Vaak gestelde vragen

42 resultaten gevonden

Pagina's

Hoe worden huurders en actoren geselecteerd bij het visitatieproces?

Voor een inzicht in de prestaties van een SHM en de lokale context waarin ze werkt, is een gesprek van de visitatiecommissie met lokale actoren in het actieterrein van de SHM en met de huurders onmisbaar. Elke SHM is anders en daarom is de selectiewijze voor actoren en huurders geen vaststaand gegeven. Hoe dan ook, probeert de visitatiecommissie steeds een zo breed mogelijk beeld van de SHM te krijgen. Een manier om dit te realiseren is het zoeken van een zo representatief mogelijk staal van actoren en bewoners. Absolute representativiteit valt niet te garanderen. Net zoals SHM’s, bewonersgroepen en andere organisaties het moeilijk vinden om bijvoorbeeld anderstaligen te bereiken, slagen visitatiecommissies er nog niet altijd in om een representatief staal van alle huurders samen te brengen. De nadruk bij de selectie van actoren en bewoners ligt niet op absolute representativiteit, maar op het verkrijgen van een 360°-blik op de prestaties van de SHM. De Visitatieraad heeft na afloop van visitaties voorlopig ook nog geen signalen ontvangen van zaken die door een gebrek aan representativiteit niet op het netvlies van de visitatoren kwamen.

In het PDF icon Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM's (vanaf 2017)

  • De selectie van huurders verloopt volgens volgende principes:
    • Op vraag van de voorzitter van de visitatiecommissie levert de SHM een lijst met huurders aan. Daarbij vraagt ze expliciet naar huurders die in de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd ten gevolge van een renovatie, huurders die vrijwillig van sociale huurwoning zijn veranderd, huurders die al lang huren en ook nieuwe huurders. Indien de SHM daar zicht op heeft, kan ze ook huurders opgeven die anderstalig zijn, of andere bijzondere doelgroepen waarvan de SHM vindt dat ze kunnen bijdragen tot het beeld van de prestaties van de SHM. De visitatiecommissievoorzitter beslist volgens eigen inzicht welke huurders hij/zij uitnodigt.
    • Er wordt van de SHM ook expliciet verwacht dat ze gekende bewonersgroepen meldt aan de visitatiecommissie. Het is in elk geval de bedoeling de vertegenwoordigers van bewonersgroepen uit te nodigen voor een gesprek met de visitatiecommissie.
    • Daarnaast levert de SHM een volledige lijst met huurders aan, waaruit de visitatie-commissievoorzitter willekeurig huurders uitkiest (bijvoorbeeld elke 50ste huurder op de lijst).
    • Ten slotte vraagt de voorzitter van de visitatiecommissie soms ook aan de woon- en welzijnsactoren om huurders aan te brengen voor het gesprek.
  • Naast een gesprek met bewoners, praat de visitatiecommissie ook met de lokale woon- en welzijnsactoren. Doorgaans vinden drie afzonderlijke gesprekken plaats:
    • Gesprek met ambtenaren van gemeenten en provincie, inclusief IGS-coördinatoren
    • Gesprek met SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers
    • Gesprek met lokale beleidsverantwoordelijken

De selectie van de lokale actoren vertrekt van een lijst uit de prestatiedatabank van lokale woon- en welzijnsactoren, op basis van Pinakes (www.pinakes.be). Bij de voorbereiding van de visitatie vraagt de voorzitter van de visitatiecommissie aan de SHM om de lijst aan te vullen met lokale actoren die nog niet in de prestatiebank zijn opgenomen, maar die naar haar mening wel belangrijke gesprekspartners zijn om een goed beeld te vormen van haar prestaties. Tegelijk vragen we ook welke actoren in de lijst niet relevant zijn voor de werking van de SHM (de lijst bevat bijvoorbeeld ook alle rust- en verzorgingstehuizen, psychiatrische instellingen, gevangenissen, …). Voor zover die nog niet in de lijst uit de prestatiedatabank staan, wordt elke SHM verzocht zoveel mogelijk contactgegevens te bezorgen van burgemeesters, schepenen bevoegd voor wonen en ruimtelijke ordening, de OCMW-voorzitters, de stedenbouwkundige ambtenaren, de huisvestingsambtenaren, het hoofd van de sociale dienst van het OCMW, de maatschappelijk werkers van de OCMW’s verantwoordelijk voor wonen, de secretarissen van het OCMW en de gemeente en de contactpersonen van de juridische dienst van de OCMW’s.

  • De visitatiecommissievoorzitter beslist autonoom wie hij uiteindelijk uitnodigt. Alle huurders en actoren die de visitatiecommissie wenst te spreken worden rechtstreeks door hem uitgenodigd. Indien u als woonactor of als bewoner weet heeft van een aankomende visitatie van uw SHM kunt u altijd spontaan contact opnemen met de Visitatieraad (info@visitatieraad.be). Anonimiteit is verzekerd: de namen van uitgenodigde huurders, worden niet meegedeeld aan de SHM.

Hoe wordt vermeden dat misbruik wordt gemaakt van de informatie uit de visitatierapporten?

  • De resultaten van de visitatie worden openbaar gemaakt. Het is daarbij van belang dat de visitaties het positieve beklemtonen. Visitatie is immers geen toezicht. Zo kan het risico op misbruik worden beperkt
  • Visitaties zijn gericht op het zichtbaar maken en waar mogelijk helpen verbeteren van prestaties van SHM’s. Dat kan door positieve voorbeelden voor het voetlicht te brengen, maar ook door verbeterpunten te benoemen.
  • Krachtens artikel 31 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder “Erkenningenbesluit” genoemd) heeft de openbaarmaking enkel betrekking op het visitatiedossier met name het definitieve visitatierapport, de reactie van de SHM en de beslissing van de minister. De data uit de Prestatiedatabank zijn dus niet openbaar, omdat de interpretatie ervan sterk afhankelijk kan zijn van de lokale context.
  • Ook in Nederland zijn visitatierapporten openbaar en te raadplegen via de website van de Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland: www.visitaties.nl. Vaak publiceren woningcorporaties het rapport ook op hun eigen website en besteden ze aandacht aan de goede en minder elementen van hun beoordeling.
  • Voor meer informatie, zie ook: Worden de resultaten van de visitatie openbaar gemaakt?

Hoe ziet de planning van de visitaties eruit?

Op vraag van de minister heeft de Visitatieraad als onafhankelijk orgaan, onder leiding van de voorzitter, de planning voor de eerste visitatieronde (2012-2016) opgesteld en bekend gemaakt. De Visitatieraad zocht een evenwichtige mix tussen kleine en grote maatschappijen, huur en koop, groot en minder groot. Daarbij is ook aandacht voor de geografische spreiding en het landelijk, semi-landelijk of het stedelijk karakter van de maatschappijen. 

De planning van de 2de visitatieronde gebeurde op basis van volgende principes:

  • de tweede visitatie volgt in principe 6 jaar na de eerste visitatie;
  • de tweede visitatie vindt plaats na 3, 4 of 5 jaar na de eerste visitatie wanneer de SHM verplicht werd een verbeterplan op te maken of wanneer het verbeterpotentieel aanzienlijk groter was dan bij andere SHM's;
  • de visitatie van SHM's die aangegeven hebben betrokken te zijn bij een splitsing of fusie is ingepland in onderling overleg ofwel voorlopig nog niet ingepland;
  • er werd maximaal rekening gehouden met eventuele opmerkingen of vragen van SHM's over het visitatiemoment dat hen op basis van bovenstaande principes werd voorgesteld.

Hier kan u de visitatieplanning raadplegen.

Houdt men rekening met sociale huurwoningen die een SHM enkel in beheer heeft?

Deze vraag wordt samen beantwoord met de vraag of men bij de prestatiebeoordeling rekening houdt met de prestaties m.b.t. Vlabinvestwoningen.

De prestaties van een SHM worden in de prestatiedatabank vergeleken met die van andere SHM’s. Om bij die vergelijking de schaal van de SHM te neutraliseren, worden bij heel wat indicatoren de gegevens verrekend naar het aantal huurwoningen die de SHM beheren, het aantal huurdersgezinnen of het aantal koopwoningen dat werd verkocht.

Hoewel de overgrote meerderheid van de SHM’s enkel gewone sociale huur- en koopwoningen realiseert en verhuurt, hebben een aantal SHM’s ook woningen in beheer voor derden. De verplichtingen van de SHM t.o.v. woningen die een SHM in beheer heeft kunnen sterk verschillend zijn afhankelijk van de afspraken die werden gemaakt bij het in beheer geven van die woningen, en wijken (vermoedelijk altijd) af van de verplichtingen van de SHM t.o.v. de woningen die zelf bezit. Onderhouds- en renovatiekosten worden voor deze woningen doorgaans aan de eigenaar gefactureerd, en huurinkomsten (incl. huurlasten) worden aan deze eigenaar doorgestort en worden niet opgenomen in de boekhouding van de SHM. De SHM krijgt meestal wel een beheersvergoeding in ruil voor haar prestaties. De toewijzing van de woningen gebeurt op basis de gewone toewijzingsregels van de SHM.

Daarnaast kunnen een beperkt aantal SHM’s ook zogenaamde VLABINVEST-woningen realiseren, die voor de toepassing van het decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 en zijn uitvoeringsbesluiten, wel als sociaal woonaanbod worden beschouwd, maar waarvan de financieringswijze en de opbrengsten afwijken van de klassieke sociale woningen. De belangrijkste verschillen die een mogelijke impact hebben op de weergave van de prestaties van de SHM betreffen de financiering (3% leningen i.p.v. FS3), de huuropbrengsten (niet-inkomensgerelateerd en de SHM heeft veel grotere vrijheid bij het bepalen ervan), en de woningen zelf, waarvan de oppervlakte tot 10% hoger kan liggen dan bij traditionele sociale woningen.

Op basis van overleg met de sector, geldt bij de weergave van de prestaties van een SHM die sociale huurwoningen in beheer heeft en/of sociale Vlabinvesthuurwoningen bezit, als algemeen principe dat deze woningen gewoon meegeteld worden bij de berekening van de indicatoren. De redenering hierachter is dat de realisatie en het beheer van deze woningen wel degelijk een prestatie van de SHM vormen, en daardoor ook deel mogen uitmaken van de prestatie-indicatoren. Enkel indien de prestatie van de betrokken SHM in de vergelijking met de prestaties van andere SHM’s daardoor vertekend zou worden, worden deze woningen uitgesloten bij de berekening van de prestatie-indicator.

Voor elke indicator is in het Bestand Glossarium Prestatiedatabank 2.0 (23 05 2017)

Bij de effectindicatoren wordt het principe gehanteerd dat bij we in de eerste plaats de effecten op het sociaal woonaanbod moeten meten. Daarom dat woningen in beheer altijd worden meegeteld. De gegevens over Vlabinvestwoningen en -kavels worden anderzijds wel als sociaal woonaanbod beschouwd in het kader van de doelstellingen van het decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 en zijn uitvoeringsbesluiten, maar het doelpubliek en de financieringswijze wijkt sterk af van het doelpubliek van klassieke sociale woningen, waardoor de effecten vertekend kunnen worden indien deze woningen daarin worden meegeteld.
De effecten van het Vlabinvestbeleid zijn echter wel belangrijk om weer te geven en te meten, maar de effecten m.b.t deze woningen en kavels zullen in een afzonderlijke tabel worden weergegeven. In de prestatiedatabank wordt m.a.w. geen rekening gehouden met de Vlabinvestwoningen en –gronden bij volgende effectindicatoren:

  • Aandeel huishoudens met gezinshoofd > 65
  • Aandeel huishoudens met niet-Belgisch gezinshoofd
  • Aandeel alleenstaande huurders
  • Mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders
  • Mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de kopers
  • Mediaan huurprijs per woning per maand (voor meerdere woningtypes)

Houdt men rekening met Vlabinvestwoningen en –kavels bij de beoordeling van de prestaties van een SHM?

Is de score van een indicator in de prestatiedatabank altijd maatgevend voor de beoordeling?

  • Bij het beoordelen van de operationele doelstellingen met verschillende prestatie-indicatoren, is het niet zo dat de laagste score automatisch de hoogste mogelijke score voor de operationele doelstelling wordt.
  • De waarde van de prestatie-indicator vormt bovendien slechts een vertrekpunt bij de beoordeling. De visitatiecommissie kan haar oordeel immers laten afhangen van veel andere elementen, dan een loutere kwantitatieve weergave van een prestatie. Ze beschikt daartoe over een brede waaier aan feiten (prestatie-indicatoren maar ook feiten die bij een visitatie opduiken, zoals voorbeeldbrieven aan huurders) en dit bovendien vanuit verschillende hoeken (raad van bestuur, directie, personeel, andere woonactoren, …).
  • Op die manier is het mogelijk om een score ‘uitstekend’ voor een operationele doelstelling te behalen, terwijl de prestatie-indicatoren slechts een score ‘voldoende’ aangeven. Uiteraard is dit ook omgekeerd mogelijk, zodat het voldoen aan de relatieve of absolute norm niet altijd een garantie biedt op een goede beoordeling. Net zoals bij elk ander oordeel moet de visitatiecommissie veel aandacht besteden aan het motiveren van haar oordelen.

Is in de prestatiedatabank een verdere verfijning naar peergroepen (volgens schaalgrootte, huur, koop, gemengd) niet zinvol?

  • Dat kan momenteel al. Sinds 2017 kan een SHM zelfs vrijelijk kiezen met welke andere SHM of SHM's zij haar prestaties wil vergelijken. 
  • De enige peergroepen die in de prestatiedatabank standaard zijn ingebouwd zijn de peergroepen op basis van activiteit. Zo worden de prestaties op het vlak van nieuwbouw vergeleken tussen alle SHM's die huuractiviteiten ontplooien. Een vergelijking op dat vlak met een SHM die enkel koopactiviteiten ontwikkelt zou immers weinig zinvol zijn. Bij de beoordeling door de visitatiecommissie worden de prestaties (per activiteit) altijd vergeleken met alle andere SHM's (die diezelfde activiteit uitvoeren). Dat komt omdat goede en wetenschappelijk verantwoordbare peergroepen samenstellen een grondige studie vereist, die momenteel niet wordt voorzien omdat de verwachte opbrengsten van die studie nog niet in verhouding staan tot de kosten.

Kan ik rapporten van andere maatschappijen raadplegen?

Voor het antwoord op deze vraag, zie: Worden de resultaten van de visitatie openbaar gemaakt?

Mag ik als sociale huisvestingsmaatschappij zelf kiezen wanneer ik word gevisiteerd?

Visitaties hebben, onder andere, tot doel om maatschappijen te ondersteunen bij de doorlopende verbetering van hun werking. Een visitatierapport met aanbevelingen kan dienen als basis voor een nieuw beleidsplan, de verbeteragenda voor een nieuwe directeur of nieuw aangetreden raad van bestuur. Om dit te faciliteren, heeft de Visitatieraad het moment de eerste visitatie zoveel mogelijk afgestemd op de wensen van huisvestingsmaatschappijen. Het moment van de tweede visitatie vloeit voort uit het moment van de eerste visitatie maar SHM's werden opnieuw nauw betrokken bij de planning.

SHM’s kunnen in principe niet zelf kiezen wanneer zij worden gevisiteerd, maar zij kunnen wel een voorkeur doorgeven. Uiteindelijk beslist de minister over de planning.

De concrete data waarop de visitatie plaatsvindt wordt steeds in overleg tussen de voorzitter van de visitatiecommissie en de SHM gekozen.

Zie ook: Hoe ziet de planning van de visitaties eruit?

Moet een SHM betalen voor de visitatie?

  • Nee, voor een SHM is de visitatie kosteloos. De Vlaamse overheid neemt de directe kosten van de visitatie volledig op zich, inclusief de kosten van de prestatiedatabank.
  • De precieze vergoedingen voor de visitatoren zijn bepaald in het ministerieel besluit van 3 januari 2012 houdende vaststelling van de vergoeding van de visitatoren die de prestaties van de sociale huisvestingsmaatschappijen beoordelen. Alle vergoedingen zijn bruto en worden enkel aan natuurlijke personen betaald, wat wil zeggen dat ze nog onderhevig zijn aan de personenbelasting. Naast de vergoedingen die voorzien voor de visitatie zelf, krijgt de voorzitter van de Visitatieraad een bijkomende forfaitaire vergoeding van 4.375 euro per kwartaal of 17.500 euro per jaar. Als de voorzitter van de Visitatieraad optreedt als voorzitter van een visitatiecommissie dekt de forfaitaire vergoeding eveneens de aanvullende vergoedingen van de voorzitter van de visitatiecommissie. Voor activiteiten die noodzakelijk zijn voor de goede werking en de realisatie van de doelstellingen van de Visitatieraad is een vergoeding voorzien van 800 euro per volledige dag, inclusief verplaatsingskosten. Deze vergoeding wordt aangepast naargelang van de duur van de vergaderingen. Voorbeelden zijn opleidingen in de methodiek van visitatie, bijeenkomsten om de bevindingen uit de individuele visitaties te overlopen en te evalueren met het oog op het waarborgen van de eenduidigheid van de visitatierapporten; het verbeteren van de visitatiemethodiek (o.m. Draaiboek en Prestatiedatabank; het formuleren van adviezen (voor de SHM en voor het Vlaamse woonbeleid); het aanduiden van "best practices".
  • Het feit dat deze vergoedingen gedragen worden door het Vlaams Gewest, wil niet zeggen dat er voor de SHM geen inspanningen meer nodig zijn. Zo draagt de SHM de lasten die personeels-en administratiekost verbonden aan de voorbereiding van de visitatie, de visitatie zelf (1 à 2 dagen), en de opvolging ervan.
  • Hopelijk heeft deze investering een groot effect op het terrein, met dien verstande dat de meeste doelstellingen van de visitaties niet in euro uitgedrukt kunnen worden. Een voorbeeld daarvan is de verantwoordingsfunctie van het instrument d.w.z. de “winst” die een SHM haalt door de reflectie over wat de SHM presteert in de zes prestatievelden. De verbetering van een aantal prestaties kan uiteraard wel een financieel effect hebben. De eventuele bijkomende tijdsinvestering voor de SHM hangt af van vele factoren. In dit verband is het van belang erop te wijzen dat een visitatie in principe geen nieuwe doelstellingen en prestaties oplegt. Het is wel zo dat de omschrijving van de prestatievelden en de operationele doelstellingen de soms onuitgesproken of impliciete opdrachten van SHM’s nu expliciet verwoordt. Zo krijgen SHM’s duidelijkheid over wat van hen wordt verwacht. Het is in elk geval verstandig om de kosten-batenverhouding voor alle partijen regelmatig ook formeel te evalueren.

Pagina's