Leegstaande woningen opsporen, registreren en aanpakken

Leegstand van woningen en gebouwen opsporen en aanpakken is een gemeentelijke bevoegdheid. Gemeenten hebben een ruime vrijheid of en hoe ze leegstand bestrijden, maar er zijn enkele basisvoorwaarden die voor alle gemeenten van het Vlaams Gewest hetzelfde zijn.

Een vastgelegde definitie van leegstand

De basis voor een gemeentelijk leegstandsbeleid is een leegstandsregister. Gemeenten die een leegstandsregister bijhouden, zijn verplicht om daarbij de definitie van leegstand te hanteren uit artikel 2.2.6 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid:

  • Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden.

  • Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie.

Eventueel kan een gemeente in haar leegstandsreglement een of meer functies omschrijven die een daadwerkelijk gebruik van de woning met zich mee brengen en die zij gelijkstelt met de woonfunctie.

Voor een nieuw gebouw of een nieuwe woning is er een bij decreet vastgelegde afwijking: die mogen gemeenten pas als leegstaand beschouwen als ze binnen zeven jaar na de vergunning niet gebruikt worden overeenkomstig de functie.

Ook de schrapping uit het leegstandsregister legt het decreet vast:  dit gebeurt als het gebouw of de woning zes maanden in overeenstemming met de functie wordt gebruikt.

Opgelet: de gemeentelijke registratie gaat enkel over leegstaande gebouwen die niet onder het toepassingsgebied vallen van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten. Dat betekent dat gemeenten bevoegd zijn voor gebouwen zonder economische functie, of voor gebouwen met een economische functie op een perceel van minder dan 500 m².

Leegstand opsporen

Gemeenten kiezen zelf hoe ze leegstand op hun grondgebied opsporen. Van belang is enkel dat het om objectieve en controleerbare vaststellingen gaat en dat aan eigenaars of zakelijk gerechtigden de mogelijkheid geboden wordt om beroep in te stellen of bezwaar te maken. Wonen-Vlaanderen beveelt aan om in het leegstandsreglement indicaties of elementen op te sommen waarmee een gemeente leegstand vaststelt.

Het is raadzaam om minstens een keer per jaar het leegstandsregister bij te werken, zeker als een gemeente een jaarlijkse belasting op leegstand heeft. Aangezien de definitie van leegstand bij decreet vastgelegd is op 12 opeenvolgende maanden leegstaan, zou anders een ongelijke behandeling van eigenaars van leegstaande panden kunnen ontstaan, afhankelijk van het jaar waarin de leegstand van hun pand begon.

Opgenomen op een leegstandsregister: gevolgen

  • In veel gevallen zal een gemeente die een leegstandsregister bijhoudt, ook een belasting op leegstand hanteren (voor meer informatie kan u terecht bij de gemeente waar uw pand zich bevindt).

  • Er rust een voorkooprecht op elke woning die opgenomen is in het leegstandsregister en die de gemeente heeft ingevoerd in het e-voorkooploket dat beheerd wordt door de Vlaamse Landmaatschappij. Dat betekent dat bepaalde besturen het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Het gaat om sociale huisvestingsmaatschappijen voor hun werkingsgebied, de gemeente voor haar grondgebied, het Vlaams Woningfonds en Vlabinvest apb.

  • Onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheersrecht krijgen over de woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen.

Leegstand belasten

Een gemeente beslist zelf of ze leegstaande woningen en gebouwen belast. Ze kan de leegstandsbelasting op elk moment invoeren of aanpassen met een belastingreglement. In 2018 waren er 270 Vlaamse gemeenten met een leegstandsbelasting.

Gemeenten kunnen eigen regels vaststellen over:

  • de persoon van de belastingplichtige;

  • het ogenblik van de heffing

  • het tarief van de belasting

  • de vrijstellingen

  • de manier waarop het bezwaar tegen de belasting moet verlopen.

Bij een vrijstelling van de leegstandsbelasting blijft het pand op het leegstandsregister staan, maar moet de belasting niet worden betaald gedurende de periode van vrijstelling.

De Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten heeft samen met Wonen-Vlaanderen en het agentschap Binnenlands Bestuur een modelreglement opgemaakt, samen met een toelichting. Beide vindt u op de website van de VVSG.

Ondersteuning bij de leegstandsbestrijding

Opvolgingstoepassing

Gemeenten die dat willen, kunnen voor de opmaak en bijwerking van hun leegstandsregister gebruik maken van een webapplicatie, de ‘RWO Data Manager’. Deze applicatie bevat een module ‘Leegstandsregister’ met informatie over leegstaande woningen en gebouwen.

De RWO Data Manager is beveiligd met een paswoord en kent elke gebruiker een rol met bijhorende rechten toe. Zo kan een gemeente enkel gegevens van haar grondgebied bekijken en bewerken.

Gemeenten kunnen via een PDF iconaanmeldingsformulier toegang vragen tot de RWO Data Manager en de module 'Leegstandsregister'. Dit document moet u laten ondertekenen door een gemachtigd ambtenaar (stedenbouwkundig ambtenaar, burgemeester of schepen) en (liefst digitaal) terugsturen naar Wonen-Vlaanderen.

Handleiding en modelfiche leegstand

Wonen-Vlaanderen en de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten hebben samen een uitvoerige, praktisch gerichte handleiding over leegstandsbestrijding opgemaakt, alsook een modelfiche om leegstand vast te stellen.

Vragen

Wonen-Vlaanderen ondersteunt de gemeenten bij hun leegstandsbeleid, als onderdeel van hun lokaal woonbeleid. U kan met vragen over regelgeving, voorbeelden, de opmaak van reglementen en praktijkgevallen terecht bij het team lokale besturen. U kan hen bereiken in elke provinciehoofdstad, zie Contact.

Wonen-Vlaanderen organiseert over het thema leegstand met onregelmatige tussenpozen ook info- en overlegmomenten voor gemeenten.

Contact

Adres: 
Wonen-Antwerpen, team lokale besturen
Lange Kievitstraat 111–113 bus 54
2018 Antwerpen
Telefoonnummer: 
Adres: 
Wonen Limburg, team lokale besturen
VAC
Koningin Astridlaan 50 bus 1
3500 Hasselt
Telefoonnummer: 

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Oost–Vlaanderen, team lokale besturen
Virginie Lovelinggebouw
Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92
9000 Gent

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Vlaams–Brabant, team lokale besturen
Dirk Boutsgebouw
Diestsepoort 6 bus 92
3000 Leuven
Adres: 
Wonen West–Vlaanderen, team lokale besturen
VAC Jacob van Maerlantgebouw
Koning Albert I-laan 1/2 bus 93
8200 Brugge