Beoordelingskader voor de aanvraag van afbakening van bijzondere gebieden, voor toepassing van het vrijwillig territoriaal recht van voorkoop

Op basis van de beschikking over woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden kan elke gemeente vrijwillig een aanvraag richten aan de minister tot afbakening van bijzondere gebieden waar het voorkooprecht van toepassing is. Als er in een gemeente weinig woningbouw- of woonvernieuwingsgebieden zijn, kunnen statistische sectoren gelegen in of nabij de stads-of dorpskernen eveneens op gemotiveerd voorstel van de gemeente door de minister, als een bijzonder gebied worden erkend.
De erkenning van een bijzonder gebied gebeurt door de Vlaamse Minister voor Huisvesting op basis van een evaluatie van de lokale situatie en de behoefte aan een bijzonder gebied. Het is aan de gemeente om elementen aan te reiken die de nood aan bijzonder gebied onderbouwen.
De uitoefening van het recht van voorkoop is uiteraard slechts mogelijk voor die gebouwen en percelen in het bijzonder gebied waarop volgens de regelgeving van de ruimtelijke ordening woningen kunnen gebouwd worden; het perceel dient zich in woonzone te bevinden.

A. Elementen van de Aanvraag

1. Algemeen uitgangspunt
De afbakening van een bijzonder gebied wordt door de gemeente op vrijwillige basis aangevraagd, op grond van een specifieke problematiek en de behoefte aan een bijzonder gebied. De elementen waarop de aanvraag steunt kunnen divers van aard zijn, afhankelijk van de lokale situatie;

  • Aanvraag bijzonder gebied op maat van de lokale situatie

Met de mogelijkheid tot erkenning van bijzondere gebieden voorkooprecht kan de gemeente een instrument aanwenden dat past in het lokale huisvestingsbeleid. Op basis van specifieke problemen of behoeften inzake wonen kan de gemeente één of meerdere statistische sectoren selecteren waarbinnen het recht van voorkoop het meest aangewezen wordt geacht.Door het aantal gebieden te beperken wordt de aandacht geconcentreerd op enkele specifieke buurten die om een dringende aanpak vragen.

  • Uitbouw lokaal woonbeleid

De keuze voor een bijzonder gebied maakt integraal deel uit van een samenhangend ruimtelijk- en woonbeleid en is een middel om bepaalde beleidselementen vorm te geven.

  • Lokale opties

De gemeente kan in haar beleid opteren voor termijnplanning en het leggen van specifieke accenten in bepaalde, prioritair te ontwikkelen zones. In principe geldt in een bijzonder gebied op de verkoop van elk perceel het recht van voorkoop. Toch kan het aangewezen zijn om, in onderlinge afspraak met andere rechthebbenden, prioriteiten te stellen. Deze prioriteiten kunnen nuttig zijn in het kader van de uitvoering van het algemeen beleid en het huisvestingsbeleid van de gemeente. Een duidelijke visie op de ontwikkeling van het gebied vormt hierbij een essentiële vereiste.

  • Ter herwaardering van een gebied

De keuze van een bijzonder gebied kan ingegeven zijn in het kader van de revalorisatie van een (achtergesteld) gebied. Het recht van voorkoop vormt dan een instrument binnen een breder pakket aan impulsmaatregelen. Hierbij kan het territoriaal recht van voorkoop overigens een goede aanvulling zijn op het functioneel recht van voorkoop dat zich louter beperkt tot woningen op de heffingslijst. Het territoriaal recht van voorkoop biedt meer armslag aan de gemeenten in het kader van de herwaardering van een gebied.
Door de specifieke keuze van gebieden met een welbepaalde problematiek kan de gemeente bovendien gebiedsgericht de sociale verdringing en de maatschappelijke achterstelling van bepaalde doelgroepen tegengaan. Dikwijls gaat de herwaardering van buurten immers gepaard met het aantrekken van hogere bevolkingsklassen. Een evenwichtige bevolkingssamenstelling waar aandacht uitgaat naar een mix van bevolkingsgroepen kan een bijzondere optie zijn binnen het te herwaarderen gebied. Het recht van voorkoop kan dit helpen realiseren door binnen dit gebied aandacht te hebben voor sociale woningbouw.
Het algemeen kader heeft niet de bedoeling de elementen die in de aanvraag opgenomen moeten worden limitatief op te sommen of detailmatige beoordelingscriteria aan te geven. Het algemene kader dat hieronder geschetst wordt en waaraan de aanvraag getoetst wordt geeft alleen algemene principes weer. Deze algemene principes geven de diverse niveaus weer waarop de beoordeling gebeurt en laten toe de situationele context van de aanvraag in te schatten.
Deze richtlijn dient dan ook opgevat te worden als een referentiekader dat gericht is op een algemene beoordeling.

2. Beoordelingscriteria
Niettemin wordt er aan de globale structuur van de aanvraag zelf een aantal voorwaarden gesteld opdat de gemeente voldoende elementen aanreikt ter beoordeling. Voor de beoordeling van de aanvraag zal belang worden gehecht aan 3 elementen, met name:

  1. indicatoren die de nood aan een bijzonder gebied aantonen
  2. omkadering en bredere visie
  3. doelstellingen en realisaties

Deze elementen dienen een belangrijke plaats in te nemen. Zonder een behoorlijke motivering en zonder een duidelijk beeld van wat de gemeente met de aanvraag beoogt zijn er onvoldoende elementen voorhanden om de aanvraag naar behoren te evalueren.

  1. indicatoren die de nood aan een bijzonder gebied aantonen

De aanvraag voor een bijzonder gebied dient te berusten op een gedegen motivatie die voortvloeit uit een specifieke nood. De specificiteit en de nood worden gestaafd aan de hand van kwantitatieve of kwalitatieve indicatoren. Toepassing van het recht van voorkoop met het oog op sociale woningbouw moet een duidelijke meerwaarde opleveren voor het gebied en voor de gemeente in haar geheel. De keuze van het bijzonder gebied gebeurt vanuit het perspectief om dit gebied de ontwikkelingskansen te bieden die hier noodzakelijk worden geacht. De argumenten die de nood ondersteunen dienen duidelijk te worden geëxpliciteerd.
De nood kan erin bestaan dat een bepaald gebied, omdat het een achteruitgang heeft gekend, aan herwaardering toe is. Verder kan een duidelijk tekort aan sociale woningen in de gemeente de afbakening van een bijzonder gebied verantwoorden. Ook ruimtelijke elementen kunnen aan de basis liggen van de afbakening van een bijzonder gebied in de gemeente, zoals een prangend tekort aan bouwgrond voor sociale woningen of projecten, of de specifieke positionering van de gemeente in een macro-geografisch verband (bv. grensgemeenten die kampen met inwijkingsproblematiek).
De keuze van het gebied is in dit geval minder bepalend, niettemin zullen ook hier gebiedsgebonden kenmerken dienen aangehaald de worden die de keuze van het gebied verantwoorden.
De beoordeling van aanvragen in het kader van het uitzonderingsregime (artikel 5.209 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen), waarbij de afbakening van een statistische sector wordt aangevraagd die niet bestemd is als woningbouwgebied, gebeurt op basis van een nadrukkelijke behoefte of specifieke problematiek in het gebied. Het gebied is destijds niet afgebakend als woningbouwgebied. Enkel een relevante wijziging van de contextuele situatie kan de afbakening van een bijzonder gebied motiveren.

  1. omkadering en bredere visie

De aanvraag dient gekaderd te worden in een bredere visie op het wonen in het gebied en in de gemeente in het algemeen. De toepassing van het recht van voorkoop is op die manier een instrument binnen een coherent gemeentelijk woonbeleid. Het kan in geen geval als een afzonderlijk middel beschouwd worden ter uitvoering van projecten die noch ingebed zijn in een overkoepelende visie, noch afgestemd zijn op andere initiatieven. Het is aangewezen om duidelijke doelstellingen voor te stellen en de uitoefening van het recht van voorkoop in een bijzonder gebied te laten deel uitmaken van een breder pakket aan maatregelen, ter concretisering van een ontwikkelingsvisie op het wonen in het gebied. Ook harmonisatie met andere, relevante, (beleids)plannen, dient te worden nagestreefd teneinde een coherent beleid te kunnen voeren.
In vele gevallen kan voor de visie gerefereerd worden aan bestaande plannen rond wonen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de gemeente over een structuurplan beschikt, waarin een gebiedsgerichte visie op het wonen is opgenomen. Ook uit een woonbeleidsplan of een sectoraal plan voor wonen kunnen relevante zaken worden geput voor de afbakening.
De visie kan gebaseerd zijn op bestaande planningsinitiatieven maar mag er in geen geval in tegenstrijd mee zijn. Ingeval de gemeente niet kan terugvallen op een eerder gestelde visie, zal zij vanuit de bestaande woonproblematiek een visie moeten opbouwen waarbinnen het bijzonder gebied een plaats heeft.
Voor bepaalde aanvragen kan ook een toetsing met bovengemeentelijke plannen relevant zijn (bv. wanneer het bijzonder gebied deel uitmaakt van een gemeente die gedeeltelijk is afgebakend als stedelijk gebied, gemeenten in een afgebakend economisch of stedelijk netwerk, grensgemeenten, …)
In principe kan het recht op voorkoop uitgeoefend worden op alle onroerende goederen in de desbetreffende bijzondere gebieden. De gemeente bepaalt evenwel de concrete toepassing van het instrument. De gemeente kan, in onderling overleg met andere actoren, opteren voor een bijzondere uitoefening in welomschreven zones van het bijzonder gebied en/of binnen vooropgestelde tijdslimieten. Zo kunnen er bijvoorbeeld bepaalde accenten worden gelegd in achtergestelde zones, gekoppeld aan bepaalde termijnen, wat evaluatie op geregelde basis mogelijk maakt. De gemeente kan, rekening houdende met de beleidscontext en de algemene visie bijgevolg best zelf een tijdsindicatie aangeven, waarbinnen ze de uitvoering van hun plannen wenst te realiseren.

  1. doelstellingen en realisaties

Het is van belang dat, in de lijn van de visie, wordt aangegeven wat men precies beoogt met de afbakening van een bijzonder gebied, welke toekomstperspectieven men voor ogen heeft, hoe men het recht van voorkoop verder zal aanwenden en welke acties op lange en middellange termijn binnen het woonbeleid worden voorzien. De weergave van een tijdsindicatie van planning, fasering tot realisatie is logisch en aangewezen.
De afbakening kan bijvoorbeeld kaderen in het geven van extra impulsen aan bepaalde buurten. Hierbij kunnen accenten worden gelegd in bepaalde straten. Het initiatief kan ook voortspruiten uit de wens om het aanbod aan sociale woningen te verhogen.
Verder dient aangegeven te worden of er nog andere relevante acties en maatregelen voor het gebied worden getroffen.

 

B. Dossiersamenstelling

Het is voor de aanvrager aangewezen om een minimaal aantal informatieve zaken aan het dossier toe te voegen. Dit maakt bovendien een vlottere en adequate afhandeling van het dossier mogelijk.
Voor de motivering van de aanvraag is een minimum aan informatie over de bestaande toestand vereist. Daarnaast dient de aanvraag voldoende omkaderd. Het is aangewezen om het dossier met volgende gegevens te documenteren:

• Cartografisch

  • Ruimtelijke situering van de aanvraag: cf. woonbestemming, kernaansluitend gelegen of perifeer, afstand van voorzieningen, ligging binnen het geheel aan woonvernieuwings- en woningbouwgebieden in de gemeente, …

• Juridisch planologisch

  • Bestaande plannen, reglementen en of verordeningen voor de beoogde zones: taakstellingen rond wonen en sociale woningbouw in het bijzonder, algemene visie-elementen en beleidslijnen.
  • Stand van zaken uitvoeringsplannen: is er op het desbetreffende gebied een BPA, een uitvoeringsplan of een verkavelingsplan van toepassing?
  • Bestaan er plannen op hoger niveau (b.v. intergemeentelijke initiatieven) die relevant zijn voor de aanvraag?
  • Planologische acties op korte-lange termijn gepland in gebied van aanvraag?

• Huisvesting

  • Beschrijving van de aard van het woongebied (bebouwing, voorzieningen, vermengingsgraad, …).
  • Aandeel aan sociale woningen in de gemeente en meer bepaald in het gebied van aanvraag. 20% wordt gehanteerd als richtcijfer.
  • Behoefte aan sociale woningen, cf. bindend sociaal objectief (BSO) of wachtlijsten kandidaat huurders.
  • Potentieel aan bouwgronden van sociale huisvestingsmaatschappijen in de gemeente.
  • Aandeel leegstand, verwaarlozing, ongeschikt / onbewoonbaarheid.
  • Eventuele subsidieaanvragen vanuit een sociale bouwmaatschappij voor gebied van aanvraag.
  • Acties of projecten op korte of lange termijn gepland in gebied van aanvraag?

• Socio economisch
Ingeval de aanvraag kadert in de algemene herwaardering van een gebied kan de motivatie onder meer steunen op indicatoren die wijzen op kansarmoede.
Van belang is echter niet wélke zaken worden aangereikt ter informatie, wel of ze voldoende de problematiek van het gebied schetsen.

 

C. Procedure

Gemotiveerde aanvragen voor de afbakening van een bijzonder gebied worden digitaal bezorgd aan Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid, team Lokale Besturen, die voor het advies aan de minister instaan: lokalebesturen.woonbeleid@vlaanderen.be.
Het dossier wordt binnen een maand na volledig ontvankelijk dossier geadviseerd aan de bevoegde minister. De aanvraag wordt zowel vormelijk als inhoudelijk beoordeeld. Wanneer elementaire zaken ontbreken waardoor de aanvraag niet naar behoren kan ingeschat worden, wordt de gemeente om bijkomende informatie verzocht. Deze informatie kan rechtstreeks naar de administratie worden verstuurd.
De erkenning van het afgebakend bijzonder gebied wordt door de minister bevoegd voor huisvesting vastgelegd in een ministerieel besluit.