De huurovereenkomst opstellen

Voor  u een huurovereenkomst ondertekent staat u als kandidaat-huurder best even stil bij

-de verschillende soorten huurovereenkomsten en de gevolgen voor de opzeg,

-de huurwaarborg

-de plaatsbeschrijving.

Wist u bijvoorbeeld dat u een huurcontract met een duur van drie jaar of minder niet kunt opzeggen? Weet u hoe belangrijk de plaatsbeschrijving voor een huurder is en welke regels er bestaan voor de kosten ervan? En hoe zit dat met de huurwaarborg? Onze lijst met vaak gestelde vragen hieronder wijst u de weg.

Vaak gestelde vragen

Wie draagt de kosten van de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur?

Het opmaken van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is een verplichting die de huurwet oplegt. De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken dat beroep gedaan wordt op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (=het ereloon van deze deskundige). De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.

Kan je een huurovereenkomst van korte duur verlengen?

Een overeenkomst van korte duur kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Wanneer een huur van korte duur stilzwijgend blijft verder lopen wordt de huurovereenkomst geacht vanaf het begin voor negen jaar te zijn aangegaan.

 

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Deze wordt niet opgelegd bij wet. Zij is dus niet verplichtend behalve indien de overeenkomst het voorziet.
De waarborg beschermt de verhuurder in geval de huurder gedeeltelijk of geheel in zijn plichten te kort schiet.
De wet van 25 april 2007 beschrijft drie vormen van huurwaarborg, naar keuze van de huurder:

  1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.  
    In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur. 
    Wanneer de verhuurder in bezit is van de waarborg en nalaat deze op een geblokkeerde rekening te plaatsen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd. 
    Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.
  2. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg in schijven te betalen. In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen door middel van maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. 
    De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.
  3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan drie maanden huur omvatten.

Een huurwaarborg voor een bedrag van 3 maanden huur die in één keer moet gestort worden op een geblokkeerde rekening is dus niet mogelijk. Maar een waarborg in een andere vorm – een gekend voorbeeld hiervan is de verzekeringsbon van Korfina – voor een bedrag van drie maanden huur, is wel binnen de krijtlijnen van de wet. In principe kan de huurder weliswaar bepalen op welke wijze hij de waarborg volstort, maar in de praktijk vormt de uitoefening van dit keuzerecht vaak een hinderpaal om een huurovereenkomst te kunnen afsluiten. 

Hoe alternatieve woonvormen zoals groepswonen juridisch organiseren?

Om het samenwonen van meerdere niet-verwanten in één woning te organiseren zijn er juridisch twee mogelijkheden:

  1. De medebewoners sluiten gezamenlijk een huurovereenkomst af met de verhuurder
    In dit geval dienen alle betrokken personen de huurovereenkomst te ondertekenen. Ze worden gezamenlijk huurder en oefenen gezamenlijk de rechten en plichten verbonden aan de huurovereenkomst uit. Zij moeten bvb gezamenlijk opzeggen. Wanneer één van de mede-huurders niet akkoord is kan niet geldig opgezegd worden. In deze formule wijzigingen aanbrengen aan de kant van de huurders kan enkel mits akkoord van de verhuurder en alle huurders die de overeenkomst ondertekend hebben. Deze formule garandeert dus optimale inspraak van iedereen maar is net om deze reden bij onenigheid moeilijk hanteerbaar. 
  2. Eén hoofdhuurder met één of meer onderhuurders:
    Een andere optie is dat één van de niet-verwante samenwonenden, de huurovereenkomst afsluit met de verhuurder als hoofdhuurder die dan op zijn beurt een deel van de woning onderverhuurt aan de mede-bewoners. Dit biedt meer vrijheid om wijzigingen aan de kant de huurders aan te brengen omdat het akkoord van de hoofdhuurder en de onderhuurder volstaat en het akkoord van de oorspronkelijk verhuurder (hoofdverhuurder) en mede-huurders niet meer nodig is. Uiteraard wordt hierdoor de inspraak van de mede-bewoners die onderhuren juridisch beperkt en neemt de hoofdhuurder een grotere verantwoordelijkheid. 

Opgelet: deze tweede optie veronderstelt de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) en houdt daarom een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Welke regels gelden er voor het onderverhuren van een huurwoning?

Voor onderverhuring zijn een aantal regels in acht te nemen:

Een huurder van een woning mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.


Indien de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder (betreffende het akkoord over deze bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de huurder.

Deze huurovereenkomst is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:

  • de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
  • de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
  • wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.
  • Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:
    • aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
    • aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.

Wanneer de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.
Alleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurder voor het niet naleven van deze bepalingen.

Opgelet: de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) houdt een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Meer vragen

Contact

Adres: