Nieuwe technische verslagen vanaf 2021

Het optimalisatiedecreet en -besluit verandert de wijze van beoordelen bij een conformiteitsonderzoek en daar horen uiteraard nieuwe technische verslagen bij.  Tot het einde van 2020 maken we gebruik van strafpunten. De gebreken zijn onderverdeeld in 4 categorieën. Bepaalde gebreken zitten in 2 of meer categorieën, afhankelijk van ernst van het gebrek. Zolang de woning niet meer dan 14 strafpunten heeft, kan ze een conformiteitsattest krijgen. In de strafrechtelijke procedure Tvraagt men echter een herstel tot 0 punten. Conformiteit en strafbaarheid zitten in dit systeem niet op een lijn.

De categorieën van gebreken

In de nieuwe regelgeving, die geldt vanaf  1 januari 2021 werken we maar met 3 categorieën en verdwijnen de strafpunten. Een gebrek wordt in een bepaalde categorie ondergebracht afhankelijk van de aard van het individuele gebrek.

  • Categorie I:  zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;
  • Categorie II: zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;
  • Categorie III: zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

De categorie geeft ook direct het gevolg aan van het gebrek. Gebreken in categorie I geven geen aanleiding tot ongeschiktheid, tenzij de eindbeoordeling van de woning meer dan 6 gebreken categorie I heeft. In dat geval zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen. Categorie II gebreken zijn gebreken die de ongeschiktheid van de woning met zich meebrengen. Een gebrek in categorie III staat gelijk aan onbewoonbaarheid (er is geen apart omstandig verslag meer nodig, dit wordt rechtstreeks in het technisch verslag verduidelijkt). Mensonwaardigheid is naast veiligheids- en gezondheidsrisico toegevoegd als indicator voor deze categorie. 

Een woning kan een conformiteitsattest krijgen als ze  minder dan 7 gebreken categorie I heeft en uiteraard geenenkel gebrek van categorie II of III.  De grens voor strafrechtelijke aansprakelijkheid wordt hierbij gelijkgesteld met de grens die vastgesteld is voor het verkrijgen van een conformiteitsattest. In de strafrechtelijke procedure moeten tot einde 2020 nog alle gebreken hersteld worden. Vanaf 1 januari 2021 zullen er geen gebreken van categorie II of III meer mogen zijn (en geen overbewoning; de onaangepastheid op vlak van bewoning valt hier ook weg).

Herindeling van de gebreken

Bijna alle gebreken die nu bestaan, bestaan nog steeds in 2021. Een beperkt aantal gebreken is verdwenen, een aantal andere zijn toegevoegd.

Vanwege de omschakeling van  4 naar 3 categorieën en omdat de categorie een direct gevolg heeft voor de beoordeling van de woning, drong een herindeling van de bestaande gebreken in deze nieuwe categorieën zich op. Vaak is het zo dat gebreken die momenteel 1 of 3 strafpunten krijgen in de nieuwe categorie I terecht komen. Maar dit is niet noodzakelijk altijd zo. Ook voor de gebreken van 9 punten kan de indeling in categorieën verschillen. Omdat het gebrek op zich doorslaggevend is en niet langer de optelsom van de gebreken, is het zo dat bepaalde gebreken een quotatiemogelijkheid krijgen in meerder categorieën, afhankelijk van de ernst. Sommige kunnen in 3 categorieën worden ondergebracht (zoals vocht). Gebreken die nu bestraft worden met 15 strafpunten, zullen in de nieuwe regeling afhankelijk van het feit een categorie II of III krijgen. De beoordeling van het individuele gebrek zal veel belangrijker zijn onder de nieuwe regelgeving. Het bekende technische handboek zal dan ook herwerkt worden en dit zal ook deels als ministerieel besluit gelden. Dit versterkt de uniformiteit en stelt duidelijker de grenzen vast.

Het steunpunt Wonen voerde een onderzoek uit naar de impact op het aantal ongeschiktverklaringen van deze nieuwe werkwijze. De conclusie was dat de impact beperkt zou zijn. Het overgrote deel van de woningen die nu ongeschikt zijn, zijn dit ook onder de nieuwe regelgeving. Het aandeel woningen dat nu voldoet, zal ook doorgaans nog voldoen onder de nieuwe werkwijze.

Belangrijkste wijzigingen: 

  • Vocht: Huidige systeem maximaal 9 strafpunten. In het nieuwe systeem is een categorie II of III mogelijk. De beoordeling van vocht aan het plafond van de gemeenschappelijke delen van een gebouw is nu ook mogelijk.
  • De rookmeldersverplichting zit in de nieuwe regelgeving ook in het technisch verslag op gebouw- en woningniveau. Dit wordt gequoteerd met een gebrek van categorie II. Om een conformiteitsattest te verkrijgen is het nu ook al nodig om aan de rookmeldersverplichting te voldoen, vandaar de categorie.
  • In deel B en C is een nieuwe rubriek toegevoegd: ‘andere veiligheids- en gezondheidsrisico’. Hier is enkel een categorie III-gebrek mogelijk. Vaak gaat het om zaken die geen rechtstreekse link hebben met een gebrek en zal er doorgaans een vaststelling nodig zijn van een expert.
  • Het water aan de gootsteen moet nu ook drinkbaar zijn (leidingwater of attest en geen loden leidingen). Dit is een gebrek van categorie III
  • Verwarming: momenteel moet de plaatsing van een vast verwarmingsapparaat mogelijk zijn (in zelfstandige woningen). In de nieuwe regeling moet een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn in minimaal een leefkamer (categorie III). De mogelijk om er een te plaatsen volstaat dus niet.
  • Energetische prestatie: momenteel moet er aan de dubbelglas- en dakisolatieverplichting voldaan worden. Het nieuwe technisch verslag voorziet een terugvalpositie in het geval er een EPC is met een voldoend laag kengetal (afhankelijk van type woning). Voor dakisolatie is dit nu al sinds 1/1/2020. Nieuw is ook dat (in het geval er geen EPC is of de score voldoet niet), men zal moeten aantonen dat er effectief dakisolatie is om een quotatie te vermijden. Momenteel wordt dit niet gequoteerd als de aanwezigheid niet vast te stellen is.
  • Specifiek voor studentenkamers: de fietsenberging is niet meer verplicht, net zo min als de aanwezigheid van een gemeenschappelijke leefruimte.
  • Voor kamers is er enkel een verplichting voor dubbele beglazing. Er is geen dakisolatieverplichting. Een terugvalpositie naar EPC-score bestaat ook niet, aangezien er geen EPC’s voor kamers worden afgeleverd.
  • Nog specifiek voor kamers is de wijziging van de toewijzing van gebreken en overschrijding van de objectieve bezettingsnorm in gemeenschappelijke functies. Aangezien er niet meer met strafpunten wordt gewerkt, werd de werkwijze aangepast. Hierbij is het belangrijk dat er voldoende conforme functies zijn voor de objectieve bezettingsnorm van de woning. De exacte en uitgebreide manier van toewijzen zal terug te vinden zijn in het nieuwe technisch handboek, dat in de tweede helft van dit jaar opgeleverd zal worden.

 

Vanaf 1/1/2021 is de nieuwe regelgeving integraal van toepassing op alle woningen, wat betekent dat degene die de woning ter beschikking stelt vanaf dan er op zal moeten toezien dat de woning ook volgens de nieuwe criteria voldoet.