Vaak gestelde vragen

27 resultaten gevonden

Pagina's

Wat met de huurovereenkomst als de huurder overlijdt?

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder en kunnen opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden:

  • Indien het een huurovereenkomst van 9 jaar betreft, heeft de huurder (in dit geval de erfgenamen) de mogelijkheid om de huurovereenkomst op eender welk moment te beëindigen, mits inachtname van een opzegperiode van 3 maanden. Tijdens deze opzegperiode moet de huur verder betaald worden. Als de opzeg bovendien gebeurt in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst is er daarnaast nog een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur verschuldigd naargelang het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar. Een uitzondering hierop zijn echter de niet-geregistreerde contracten: hier kan men opzeggen zonder termijn en zonder schadevergoeding. Naast deze wettelijk voorziene opzeggingsmodaliteiten kan men natuurlijk ook altijd eerst trachten om tot een onderling akkoord te komen met de verhuurder en de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming beëindigen. 
  • Bij een huurovereenkomst van korte duur (huurovereenkomst van maximum 3 jaar) is er geen mogelijkheid om eenzijdig vroegtijdig te beëindigen. Hier bent u dus sowieso aangewezen op een onderling akkoord met de verhuurder. 

 

Welke herstellingen zijn ten laste van de huurder en welke ten laste van de verhuurder?

Over de staat van de huurwoning zegt de wet dat "de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is".

Gedurende de hele overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve het normale onderhoud dat ten laste van de huurder valt. De wet geeft niet veel details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar geeft enkele voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen: 

  • haarden en schoorstenen
  • glasbreuk
  • tegels 
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels 
  • deuren en vensterramen. 

Daarnaast moet de huurder instaan voor “kleine herstellingen en onderhoud”. Ook daarvan geeft de wet geen details maar er bestaan wel indicatieve lijsten van welke herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder zijn. Ze zijn niet altijd volledig, maar samengesteld op basis van de gangbare praktijk bij verhuring van een woning als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zulke lijst vindt u in het het boekje ZieZo! ... Handig boekje voor huurders.

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht: de huurder moet nooit instaan voor het herstel van slijtage door ouderdom of schade door overmacht.
Overmacht betekent dat er een gebeurtenis was die de huurder niet gewild heeft en dat hij die gebeurtenis onmogelijk kon voorzien.

Voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie gelden er specifieke regels. De gebruiker (in dit geval de huurder) moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een erkende technicus. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Na elk nazicht levert de technicus hiervan een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.

Meer over het onderhoud van verwarmingsinstallaties leest u op de website Veilig Verwarmen: https://www.lne.be/veilig-verwarmen.

Welke minimale woningkwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn: 

  • minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
  • structurele stabiliteit van het gebouw
  • veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
  • indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken 
  • geen vochtproblemen
  • mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
  • vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. 

 

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?

Opgelet: de informatie op deze pagina is enkel van toepassing op alle huurcontracten, gesloten voor 1 januari 2019. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 kunt u terecht op www.woninghuur.vlaanderen

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Dat is niet wettelijk verplicht, maar als beide partijen afspreken dat er een waarborg te betalen is, schrijft de Huurwet wel enkele regels voor.

De normale huurwaarborg, op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder, mag NIET meer bedragen dan twee maanden huur. Het nieuwe Woninghuurdecreet, dat een huurwaarborg voorziet van drie maanden huur, is ENKEL van toepassing op contracten die worden gesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten is het dus ook niet toegelaten om na 1 januari 2019 een derde maand huur extra bovenop de al betaalde waarborg te vragen.

Het bedrag van de waarborg is te storten op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder: de verhuurder mag dat bedrag dus niet bij zich houden of op zijn eigen rekening storten.
Doet de verhuurder dat toch, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.

Op het maximumbedrag van twee maanden huur voorziet de Huurwet twee uitzonderingen, waarbij de waarborg wel drie maanden huur bedraagt:

  1. Een bankwaarborg die het de huurder schijven kan betalen. De huurder moet tijdens de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, de waarborg samenstellen door maandelijkse afbetalingen. Hij moet daarbij geen enkele rente betalen, en zal zelf pas rente ontvangen vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. 
    De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. Het bedrag van de waarborg mag ook niet hoger zijn dan drie maanden huur.
  2. Een bankwaarborg via het OCMW. Het OCMW dient daartoe een verzoek in bij de financiële instelling.

 

Weliswaar is een waarborg in een andere vorm (zoals een verzekeringsbon) voor een bedrag van drie maanden huur niet in strijd met de wet. Dergelijke regeling kan aan de huurder echter NIET worden verplicht: het is immers zijn geld, en hij heeft dan ook het recht zelf te kiezen op welke manier hij de waarborg plaatst.

Welke regels gelden er voor het onderverhuren van een huurwoning?

Voor onderverhuring zijn een aantal regels in acht te nemen:

Een huurder van een woning mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.


Indien de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder (betreffende het akkoord over deze bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de huurder.

Deze huurovereenkomst is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:

  • de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
  • de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
  • wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.
  • Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:
    • aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
    • aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.

Wanneer de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.
Alleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurder voor het niet naleven van deze bepalingen.

Opgelet: de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) houdt een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Wie draagt de kosten van de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur?

Het opmaken van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is een verplichting die de huurwet oplegt. De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken dat beroep gedaan wordt op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (=het ereloon van deze deskundige). De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.

Zijn rookmelders verplicht in een huurwoning?

De verhuurder is verantwoordelijk voor de plaatsing van de rookmelders. Als de rookmelder uitgerust is met een vervangbare batterij is de huurder verantwoordelijk voor de vervanging ervan na afloop van de levensduur, vermeld door de fabrikant.

  • Rookmelders voor private woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd zijn verplicht wanneer de huurovereenkomst werd afgesloten na 31/12/2012. 
  • Voor woningen die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats en gebouwd zijn vóór 1945, zijn rookmelders verplicht vanaf 1/1/2016.
  • Voor woningen die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats en gebouwd zijn vanaf 1945, zijn rookmelders verplicht vanaf 1/1/2019.

Opgelet: er gelden andere regels voor sociale huurwoningen, woningen waarvoor een sociale lening is toegekend en woningen die verbouwd worden.

 

Pagina's