Uitbouw van een bescheiden woonaanbod door SHM’s

Op 1 januari 2020 werd een nieuw decretaal en reglementair kader van kracht voor sociale huisvestingsmaatschappijen die rond een bescheiden woonaanbod werken.

In dit nieuwe kader kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen niet langer bescheiden koopwoningen en bescheiden kavels verwerven, verwezenlijken of vervreemden. Door de afschaffing van de subsidies voor sociale koop is het onderscheid tussen sociale koop en bescheiden koop immers zo goed als verdwenen. Sociale huisvestingsmaatschappijen behouden wel de bevoegdheid om ten belope van ten hoogste 20 procent van hun jaarlijkse investeringsvolume bescheiden huurwoningen te verwerven en te verwezenlijken. Die bescheiden huurwoningen zullen worden aangeboden onder nieuwe voorwaarden.

Hieronder vindt u meer informatie over de uitbouw van een bescheiden woonaanbod. Eveneens wordt toegelicht hoe dit bescheiden woonaanbod kan worden gefinancierd en aangeboden aan de doelgroep.

Waarom als sociale huisvestingsmaatschappij werken aan een bescheiden woonaanbod?

De Vlaamse Codex Wonen biedt sociale huisvestingsmaatschappijen de mogelijkheid om bescheiden huurwoningen te verwerven en te verwezenlijken (artikel 4.42). Dit is echter geen verplichting.
Overwegingen om van deze mogelijkheid gebruik te maken, zijn:

  • bevorderen van betaalbaar wonen in Vlaanderen;
  • grote vrijheid en administratieve eenvoud van het instrument;
  • inspelen op de lokale situatie en specifieke noden;
  • financiële leefbaarheid van uw maatschappij verbeteren.

Er worden wel voorwaarden aan gekoppeld, vermits het uitbouwen en aanbieden van een sociaal woonaanbod de hoofdopdracht is van uw maatschappij. Daarom kan uw maatschappij slechts ten hoogste 20 procent van haar jaarlijkse investeringsvolume bescheiden huurwoningen verwerven en verwezenlijken. Dit maximumpercentage wordt berekend op basis van het rekenkundig gemiddelde van de investeringsvolumes van de vijf jaren die voorafgaan aan het jaar waarin de berekening gebeurt.

Hou bij het verwerven of verwezenlijken van bescheiden huurwoningen zeker rekening met volgende twee opmerkingen:

  1. Historische gronden en financiële reserves die uw maatschappij heeft opgebouwd specifiek voor de realisatie van een sociaal woonaanbod, kunnen niet worden aangewend voor het bescheiden woonaanbod. Meer in het bijzonder gaat het om projectsubsidies (SV, SSI…), onteigeningen in functie van sociale huisvesting en de toepassing van het recht van voorkoop uit de Vlaamse Codex Wonen. Dit geldt ongeacht of gronden gelegen zijn in woongebied of in woonuitbreidingsgebied, reservegebied voor woonwijken of woonaansnijdingsgebied.
  2. Met het decreet van 23 december 2011 werd de mogelijkheid voor sociale huisvestingsmaatschappijen om woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden voor woonwijken en woonaansnijdingsgebieden op een soepele manier aan te snijden beperkt. Sindsdien geldt de mogelijkheid tot versoepeld aansnijden enkel voor zover uw maatschappij zelf optreedt als enige bouwheer of verkavelaar en maximaal 20 procent van de gronden in de hoger genoemde gebieden aansnijdt voor de realisatie van een bescheiden woonaanbod.

Hoe bescheiden huurwoningen financieren? 

Voor de financiering via vreemd vermogen (= leningen) moet uw maatschappij een lening aangaan bij de VMSW. Het betreft hier marktconforme, niet-gesubsidieerde leningen.

Daarnaast is het mogelijk om infrastructuursubsidies te ontvangen voor gemengde projecten met bescheiden huurwoningen. Voorwaarde is dat het aandeel sociale huurwoningen in het totale pakket van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of bescheiden huurwoningen ten minste 80 procent bedraagt.

Hou er eveneens rekening mee dat u verplicht bent een gescheiden boekhouding te hanteren voor uw bescheiden woonaanbod en voor het sociaal woonaanbod. De middelen die voortkomen uit bescheiden woonaanbod, moeten steeds hergebruikt worden voor deze taken of voor uw taken met betrekking tot het sociaal woonaanbod. Er is dus een winstverdelingsoogmerk.

Hoe bescheiden huurwoningen aanbieden?

Voor bescheiden huurwoningen bestaat een kader dat het aanbieden ervan regelt. Het Besluit Vlaamse Codex Wonen Boek 5, Deel 9 stelt duidelijke inschrijvings-, toelatings- en toewijzingsregels vast. De Vlaamse Regering heeft hierbij geprobeerd de regelgeving administratief zo eenvoudig mogelijk te houden om de werklast voor uw maatschappijen tot het strikte minimum te beperken. Ook procedureel was het de bedoeling om zo weinig mogelijk vertragende of belemmerende stappen in te bouwen. De realisatie van bescheiden huurwoningen wordt daarom niet onderworpen aan dezelfde procedure als sociale huurwoningen. Om de realisatie van de doelstellingen te kunnen monitoren, moeten SHM's de geplande realisaties wel aanmelden bij de VMSW en meedelen welke financiering ze voorzien. De VMSW moet immers kunnen inschatten welke volumes aan middelen zij ter beschikking moet hebben. Maar er hoeven geen voorontwerpen, uitvoeringsdossiers of gunningsdossiers te worden voorgelegd aan de VMSW om voortgang te kunnen maken. 

  • Bescheiden huurwoningen worden bij voorrang worden toegewezen aan kandidaat-huurders die zich tijdelijk in een bijzondere en/of moeilijke situatie bevinden. Vervolgens wordt rekening gehouden met de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.

    • U krijgt de bevoegdheid om autonoom, maar rekening houdend met de concrete omstandigheden te oordelen of een kandidaat-huurder zich al dan niet tijdelijk in een bijzondere en/of moeilijke situaties bevindt.

    • U kan de toewijzing van een woning weigeren als u vaststelt dat het inkomen van de kandidaat-huurder niet in verhouding staat tot de hoogte van de huurprijs.

  • Bescheiden huurwoningen worden voor een vaste termijn van zes jaar verhuurd. Bescheiden huurders kunnen de huurovereenkomst uiteraard wel vroegtijdig opzeggen wanneer zij uitzicht hebben op een betere situatie. Dit zonder opzegvergoeding maar wel met een opzegtermijn van drie maanden. Het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst benadrukt het karakter van bescheiden huurwoningen als doorgroeiwoningen.

  • Om de huurprijs van de bescheiden huurwoning daadwerkelijk bescheiden te houden is bepaald dat de huurprijs maximaal 90 procent bedraagt van de marktwaarde van de bescheiden huurwoning.

Voor wat niet geregeld wordt in het besluit van de Vlaamse Regering van 18 oktober 2013, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet, en hierop aanvullend het gemeen huurrecht, zie ook Private huur.

Wat zijn de grote verschillen met het aanbieden van een sociale huurwoning?

  • De inkomensgrenzen van het bescheiden huuraanbod zijn het rekenkundig gemiddelde van de geïndexeerde inkomensgrenzen sociale huur en de nieuwe inkomensgrenzen sociale koop. Concreet houdt dit in dat voor het jaar 2020 de inkomensgrens voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste op 31.164 euro en voor een alleenstaande persoon met een ernstige handicap op 34.071 euro wordt bepaald. Voor de samenwonenden en de alleenstaande persoon met personen ten laste wordt de inkomensgrens op 46.742 euro bepaald, te verhogen met 2.910 euro per persoon ten laste. Hierdoor krijgen niet enkel lagere inkomens, maar ook de modale inkomens tot het bescheiden woonaanbod.
  • Uw maatschappij is niet verplicht om kandidaat-huurders persoonlijk aan te schrijven wanneer er bescheiden huurwoningen beschikbaar worden. De kandidaat-huurder zal binnen uw aanbod zelf op zoek moeten gaan naar een geschikte en beschikbare woning. Hiertegenover staat dat uw maatschappij voldoende publiciteit aan haar oproep tot kandidaat-huurders  moet geven. Uw maatschappij voert voldoende publiciteit wanneer het oogmerk van de publiciteit het aantrekken is van zo veel mogelijk kandidaat-huurders. De oproep tot kandidaat-huurders wordt gedurende een voldoende ruime termijn opengesteld en bevat alle nuttige inlichtingen over de vrijgekomen bescheiden huurwoningen.
  • Een huisvestingsmaatschappij moet voor de bescheiden huurwoningen een inschrijvingsregister bijhouden. Als woningen vrij komen, hoeft u de kandidaat-huurders niet persoonlijk aan te schrijven, maar u moet er wel voor zorgen dat u voldoende publiciteit maakt en dat alle kandidaten op de wachtlijst dezelfde nuttige inlichtingen krijgen.
  • De kandidaat-huurders die hun interesse in een vrijgekomen bescheiden huurwoning laten blijken, worden door de sociale huisvestingsmaatschappij uitgenodigd om de bescheiden huurwoning te bezichtigen. De kandidaat-huurders beschikken over een termijn van veertien werkdagen na de datum van de uitnodiging door de sociale huisvestingsmaatschappij om een aanvraag tot toewijzing van de bescheiden huurwoning in te dienen.
  • In het Besluit Vlaamse Codex Wonen Boek 5, Deel 9 zijn geen regels opgenomen die de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder vastleggen. De bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn dan ook onverkort van toepassing op de huurovereenkomsten. Hierdoor heeft uw maatschappij de vrijheid om huurovereenkomsten aan te bieden die het best aansluiten bij de algemene of lokale toewijzingsregels.
  • De huurprijs van een bescheiden huurwoning bedraagt maximaal 90% van de marktwaarde van de woning, vastgesteld op basis van de sociale huurschatter.
  • Een gemeente kan met een gemeentelijk reglement lokale toewijzingsregels opstellen die een aanvulling vormen op de gewestelijke toewijzingsregels zoals vastgesteld bij het besluit van de Vlaamse Regering van 18 oktober 2013, zonder ervan af te wijken. Hierdoor kan effectief worden ingespeeld op de lokale situatie en kan maximaal rekening worden gehouden met de specifieke noden in een gemeente.

Regelgeving

Boek 5, Deel 9 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen het BVR van 18 oktober 2013 tot reglementering van de verhuring van bescheiden huurwoningen van SHM's)

Boek 5, Deel 9 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen het BVR van 18 oktober 2013 tot reglementering van de verhuring van bescheiden huurwoningen van SHM's)

Boek 5, Deel 9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (over het bescheiden woonaanbod, voorheen onderdeel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid)

Boek 5, Deel 9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (over het bescheiden woonaanbod, voorheen onderdeel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid)

Boek 5, Deel 2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 (voorheen Financieringsbesluit)

Boek 5, Deel 2  van het Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 (voorheen Financieringsbesluit)

Meer regelgeving

Vaak gestelde vragen

Zijn de kwaliteitsnormen van het sociaal woonaanbod ook van toepassing op het bescheiden woonaanbod?

Neen. De kwaliteit van bescheiden woningen, die integraal door de sociale huisvestingsmaatschappij zelf worden gefinancierd, en de opvolging van de wetgeving op overheidsopdrachten, valt onder de autonome verantwoordelijkheid van de sociale huisvestingsmaatschappij. In een gemeentelijk reglement Bescheiden Wonen kunnen wel kwaliteitsnormen opgenomen worden voor het bescheiden woonaanbod en de woonomgeving.

Meer vragen

Contact

Adres: 
Herman Teirlinckgebouw
Havenlaan 88, bus 94
1000 Brussel