De huurovereenkomst van een sociale huurwoning
Een sociale huurovereenkomst verschilt op een aantal vlakken van een huurovereenkomst in de private huursector, en valt ook niet onder de ‘gewone’ huurwetgeving (de regelgeving private huur).
Typehuurovereenkomsten
De inhoud van een sociaal huurcontract is door de Vlaamse overheid vastgelegd in typehuurovereenkomsten: een voor de sociaal verhuurkantoren en twee voor de andere sociale verhuurders.
Twee, want sociale huurders die een huurovereenkomst afsloten voor 1 maart 2017 hebben een huurovereenkomst van onbepaalde duur, en huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten vanaf 1 maart 2017 hebben een huurovereenkomst die na negen jaar met driejarige periodes kan verlengd worden.
Bij die typeovereenkomsten hoort steeds een bijlage met toelichting bij de reglementering.
De contractanten
De huurovereenkomst wordt ondertekend door de sociale verhuurder en alle meerderjarige personen die de woning (zullen) betrekken, met uitzondering van het minderjarig kind die meerderjarig werd in de sociale huurwoning. Uitzonderlijk kan ook een minderjarige als huurder optreden.
De referentiehuurder en zijn wettelijke of feitelijke partner bezitten het recht op de woning. Ook de persoon die een verklaring tot wettelijke samenwoning aflegt met de referentiehuurder heeft woonrecht. Hun kinderen die de woning mee betrekken, of personen die later toetreden tot de huurovereenkomst, zullen de woning moeten verlaten wanneer de referentiehuurder en zijn wettelijke of feitelijke partner dat doet, tenzij ze wettelijk gaan samenwonen met de referentiehuurder.
De waarborg
De huurder moet bij de toewijzing van de sociale huurwoning een waarborg betalen. Die waarborg is te storten op een geblokkeerde rekening of op rekening van de verhuurder. De opbrengst hiervan is voor de huurder. Voor die waarborg kan de huurder hulp krijgen via een schriftelijke garantie of borgstelling van het OCMW of via een gespreide betaling.
De plaatsbeschrijving
Er moet een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgemaakt, uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst. Ook bij uittreding is een plaatsbeschrijving op te maken. Die plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd, en moet ook geregistreerd worden. De huurder betaalt de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving, tot maximaal 34 euro. Als de vrederechter, bij onenigheid tussen huurder en verhuurder, een deskundige aanstelt om de plaatsbeschrijving op te maken, zal iedere partij de helft moeten betalen van de kosten die die deskundige aanrekent.
De huurdersverplichtingen
De huurder moet de woning effectief betrekken. Iedere wijziging in de bezetting van de woning, moet onmiddellijk aan de verhuurder worden meegedeeld. De personen die in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben, moeten er ook gedomicilieerd zijn. Iedere inbreuk hierop kan gelden als domiciliefraude, en wordt bestraft met een geldboete of met opzeg van de huurovereenkomst.
De huurder moet de huurprijs en de kosten en lasten te betalen. De huurprijs is hoofdelijk en ondeelbaar. Dit wil zeggen dat iedere schuld die ontstaat kan verhaald worden op iedere meerderjarige persoon die als huurder de woning betrekt.
De huurder moet op vraag van de verhuurder de gegevens meedelen die nodig zijn voor een correcte berekening van de huurprijs. Zolang de verhuurder niet over de nodige gegevens beschikt, moet de huurder maximaal de basishuurprijs betalen.
Iedere huurder moet de sociale huurwoning onderhouden als een goede huisvader, zonder hinder voor de buren en de naaste omgeving. Een ernstige inbreuk hierop kan leiden tot opzeg van de huurovereenkomst.
De taalkennisverplichting (dat geldt voor nieuwe huurders vanaf 1 november 2017) is een specifieke huurdersverplichting. Een jaar na toetreding of aanvang van de huurovereenkomst moet men kunnen aantonen dat men beschikt over een basistaalvaardigheid Nederlands. Een inbreuk hierop kan aanleiding geven tot een niet-bevrijdende administratieve geldboete.
Als de huurder een begeleidingsovereenkomst heeft ondertekend in het kader van zijn toewijzing, moet hij de afspraken naleven die in die overeenkomst staan. Een ernstige inbreuk hierop kan leiden tot opzeg van de huurovereenkomst.
De huurder moet instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning als de sociale verhuurder renovatie- of aanpassingswerkzaamheden uitvoert, of als het een aangepaste woning voor personen met een handicap of een assistentiewoning is, zonder dat hij hier zelf nood aan heeft. Een weigering kan leiden geven tot opzeg van de huurovereenkomst.