De beëindiging van een sociale huurovereenkomst

Vanaf 1 maart 2017 sluiten nieuwe huurders huurovereenkomsten van negen jaar, verlengbaar met periodes van telkens drie jaar. Huurovereenkomst voorafgaand aan 1 maart 2017 blijven van onbepaalde duur. De overeenkomst kan worden beëindigd door ontbinding van rechtswege, opzeg door de huurder of opzeg door de sociale verhuurder.

Ontbinding van rechtswege

Dit betekent dat noch de huurder noch de sociale verhuurder het contract hebben opgezegd, maar de Vlaamse overheid het nodig acht de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is het geval wanneer de referentiehuurder (en zijn wettelijke of feitelijke partner) de woning niet langer betrekken, of wanneer de huurders verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde sociale verhuurder en hiervoor een nieuwe huurovereenkomst afsluiten.

Opzeg door de huurder

Elke huurder kan de huurovereenkomst op ieder moment opzeggen per aangetekende brief. De opzegging geldt alleen voor de persoon die de opzeg doet. Wil het hele gezin de woning verlaten, dan moeten alle huurders samen de huurovereenkomst opzeggen. De maand nadat hij de woning heeft verlaten is de huurder niet langer gebonden door de huurdersverplichtingen, en wordt de huurprijs herzien voor de resterende huurders. Enkel voor de referentiehuurder of, als die de woning reeds heeft verlaten, zijn wettelijke of feitelijke partner, geldt een opzegtermijn. Dit is normaal drie maanden, behalve bij opname in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan geldt er een opzegtermijn van een maand.

Opzeg door de sociale verhuurder

De sociale verhuurder kan de huurovereenkomst enkel opzeggen indien een huurder een eigendom verwerft, zijn huurdersverplichtingen niet nakomt, door onjuiste of onvolledige verklaringen onrechtmatige voordelen heeft genoten of onrechtmatig tot een huurwoning werd toegelaten. Specifiek voor huurovereenkomsten vanaf 1 maart 2017 moet de verhuurder de huurovereenkomst ook opzeggen na negen jaar (of op het einde van een verlengde periode) als het inkomen te hoog ligt, of de woning onderbezet wordt bewoond.

De opzegging geldt voor heel het gezin.

Bemiddeling van het OCMW

De huurder geeft door de ondertekening van zijn huurovereenkomst aan de sociale verhuurder de toestemming om het OCMW te betrekken als hij niet in aan zijn huurdersverplichtingen kan voldoen.  De sociale verhuurder moet ook aantonen dat hij een beroep heeft gedaan op het O.C.M.W. bij de opzeg aan een huurder wiens inkomen, dat als basis diende voor de huurprijsberekening in 2018, minder dan 19.567 euro bedraagt.

Regelgeving

Waar vindt u de regelgeving betreffende het beëindigen van de huurovereenkomst van een sociale woning?

Waar vindt u de regelgeving betreffende de beëindiging van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning?

De rechtsgrond en de modaliteiten om een huurovereenkomst te beëindigen vindt u in:

  • artikel 98 van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 33 van het Kaderbesluit Sociale Huur.

Kaderbesluit Sociale Huur

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Meer regelgeving

Vaak gestelde vragen

Wat kunt u doen als een huurder bij een interne mutatie de sociale huurwoning niet tijdig verlaat en/of de sleutels niet tijdig teruggeeft?

U kunt alleen een bezettingsvergoeding aanrekenen. Die vergoeding is evenredig met de tijd die hij nodig heeft om de woning toch nog vrij te maken.

Moet u een plaatsbeschrijving opmaken als een huurder de sociale huurwoning verlaat? De huurovereenkomst blijft lopen voor de overblijvende huurders.

U moet in principe geen tussentijdse plaatsbeschrijving opmaken, tenzij u of de huurder  dit toch nodig vindt.

Wat gebeurt er als de referentiehuurder van een sociale huurwoning de woning verlaat?

De overblijvende huurders kunnen de huurovereenkomst verderzetten zolang er een huurder cat. a) en/of b) in de woning blijft.

Moeten alle huurders van een sociale huurwoning opzeggen als ze de hele huurovereenkomst willen beëindigen?

Ja. De opzeg van 1 huurder geldt niet voor de andere huurders.
Opgelet: Als alleen huurders cat. c) in de woning achterblijven, wordt de overeenkomst automatisch na 6 maanden ontbonden. U kunt om billijkheidsredenen de termijn van ontbinding van de huurovereenkomst van 6 maanden verlengen tot maximaal 5 jaar.

Drie meerderjarige personen wonen in een sociale huurwoning. Eén van deze personen wil de woning verlaten. Moet hij/zij de huurovereenkomst opzeggen? Wanneer moet u de huurprijs herzien in zo een situaties?

Zolang er een huurder in de woning achterblijft, is er geen opzeggingstermijn voor de huurder die de woning verlaat. Deze huurder moet wél zijn huurovereenkomst opzeggen voor hij vertrekt. De huurder meldt zijn vertrek schriftelijk met een aangetekende brief. Vanaf de maand die volgt op deze brief rekent u een aangepaste huurprijs aan. Opgelet: de huurder beëindigt hiermee alleen zijn huurovereenkomst, voor de andere huurders blijft de huurovereenkomst gelden.

Wordt u verwittigd als een huurder een bouwgrond/woning verwerft?

Neen. U wordt niet verwittigd als de zittende huurder een bouwgrond of eigendom verwerft.

Kunt u zonder tussenkomst van de rechter beslissen de huurovereenkomst van een sociale huurwoning te ontbinden?

Neen. Een buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk: de vrederechter moet altijd oordelen over een ontbinding. De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarden stonden in de Vlaamse Wooncode, maar het Grondwettelijk Hof heeft ze vernietigd (lees ook: arrest Grondwettelijk Hof van 10 juli 2008).

Kunnen kinderen in de sociale huurwoning blijven wonen na het overlijden van de ouders?

De huurovereenkomst eindigt automatisch als de laatste huurder van categorie a) en/of b) overlijdt. De kinderen die huurder cat. c) zijn, moeten de woning verlaten. De ontbindingstermijn van de huurovereenkomst is 6 maanden, maar kan ingekort worden als de huurder dit wilt. U kunt om billijkheidsredenen de termijn van ontbinding van de huurovereenkomst van 6 maanden verlengen tot maximaal 5 jaar.

Wat als de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst, nog huurachterstallen wil betalen?

De rechtbank spreekt een vonnis uit, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens huurachterstallen. Kunt u na dit vonnis nog een dading sluiten met de huurder, zodat hij/zij (een deel van) de achterstallen en de gerechtskosten betaalt en de ontbinding niet doorgaat?

Het antwoord hangt af van het al of niet in ‘kracht van gewijsde’ zijn van het vonnis.

Wat betekent kracht van gewijsde?

Bij de betekening van het vonnis start de termijn om hoger beroep of verzet aan te tekenen. Kracht van gewijsde wil zeggen dat die termijn verstreken is en dat het vonnis definitief is.

Is een dading nog mogelijk bij kracht van gewijsde?

Bij het in kracht van gewijsde zijn van het vonnis, is de ontbinding van de huurovereenkomst definitief. De huurder kan deze ontbinding niet meer betwisten in een dading. De verhuurder kan dan ook geen afstand meer doen van de ontbinding. Wilt u dan toch nog een dading sluiten? Dan kan dit alleen over de uitvoering van het vonnis, bijvoorbeeld over de terugbetaling van de huurachterstallen.

De huurder van wie de huurovereenkomst werd ontbonden, kan zich na betaling van de huurachterstallen wel opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Daarna kan er mogelijk een versnelde toewijzing plaatsvinden (in dezelfde woning) als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn.

Wat als het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is?

Is het vonnis nog niet in kracht van gewijsde? Of loopt er een verzets- of beroepsprocedure? Dan kunt u wel altijd een dading afsluiten.

Kunt u huurachterstallen van de sociale huurwoning afboeken en later toch nog verhalen op wanbetalende (ex-)huurders?

Ja, zolang de achterstal niet is kwijtgescholden. Een afboeking betekent niet dat de achterstal is kwijtgescholden. Door af te boeken, oordeelt u dat de achterstal om één of andere reden oninbaar is.

Zolang een vrederechter of uw raad van bestuur de achterstal niet heeft kwijtgescholden, blijft die opeisbaar: u kunt dan op een later moment deze afgeboekte huurachterstallen opeisen.

Kunt u bij een interne mutatie een dubbele huurprijs aanrekenen voor de sociale huurwoning?

Neen. De oude huurovereenkomst wordt automatisch ontbonden als de nieuwe huurovereenkomst start.

Welke huurprijs moeten huurders betalen als de ontbindingsperiode van de sociale huurovereenkomst wordt verlengd?

De overblijvende huurder betaalt verder de huurprijs, berekend op zijn inkomen.

Wat doet u als de schade in de sociale huurwoning groter is dan de waarde van de waarborg?

Dan kunt u een compenserende vergoeding vragen.

De overblijvende huurder(s) en de huurder die de sociale huurwoning verlaat, hebben een conflict over het betalen van de waarborg. Moet u iets doen?

Neen. Ze moeten dit onderling regelen. Als de huurder en de vroegere medehuurder het niet eens geraken, moet de bevoegde rechtbank hierover een uitspraak doen.

Kunt u een overblijvende huurder aansprakelijk stellen voor schade die een vroegere medehuurder aan de sociale huurwoning aanrichtte?

Ja. U maakt pas een plaatsbeschrijving op als de huurovereenkomst beëindigd wordt (art.34 van de typehuurovereenkomst). De schade die u dan vaststelt, houdt u van de waarborg af.

Is de waarborg niet voldoende? Dan vraagt u een resterende vergoeding van de huurders die nog in de woning wonen als de huurovereenkomst beëindigd wordt. De huurder die de woning vroeger verliet, is dan geen huurder meer. U kunt hem niet meer aansprakelijk stellen voor de schade die nu wordt vastgesteld.

Hoe kunt u aantonen dat u het OCMW inschakelde bij een opzeg van sociale huurders met een zeer laag inkomen?

Dit kunt u onder andere aantonen via de interne briefwisseling tussen het bevoegde OCMW en uw maatschappij. Bewaar dus zeker de briefwisseling tussen beide instanties in het dossier van de huurder die de opzeg kreeg.

Meer vragen

Contact

Adres: 
Servicedesk Kaderbesluit Sociale Verhuring
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
Havenlaan 88 bus 94
1000 Brussel
Email: 
Telefoonnummer: