Onteigening voor sociale woningbouw

Op 24 februari 2017 bekrachtigde de Vlaamse Regering het Vlaams Onteigeningsdecreet. Dit decreet is samen met het uitvoeringsbesluit in werking getreden op 1 januari 2018.

Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet één overkoepelende onteigeningsregeling voor alle onteigeningen binnen het Vlaamse Gewest. De drie federale onteigeningswetten gelden hierdoor niet meer binnen het Vlaamse Gewest. Het decreet streeft naar een eenvormige, snelle en efficiënte onteigeningsprocedure.

Voornaamste kenmerken van het Vlaams Onteigeningsdecreet

Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet:

  • een procedure waarbij de bestuurlijke fase en de gerechtelijke fase beter op elkaar afgestemd zijn
  • een strikte vastlegging van termijnen
  • de invoering van een onderhandelingsplicht
  • de veralgemening van het openbaar onderzoek
  • de mogelijkheid tot zelfrealisatie
  • de mogelijkheid om het zakelijk recht op een onroerend goed apart te onteigenen
  • de autonome beslissingsbevoegdheid voor lokale besturen om een onteigening uit te voeren
  • een regeling voor de wederovername en een specifieke regeling voor de gedwongen overname van het niet-onteigende deel van het onroerend goed
  • een geïntegreerde procedure waarbij het openbaar onderzoek van de onteigeningsprocedure kan samenlopen met het openbaar onderzoek van de ruimtelijkeplanningsprocedure
  • de uitbreiding van de bevoegdheden van de Raad voor Vergunningsbetwistingen
  • een digitale behandeling van onteigeningsdossiers via het digitaal uitwisselingsplatform voor onteigeningen (opgelet: dit zal op 1 januari 2018 nog niet werken)

De bestuurlijke fase

De bestuurlijke fase bestaat uit zeven verschillende onderdelen. U leest hieronder de verschillende stappen.

1. De onderhandelingsplicht

Als lokaal bestuur moet u kunnen aantonen dat u alles probeerde om de onroerende goederen ‘in der minne’ te verwerven. Daarom contacteert u de eigenaars met een beveiligde zending (een aangetekende brief, een afgifte tegen ontvangstbewijs of een elektronisch aangetekende zending). Als u ook mondeling overlegt, dan stelt u hiervan een proces-verbaal op, ondertekend door de eigenaar. Als de eigenaar niet wil tekenen, dan volstaat de schriftelijke zending.

2. De motivering

Onteigening is enkel mogelijk als dit absoluut noodzakelijk is. Daarom moet u de volgende 3 elementen gemotiveerd kunnen aantonen:

  • het doel van de onteigening: u toont aan waarom er in de gemeente nood is aan sociale huisvesting.
  • de onteigening als middel: u bewijst dat u alles heeft gedaan om in der minne te verwerven.
  • het voorwerp van de onteigening: u toont aan waarom u net die percelen wenst te verwerven en niet de aanpalende of andere percelen in de gemeente.

3. Het voorlopig onteigeningsbesluit

U maakt een voorlopig onteigeningsbesluit op dat een onteigeningsplan en een projectnota bevat.

Het onteigeningsplan geeft de omtrek weer van de te onteigenen percelen en vermeldt de kadastrale gegevens, de oppervlakte, de onteigenende instantie en de eigenaars.

In de projectnota beschrijft u de geplande werken en vermeldt u (als dit kan) de realisatietermijnen.

Verder omschrijft u in dit voorlopig onteigeningsbesluit de te onteigenen percelen en het onteigeningsdoel en motiveert u uitgebreid de noodzaak tot onteigening.

4. Het openbaar onderzoek

Nadat u het voorlopig onteigeningsbesluit opmaakte, organiseert u een openbaar onderzoek dat 30 dagen duurt. U brengt de eigenaars, en de eventuele houders van zakelijke of persoonlijke rechten, hiervan op de hoogte met een beveiligde zending. Deze krijgen de gelegenheid om tijdens het openbaar onderzoek opmerkingen te formuleren. Derden zoals buren, buurtbewoners of belangenorganisaties kunnen geen opmerkingen indienen.

Tijdens het openbaar onderzoek moet het voorlopig onteigeningsbesluit met de bijhorende documenten openbaar raadpleegbaar zijn, in het gemeentehuis en op de website van de gemeente. Na het openbaar onderzoek maakt u een verslag op over de geformuleerde opmerkingen.

5. Zelfrealisatie

De eigenaar van een te onteigenen onroerend goed kan, onder strikte voorwaarden, zelf het geplande project realiseren (zelfrealisatie). Dit moet hij u vragen tijdens het openbaar onderzoek via een beveiligde zending. Maximaal 15 dagen later informeert u hem over de door u vastgestelde criteria waaraan hij moet voldoen.

Vanaf de laatste dag van het openbaar onderzoek krijgt hij maximaal 70 dagen tijd om een dossier in te dienen waarin hij aantoont dat hij over voldoende financiële en technische bekwaamheid beschikt. U kan beslissen om hierop niet in te gaan als u kan aantonen dat de eigenaar daartoe niet in staat is.

6. De machtiging tot onteigening

Een lokaal bestuur heeft - in tegenstelling tot vroeger - geen onteigeningsmachtiging meer nodig om een definitief onteigeningsbesluit te nemen.

Een sociale huisvestingsmaatschappij kan pas een definitief onteigeningsbesluit nemen nadat de Vlaamse minister van Wonen haar daartoe machtigde.

7. Het definitief onteigeningsbesluit

Na de einddatum van het openbaar onderzoek stelt u het definitief onteigeningsbesluit vast. U heeft hiervoor maximaal 90 dagen de tijd (120 dagen in het geval van een verzoek tot zelfrealisatie).

Het onteigeningsdecreet beschrijft de inhoud ervan en alle verplichte bijlagen. Zo bijvoorbeeld bevat het definitief onteigeningsbesluit alle elementen van het voorlopig onteigeningsbesluit, aangevuld met het verslag van het openbaar onderzoek, de machtiging tot onteigening (voor sociale huisvestingsmaatschappijen) en - als dit er is - het verzoek tot zelfrealisatie. U bezorgt een kopie van dit besluit via een beveiligde zending aan de eigenaar.

De bestuurlijke fase eindigt met dit definitief onteigeningsbesluit.

De gerechtelijke fase

De gerechtelijke onteigeningsprocedure moet starten binnen vijf jaar na de datum van het definitief onteigeningsbesluit. Lukt dit niet, dan kan de eigenaar u vragen om van de onteigening af te zien.

U leidt de zaak in bij de vrederechter. Deze spreekt zich - net zoals vroeger - uit over de wettigheid, de provisionele - en de definitieve vergoeding. Het nieuwe decreet bepaalt duidelijk hoe, wanneer en binnen welke termijnen u, en ook de vrederechter, moeten handelen.

Elke partij kan tegen het vonnis van de vrederechter hoger beroep aantekenen bij de rechtbank van eerste aanleg. Ook deze procedure staat in het decreet.

De wederovername

Als u niet binnen vijf jaar start met de realisatie van het project, dan kan de onteigende via de vrederechter de teruggave vragen van het betrokken perceel.

De afdwingbare overname van het restant

Als u slechts een deel van een grond of een gebouw onteigende, dan kan de onteigende in bepaalde gevallen eisen dat u het goed in zijn geheel overneemt.

De afdeling Vastgoedtransacties

Ondanks de striktere en de kortere termijnen blijft de onteigeningsprocedure een complexe bezigheid. Wonen-Vlaanderen raadt u aan om van bij de start de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingsdienst in te schakelen. Net zoals haar rechtsvoorganger, het Comité tot Aankoop, kan deze dienst een aantal zaken in de onteigeningsprocedure van u overnemen. Maar dit kan alleen als de afdeling Vastgoedtransacties de schatting opmaakte.

Meer informatie

Begin 2018 vindt u hier een uitgebreide toelichting van het Vlaams onteigeningsdecreet.

Het Departement Kanselarij en Bestuur organiseert op vrijdag 19 januari 2018 en op maandag 19 maart 2018 een gratis infosessie over het Vlaamse onteigeningsdecreet. Deze vindt plaats in het Herman Teirlinckgebouw (auditorium Toots Thielemans – 01.43 – 1e verdieping) in Brussel. Ook u bent welkom.

Contact

Adres: 
Wonen-Antwerpen, team lokale besturen
Lange Kievitstraat 111–113 bus 54
2018 Antwerpen
Telefoonnummer: 
Adres: 
Wonen Limburg, team lokale besturen
VAC
Koningin Astridlaan 50 bus 1
3500 Hasselt
Telefoonnummer: 

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Oost–Vlaanderen, team lokale besturen
Virginie Lovelinggebouw
Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92
9000 Gent

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Vlaams–Brabant, team lokale besturen
Dirk Boutsgebouw
Diestsepoort 6 bus 92
3000 Leuven
Adres: 
Wonen West–Vlaanderen, team lokale besturen
VAC Jacob van Maerlantgebouw
Koning Albert I-laan 1/2 bus 93
8200 Brugge