Het einde en de opzeg van de huurovereenkomst

Opgelet: de informatie op deze pagina is enkel van toepassing op alle huurcontracten, gesloten voor 1 januari 2019. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 kunt u terecht op www.woninghuur.vlaanderen

Huurovereenkomst van korte duur (drie jaar of minder)

De huurder kan een huurcontract van korte duur alleen opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt dus nooit vanzelf op de afgesproken einddatum: als geen van beide partijen drie maanden voor die datum de huurovereenkomst heeft opgezegd, wordt die voortaan (en vanaf de begindatum) beschouwd als een huurovereenkomst van negen jaar, met de daarbij horende opzegvoorwaarden.

Een huurovereenkomst van korte duur kan niet voortijdig worden opgezegd, behalve in onderling akkoord. De verhuurder kan daarbij bepaalde voorwaarden opleggen. Die voorwaarden zijn niet wettelijk bepaald, maar vaak kijkt men daarbij naar de opzegvoorwaarden voor een huurcontract van lange duur (met opzegtermijn van drie maanden en een opzegvergoeding van drie, twee of een maand huur, naargelang die opzegtermijn eindigt in het eerste, tweede of derde jaar), al is dat niet verplicht. Beide partijen kunnen ook een andere regeling overeenkomen; als ze het niet eens worden kan de verhuurder ook eisen dat de huurder de woning blijft huren tot het einde van de huurovereenkomst.

BELANGRIJK: de voorwaarden en afspraken bij een opzegging in onderling akkoord worden door de partijen best schriftelijk vastgelegd, om discussies achteraf te vermijden.

 

Huurovereenkomst van lange duur

De huurder kan een huurovereenkomst van lange duur op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden, die begint op de 1ste van de maand nadat hij de opzegging heeft gegeven. Tijdens de eerste drie jaar is daarbij ook een opzegvergoeding te betalen, van drie maanden huur (als de opzegperiode eindigt tijdens het eerste jaar), twee maanden huur (als de opzegperiode eindigt tijdens het tweede jaar) of een maand huur (als de opzegperiode eindigt tijdens het derde jaar). Het bedrag van de opzegvergoeding hangt dus niet af van de opzegdatum, maar wel van de einddatum van de opzegperiode.

Na het derde jaar is er geen opzegvergoeding meer te betalen.

LET OP: als de huurovereenkomst na twee maanden nog niet is geregistreerd geldt er geen opzegtermijn of opzegvergoeding, en kan de huurder dus - zolang de huur niet is geregistreerd - op elk moment en zonder kosten de huur onmiddellijk beëindigen.

 

Opzegging door de verhuurder

De verhuurder kan een huurovereenkomst van lange duur opzeggen onder bepaalde voorwaarden, steeds met een opzegtermijn van zes maanden die begint op de 1ste van de maand na de opzegging. Na een opzegging door de verhuurder kan de huurder steeds een tegenopzeg geven met een termijn van één maand. Bij een opzegging zonder motief behoudt de huurder in dat geval zijn recht op de eventueel verschuldigde schadevergoeding.

Opzegging voor eigen gebruik of bewoning door familieleden

De verhuurder kan op elk moment een huurovereenkomst van lange duur opzeggen om de woning zelf te betrekken of door een familielid te laten bewonen.

Bij bewoning door een familielid moet hij desgevraagd een bewijs van verwantschap geven. De woning moet binnen het jaar na de opzegperiode effectief betrokken worden, en gedurende minstens twee jaar betrokken blijven door de eigenaar of zijn verwant(en); komt de eigenaar die verplichtingen niet na dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Opzegging voor verbouwingswerken

Aan het einde van een driejarige huurperiode kan de verhuurder een huurovereenkomst van lange duur opzeggen om de woning te verbouwen of te renoveren.

Hij moet bij de opzeg een bewijs voegen van de geplande werken (ofwel bouwvergunning, of een gedetailleerd bestek, of gedetailleerde beschrijving van de werken + kostenraming, of aannemingsovereenkomst), en de werken moeten ten laatste zes maanden na het einde van de opzegperiode aanvangen. Komt de verhuurder die verplichting niet na, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Let wel: het moet daarbij gaan om grondige verbouwingswerken, die bewoning tijdelijk onmogelijk maken (een gewone opknapbeurt is dus geen motief voor opzegging).

Opzegging zonder motief

Aan het einde van een driejarige huurperiode kan de verhuurder ook zonder een van de twee bovenvermelde motieven een huurovereenkomst van lange duur opzeggen, mits betaling van een schadevergoeding van 9 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 3de jaar) of van 6 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 6de jaar). Vanaf de derde driejarige periode is er geen schadevergoeding meer te betalen.

 

Vrijgave van de huurwaarborg

Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen, of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij het einde van de huur kan de verhuurder eventueel (een deel van) de waarborg inhouden voor de vergoeding van bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De verhuurder kan niet zomaar de waarborg gebruiken om renovatiewerken uit te voeren.

Vaak gestelde vragen

Hoe kan de huurder een huurcontract van 9 jaar beëindigen

De huurder kan een huurovereenkomst van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door eenvoudig een opzeg te geven. Hij moet een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit betekent dat de huur na de opzeg nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of hij daar gedurende deze drie maanden blijft wonen of niet.
De huurder moet zijn opzeg niet motiveren. Het is dus niet nodig om een reden voor de opzeg te geven. De achterliggende reden van de opzeg heeft trouwens ook geen enkele invloed op deze manier van beëindigen van de huurovereenkomst (eenzijdige opzeg door de huurder).
Indien de huurovereenkomst na de opzeg door de huurder eindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

  • 3 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het eerste jaar;
  • 2 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het tweede jaar;
  • 1 maand huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeggingstermijn van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven met een opzegtermijn van 1 maand, zonder een opzegvergoeding te betalen ook al gebeurt deze tegenopzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven
  • De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.
  • De opzegvergoeding moet niet meteen betaald worden. In de praktijk wordt dit verrekend bij de vrijgave van de huurwaarborg op het einde van de huur.

Opgelet: 

  1. Zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet geregistreerd is kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst
  2. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op contracten van drie jaar of minder. Wanneer deze zogenaamde “contracten van korte duur” echter stilzwijgend zijn blijven verder lopen, worden deze automatisch ook contracten van 9 jaar.
  3. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 zijn afgesloten. Deze contracten kunnen door de huurder enkel worden beëindigd onder de voorwaarden bepaald in het contract.

Wat als de verhuurder een huurovereenkomst van drie jaar of minder wil opzeggen?

Is de huurovereenkomst afgesloten voor een duur van drie jaar of minder dan is de opzeg door de verhuurder enkel mogelijk tegen het einde van de afgesproken duur en kunnen geen bijzondere redenen worden ingeroepen om de huurovereenkomst eenzijdig vroeger te beëindigen.

De opzegtermijn is drie maanden. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. Aangezien een laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot 9 jaar en de rechtspraak in de meerderheid van de gevallen aanneemt dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling, kan deze opzeg het best tijdig bij aangetekende brief worden verstuurd (= drie maanden + één of meerdere weken vóór het einde van de huur). Eerder mag ook, maar het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van drie jaar of minder. 

Wat met de huurovereenkomst als de huurder overlijdt?

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder en kunnen opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden:

  • Indien het een huurovereenkomst van 9 jaar betreft, heeft de huurder (in dit geval de erfgenamen) de mogelijkheid om de huurovereenkomst op eender welk moment te beëindigen, mits inachtname van een opzegperiode van 3 maanden. Tijdens deze opzegperiode moet de huur verder betaald worden. Als de opzeg bovendien gebeurt in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst is er daarnaast nog een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur verschuldigd naargelang het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar. Een uitzondering hierop zijn echter de niet-geregistreerde contracten: hier kan men opzeggen zonder termijn en zonder schadevergoeding. Naast deze wettelijk voorziene opzeggingsmodaliteiten kan men natuurlijk ook altijd eerst trachten om tot een onderling akkoord te komen met de verhuurder en de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming beëindigen. 
  • Bij een huurovereenkomst van korte duur (huurovereenkomst van maximum 3 jaar) is er geen mogelijkheid om eenzijdig vroegtijdig te beëindigen. Hier bent u dus sowieso aangewezen op een onderling akkoord met de verhuurder. 

 

Hoe de huurvovereenkomst beëindigen van een woning die niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd?

Wanneer een woning niet verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats zijn niet de regels van de woninghuurwet van toepassing maar de regels van een zogenaamde “huur van gemeen recht”. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van onbepaalde duur kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van bepaalde duur moet worden nageleefd. De huur blijft dus duren tot de afgesproken duur is verstreken. De wet voorziet niet in opzegmogelijkheden voor dit soort van contracten. U beschikt over de volgende mogelijkheden om deze overeenkomst te beëindigen:

  1. Het onderling akkoord
  2. Gebruik maken van de opzegmogelijkheid in het contract is voorzien (indien dit het geval is) 
  3. De gerechtelijke ontbinding door een vrederechter wegens contractuele wanprestatie

 

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen om zijn familie in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om zijn bloedverwanten in te woning te laten wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een huurovereenkomst van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om zijn bloed- of aanverwanten (of die van zijn echtgenoot) in de woning te laten wonen in plaats van de huurder. Met bloed- of aanverwanten worden bedoeld:

  • afstammelingen,
  • aangenomen kinderen,
  • bloedverwanten in de opgaande lijn en
  • bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus). 

De verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren.
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven.
  • De opzegtermijn van zes maanden begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de huurder de opzegging heeft gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.

Opgelet :

  1. De woning moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en effectief en doorlopend betrokken blijven, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huur. Hier kan de verhuurder enkel aan ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken. 
  2. Deze opzegmogelijkheid in het voordeel van bloed- of aanverwanten kan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst uitgesloten zijn. Het is aangewezen om het contract er op na te lezen.
  3. Voor huurovereenkomsten afgesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is deze opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet mogelijk voor bloed- of aanverwanten in de derde graad maar wel voor bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad.
  4. Deze opzegmogelijkheid is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van negen jaar en niet op huurovereenkomsten van drie jaar of minder. Houd er wel rekening mee dat een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, ook een contract van 9 jaar is.
  5. De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen om zelf in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een contract van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om er zelf te gaan wonen. De opzegtermijn is 6 maanden. De verhuurder is verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moet daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer hij deze voorwaarden niet naleeft riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. 

Opgelet: een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen is ook een contract van 9 jaar.

 

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Wanneer wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij de vrijgave van de huurwaarborg kan een deel of de volledige huurwaarborg echter ook naar de verhuurder gaan voor bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De huurwaarborg kan evenwel niet zomaar door de verhuurder aangesproken worden om renovatiewerken uit te voeren. 

Meer vragen

Contact

Adres: 

Bij kleine of grote gezondheidsproblemen is de huisarts vaak de eerste deskundige die u hierover aanspreekt. De wetswinkel vervult die rol bij juridische problemen.
Voor een snelle, accurate diagnose kunt u bij de Wetswinkel terecht. U krijgt er informatie, praktisch advies en indien...