar is.
  5. De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen om zelf in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een contract van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om er zelf te gaan wonen. De opzegtermijn is 6 maanden. De verhuurder is verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moet daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer hij deze voorwaarden niet naleeft riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. 

Opgelet: een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen is ook een contract van 9 jaar.

 

Wat als de verhuurder een huurovereenkomst van drie jaar of minder wil opzeggen?

Is de huurovereenkomst afgesloten voor een duur van drie jaar of minder dan is de opzeg door de verhuurder enkel mogelijk tegen het einde van de afgesproken duur en kunnen geen bijzondere redenen worden ingeroepen om de huurovereenkomst eenzijdig vroeger te beëindigen.

De opzegtermijn is drie maanden. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. Aangezien een laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot 9 jaar en de rechtspraak in de meerderheid van de gevallen aanneemt dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling, kan deze opzeg het best tijdig bij aangetekende brief worden verstuurd (= drie maanden + één of meerdere weken vóór het einde van de huur). Eerder mag ook, maar het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van drie jaar of minder. 

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Pagina's