Uw rechten en plichten als huurder

Met de ondertekening van de huurovereenkomst zetten beide partijen een stap die ze niet zomaar ongedaan kunnen maken.

De verhuurder moet de woning in een goede staat van onderhoud afleveren en moet de huurder het ongestoord genot van de woning verzekeren.

De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en tijdig de maandelijkse huur betalen.

Vaak gestelde vragen

Welke herstellingen zijn ten laste van de huurder en welke ten laste van de verhuurder?

Over de staat van de huurwoning zegt de wet dat "de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is".

Gedurende de hele overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve het normale onderhoud dat ten laste van de huurder valt. De wet geeft niet veel details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar geeft enkele voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen: 

  • haarden en schoorstenen
  • glasbreuk
  • tegels 
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels 
  • deuren en vensterramen. 

Daarnaast moet de huurder instaan voor “kleine herstellingen en onderhoud”. Ook daarvan geeft de wet geen details maar er bestaan wel indicatieve lijsten van welke herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder zijn. Ze zijn niet altijd volledig, maar samengesteld op basis van de gangbare praktijk bij verhuring van een woning als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zulke lijst 

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht: de huurder moet nooit instaan voor het herstel van slijtage door ouderdom of schade door overmacht.
Overmacht betekent dat er een gebeurtenis was die de huurder niet gewild heeft en dat hij die gebeurtenis onmogelijk kon voorzien.

Voor het onderhoud van de verwarmingsinstallatie gelden er specifieke regels. De gebruiker (in dit geval de huurder) moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een erkende technicus. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Na elk nazicht levert de technicus hiervan een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.

Meer over het onderhoud van verwarmingsinstallaties leest u op de website Veilig Verwarmen: https://www.lne.be/veilig-verwarmen

 

.

 

Moet ongedierte in de woning door de huurder of door de verhuurder worden opgelost?

Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast. Wij denken hier aan volgende verplichtingen:

  • De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan de huurder het ongestoord genot van de woning te geven
  • De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en  moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. U doet er goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte. 

 

Mag de huurprijs worden aangepast/ geïndexeerd?

Voor de geschreven huurovereenkomsten is een jaarlijkse indexatie van de huurprijs toegelaten tenzij het huurcontract de indexatie uitdrukkelijk uitsluit. De huurprijs mag elk jaar ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt echter nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden. 
Bovendien heeft een indexatie slechts een terugwerkende kracht van 3 maanden. Bij een laattijdige aanvraag kan ze dus maximaal 3 maanden teruggekeerd worden.
De indexatie gebeurt op basis van de schommelingen van het gezondheidsindexcijfer, waarbij volgende formule moet worden toegepast: 

geïndexeerde huurprijs=(basishuurprijs x nieuwe index)/aanvangsindex

De basishuurprijs is hierbij de huurprijs zonder de eventueel door de huurder verschuldigde kosten en lasten.
De aanvangsindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de overeenkomst (vb. index januari 2013 = 120,00).
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dus NIET de verjaardag van de ondertekening tenzij beide data gelijk zijn) (vb. index februari 2014 = 121,68). 
Indien u de berekening wenst te controleren kunt u beroep doen op de eenvoudig te gebruiken huurcalculator op de website van de Federale Overheidsdienst Economie 

Indexatie van huurprijs van een mondeling afgesloten huurovereenkomst is enkel mogelijk indien bewezen is dat partijen dit zijn overeengekomen (wat vaak erg moeilijk is bij mondelinge overeenkomsten).

 

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Mag de verhuurder gas of elektriciteit doorverkopen?

Het energiedecreet laat niet toe dat particulieren gas of elektriciteit doorverkopen. Wat wel mag is facturen voor gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdelen onder de verschillende bewoners. Hierover maken de eigenaars van de verschillende appartementen het best goede afspraken onder elkaar.


Indien deze kosten worden doorgerekend naar een huurder wordt ook het best een duidelijke verdeelsleutel afgesproken in de huurovereenkomst. Aan een huurder kunnen enkel werkelijk kosten aangerekend worden. Dit moet gebeuren met een “afzonderlijke rekening”. De wetgever bedoelt hiermee dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

 
De facturen waarop de aanrekening is gebaseerd moeten voorgelegd worden zodat een controle van de rekening mogelijk is. Voor appartementsgebouwen volstaat het dat aan de huurder die de aanrekening wil controleren, de mogelijkheid wordt geboden om de facturen in te kijken. Op die manier wil men de eigenaar vrijwaren van al te veel kopieerwerk.

 
De wet laat ook toe dat verhuurders en huurders in de huurovereenkomst een forfaitair bedrag afspreken voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen vermeden worden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en eisen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling de werkelijke kosten. 

 

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Meer vragen

Contact

Adres: 

Bij kleine of grote gezondheidsproblemen is de huisarts vaak de eerste deskundige die u hierover aanspreekt. De wetswinkel vervult die rol bij juridische problemen.
Voor een snelle, accurate diagnose kunt u bij de Wetswinkel terecht. U krijgt er informatie, praktisch advies en indien...