De huurovereenkomst van een sociale huurwoning

Een sociale huurovereenkomst verschilt op een aantal vlakken van een huurovereenkomst in de private huursector, en valt ook niet onder de ‘gewone’ huurwetgeving (de regelgeving private huur).


Typehuurovereenkomsten

De inhoud van een sociaal huurcontract is door de Vlaamse overheid vastgelegd in typehuurovereenkomsten: een voor de sociaal verhuurkantoren en twee voor de andere sociale verhuurders.

Twee, want sociale huurders die een huurovereenkomst afsloten voor 1 maart 2017 hebben een huurovereenkomst van onbepaalde duur, en huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten vanaf 1 maart 2017 hebben een huurovereenkomst die na negen jaar met driejarige periodes kan verlengd worden.

Bij die typeovereenkomsten hoort steeds een bijlage met toelichting bij de reglementering.

De contractanten

De huurovereenkomst wordt ondertekend door de sociale verhuurder en alle meerderjarige personen die de woning (zullen) betrekken, met uitzondering van het minderjarig kind die meerderjarig werd in de sociale huurwoning. Uitzonderlijk kan ook een minderjarige als huurder optreden.

De referentiehuurder en zijn wettelijke of feitelijke partner bezitten het recht op de woning. Ook de persoon die een verklaring tot wettelijke samenwoning aflegt met de referentiehuurder heeft woonrecht. Hun kinderen die de woning mee betrekken, of personen die later toetreden tot de huurovereenkomst, zullen de woning moeten verlaten wanneer de referentiehuurder en zijn wettelijke of feitelijke partner dat doet, tenzij ze wettelijk gaan samenwonen met de referentiehuurder.

De waarborg

De huurder moet bij de toewijzing van de sociale huurwoning een waarborg betalen. Die waarborg is te storten op een geblokkeerde rekening of op rekening van de verhuurder. De opbrengst hiervan is voor de huurder. Voor die waarborg kan de huurder hulp krijgen via een schriftelijke garantie of borgstelling van het OCMW of via een gespreide betaling.

De plaatsbeschrijving

Er moet een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgemaakt, uiterlijk binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst. Ook bij uittreding is een plaatsbeschrijving op te maken. Die plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd, en moet ook geregistreerd worden. De huurder betaalt de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving, tot maximaal 34 euro. Als de vrederechter, bij onenigheid tussen huurder en verhuurder, een deskundige aanstelt om de plaatsbeschrijving op te maken, zal iedere partij de helft moeten betalen van de kosten die die deskundige aanrekent.

De huurdersverplichtingen

De huurder moet de woning effectief betrekken. Iedere wijziging in de bezetting van de woning, moet onmiddellijk aan de verhuurder worden meegedeeld. De personen die in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben, moeten er ook gedomicilieerd zijn. Iedere inbreuk hierop kan gelden als domiciliefraude, en wordt bestraft met een geldboete of met opzeg van de huurovereenkomst.

De huurder moet de huurprijs en de kosten en lasten te betalen. De huurprijs is hoofdelijk en ondeelbaar. Dit wil zeggen dat iedere schuld die ontstaat kan verhaald worden op iedere meerderjarige persoon die als huurder de woning betrekt.  
 
De huurder moet op vraag van de verhuurder de gegevens meedelen die nodig zijn voor een correcte berekening van de huurprijs. Zolang de verhuurder niet over de nodige gegevens beschikt, moet de huurder maximaal de basishuurprijs betalen.

Iedere huurder moet de sociale huurwoning onderhouden als een goede huisvader,  zonder hinder voor de buren en de naaste omgeving. Een ernstige inbreuk hierop kan leiden tot opzeg van de huurovereenkomst.

De taalkennisverplichting (dat geldt voor nieuwe huurders vanaf 1 november 2017) is een specifieke huurdersverplichting. Een jaar na toetreding of aanvang van de huurovereenkomst moet men kunnen aantonen dat men beschikt over een basistaalvaardigheid Nederlands. Een inbreuk hierop kan aanleiding geven tot een niet-bevrijdende administratieve geldboete.

Als de huurder een begeleidingsovereenkomst heeft ondertekend in het kader van zijn toewijzing, moet hij de afspraken naleven die in die overeenkomst staan. Een ernstige inbreuk hierop kan leiden tot opzeg van de huurovereenkomst.

De huurder moet instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning als de sociale verhuurder renovatie- of aanpassingswerkzaamheden uitvoert, of als het een aangepaste woning voor personen met een handicap of een assistentiewoning is, zonder dat hij hier zelf nood aan heeft. Een weigering kan leiden geven tot opzeg van de huurovereenkomst.

Regelgeving

Waar vindt u de regelgeving rond de huurovereenkomst van een sociale huurwoning?

De rechtsgrond en de modaliteiten inzake de huurovereenkomsten voor een sociale huurwoning vindt u terug in:

  • artikel 92, §1 en 96 en 97 van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 31 en 37 en 77 van het Kaderbesluit Sociale Huur;
  • bijlage 1 bij het Kaderbesluit Sociale Huur wat betreft de verhuring door een SHM, de VMSW, een lokaal bestuur of het Vlaams Woningfonds (de tyephuurovereenkomst);
  • bijlage 2 bij het Kaderbesluit Sociale Huur wat betreft de onderverhuring van een SVK-woning (de typeonderhuurovereenkomst);
  • artikel 5 van het ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van het KSH.

Kaderbesluit Sociale Huur

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Ministerieel besluit van 21 december 2007 m.b.t.een aantal bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur

Meer regelgeving

Vaak gestelde vragen

Art.29 van de typehuurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder een brandverzekering afsluit met afstand van verhaal voor de huurwoningen. Hoe is dit bij de huurovereenkomst van voor 1 januari 2008?

Het afsluiten van die verzekering is enkel voorzien in de typehuurovereenkomsten van na 1 januari 2008. U moet een dergelijke verzekering enkel afsluiten voor de huurders met een huurovereenkomst van na 1 januari 2008.

Kunt u een overblijvende huurder aansprakelijk stellen voor schade die een vroegere medehuurder aan de sociale huurwoning aanrichtte?

Ja. U maakt pas een plaatsbeschrijving op als de huurovereenkomst beëindigd wordt (art.34 van de typehuurovereenkomst). De schade die u dan vaststelt, houdt u van de waarborg af.

Is de waarborg niet voldoende? Dan vraagt u een resterende vergoeding van de huurders die nog in de woning wonen als de huurovereenkomst beëindigd wordt. De huurder die de woning vroeger verliet, is dan geen huurder meer. U kunt hem niet meer aansprakelijk stellen voor de schade die nu wordt vastgesteld.

Hoe kunt u aantonen dat u het OCMW inschakelde bij een opzeg van sociale huurders met een zeer laag inkomen?

Dit kunt u onder andere aantonen via de interne briefwisseling tussen het bevoegde OCMW en uw maatschappij. Bewaar dus zeker de briefwisseling tussen beide instanties in het dossier van de huurder die de opzeg kreeg.

Kunt u bij het overlijden van de laatste huurder van de sociale huurwoning nog eventuele huurgelden of herstellingskosten aftrekken van de huurwaarborg?

Ja. Bij het overlijden van de laatste huurder kunt u aanspraak maken op de huurwaarborg. Ook heeft u het voorrecht op de meubels van de huurder om volledig betaald te worden.
(Meer informatie: wat als een huurder overlijdt?)

Bent u verplicht een schriftelijke garantie of borgstelling van het OCMW te aanvaarden als waarborg voor de sociale huurwoning?

Ja. Als een OCMW zich borg of garant stelt, moet u dit als waarborg aanvaarden. De kandidaat-huurder heeft het recht om de waarborg door deze garanties te vervangen. Het doel van de huurwaarborg (garantie dat huurderverplichtingen nageleefd worden) is zo bereikt. (lees ook: art.37, §4 van het KSH)

In het KSH (art. 37, §3) staat: “De intresten op de waarborgen die in handen van de verhuurder werden gestort ter uitvoering …” Moet hierdoor enkel een enkelvoudige interest tijdens de periode van 1 januari 1985 tot 31 december 2000 toegekend worden?

Neen. Veel SHM´s hebben via geblokkeerde spaarrekeningen gekapitaliseerde intresten toegekend voor deze huurwaarborgen. Zo behoudt de huurder het gekapitaliseerde bedrag.

Waarborgen, afgesloten na 1 januari 1985, die toch alleen enkelvoudige intresten opleverden, moeten vanaf 1 januari 2001 gekapitaliseerde intresten opbrengen. De rentevoet moet vanaf 1 januari 2008 minimaal gelijk zijn aan de creditrentevoet zoals op de rekening-courant.

Als u kiest voor een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening uit de private huurwetgeving, gelden de intrestvoeten van die bank. U en de huurder kunnen hierdoor niet eenzijdig over het bedrag beschikken zonder akkoord van de andere partij.

Als u de waarborg in uw handen gestort krijgt, zijn er voorwaarden bij de hoogte van de intrestvoet. (lees ook: KSH artikel 37, §3)

Wanneer geldt de regeling inzake creditrentevoet op de rekening-courant van de VMSW voor de interesten op de huurwaarborg van de sociale huurwoning?

De creditrentevoet op de rekening-courant is van toepassing als:

  • de huurwaarborg in uw handen wordt gestort en
  • als de huurder zijn huurwaarborg met maandelijkse betalingen samenstelt.

Hoe regelt u de huurwaarborg voor garages?

De garage maakt deel uit van de woning (opgenomen in dezelfde huurovereenkomst)?
Dan stort u de huurwaarborg pas terug op het einde van de hele huurovereenkomst.

De garage staat los van de woning?
Dan is het gemeen huurrecht van toepassing. Hierbij bent u vrij om samen met de huurder de waarborg te regelen bij de huurovereenkomst.

De oorspronkelijke huurder betaalde de volledige huurwaarborg in handen van de verhuurder, maar verlaat nu de sociale huurwoning. Intussen is er een rechtmatige huurder bijgekomen. Krijgt de vertrekkende huurder zijn waarborg terug?

Dit is niet verplicht, maar een keuze.

Het uitgangspunt is dat de vertrekkende huurder zijn waarborg niet terug krijgt. U behoudt de waarborg. De overblijvende huurder betaalt het bedrag aan de vertrekkende huurder. Dit moeten ze onderling regelen.

Als alle partijen akkoord zijn, kunt u ook kiezen om de waarborg terug te betalen aan de vertrekkende huurder en de overblijvende huurder een nieuwe waarborg te vragen. Deze overeenkomst legt u best schriftelijk vast. Alle partijen tekenen dan voor akkoord.

De waarborg voor de sociale huurwoning is maximaal 2 maanden huurprijs. Hoe berekent u de bovengrens?

  • Voor SHM’s: 2x basishuurprijs (lees ook: art.37, §2 van het KSH)
  • Voor OCMW’s en gemeenten: 2x normale huurwaarde (lees ook: art.77 van het KSH)
  • Voor het Vlaams Woningfonds: 2x de contractuele huurprijs (lees ook: art.77 van het KSH)

De maximale bovengrens is 800 euro (geïndexeerd naar 2017: 953 euro).

U sluit een nieuwe sociale huurovereenkomst af. Kunt u dan een clausule opnemen waarin de huurder akkoord gaat met een akte van loonafstand als er betalingsachterstand is?

Neen. Een akte van loonafstand kunt u pas afsluiten als er al een betalingsachterstand is. Het is niet toegestaan om bij iedere nieuwe verhuring zo’n voorwaarde op te leggen. (art.11 van de typehuurovereenkomst)

Kinderen worden sociale huurder als ze meerderjarig (18 jaar) zijn. Hebben zij het aankooprecht van de zittende huurder?

Neen. Alleen de referentiehuurder en zijn partner, huurders categorie a), hebben kooprecht. Als die afziet van dit recht kan de toetredende partner, huurder categorie b), dit recht ook uitoefenen. Huurders categorie c), bijvoorbeeld kinderen, hebben dit recht niet.

Het kooprecht van de zittende huurder wordt binnenkort afgeschaft. De huurder die vóór de inwerkingtreding van de afschaffingsbepaling voldoet aan de voorwaarden, vermeld in artikel 43 van de Vlaamse Wooncode, zoals van kracht vóór de afschaffing van het kooprecht, kan zijn aankooprecht nog uitoefenen tot en met 31 december 2021. (laatste aanpassing: 16/02/2017)

Er is overbezetting in een sociale woning. Kunt u 2 woningen verhuren om dit

Neen. Als er overbezetting of overbewoning (met veiligheids- en gezondheidsrisico's) is, mag u geen 2 woningen ter beschikking stellen. Alleen een voorrangsmutatie naar een grotere, aangepaste woning mag.

Mag een buitenlandse student tijdens het academiejaar inwonen bij een gastgezin dat sociaal huurt? Moet de student voldoen aan alle voorwaarden? Moet zijn/haar inkomen meetellen in de huurprijsberekening?

Ja, dit mag. De buitenlandse student heeft niet de intentie om duurzaam in de woning te wonen. Hij ondertekent geen bijvoegsel, wordt niet opgenomen in de huurovereenkomst en dient niet te voldoen aan de voorwaarden. Zijn inkomen wordt dan ook niet meegeteld in de huurprijsberekening. Ook al duurt dit één jaar, de student wordt beschouwd als tijdelijke gast, niet als huurder. De woning dient alleen als referentieadres.

Een persoon die duurzaam komt bijwonen, is verplicht de sociale huurovereenkomst te ondertekenen. Wat kunt u doen als hij/zij dit weigert?

Deze persoon treedt niet toe tot de huurovereenkomst en moet daarom de sociale huurwoning verlaten. Woont hij er toch? Dan is dit een onrechtmatige bijwoonst. U kunt hierdoor de huurovereenkomst voor alle huurders opzeggen.

Wie controleert of kinderen die 18 jaar (meerderjarig) worden de sociale huurovereenkomst ondertekenen via een bijvoegsel?

Vanaf 1 maart 2017 moeten kinderen die meerderjarig worden, de huurovereenkomst niet langer ondertekenen.

Wie moet de sociale huurovereenkomst ondertekenen?

Vanaf 1 maart 2017 moeten alle huurders categorie a), b) of c) de huurovereenkomst ondertekenen behalve:

  • minderjarige kinderen die meerderjarig (18 jaar) worden
  • de feitelijke partner die de huurovereenkomst als huurder categorie c) heeft ondertekend. Deze persoon moet de huurovereenkomst niet opnieuw te ondertekenen als hij huurder categorie b) wordt.

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst kosteloos?

Ja. De registratie is kosteloos, als bij de aanbieding voor registratie:

  • het oorspronkelijke huurcontract bij het bijvoegsel, in origineel of kopie, wordt voorgelegd.

of

  • de aanbieder een schriftelijke verklaring erbij voegt waarin verklaard wordt dat het bijvoegsel over de oorspronkelijke huurovereenkomst gaat.

(art. 161, 12° Wetboek Registratierechten)

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst verplicht?

Neen. De registratie van een bijvoegsel is niet verplicht. (Lees ook op woonnet: telex 24 Registratie van bijvoegsels).

Hoe past u de categorieën uit het BVR van 4 oktober 2013 toe op bestaande huurovereenkomsten?

Huurder categorie a)

De referentiehuurder en zijn/haar wettelijke of feitelijke partner bij de start van de huurovereenkomst.

Huurder categorie b)

  • De persoon die na de aanvang van de huurovereenkomst is gehuwd of wettelijk is gaan samenwonen met de huurder categorie a).
  • De feitelijke partner die na de start van de huurovereenkomst ging samenwonen met de huurder categorie a). Voorwaarde hierbij: hij woont minimaal een jaar samen en heeft de huurovereenkomst ondertekend of gaat ze ondertekenen.

Huurder categorie c)

  • Alle andere personen die in de huurwoning wonen, ook de partner die nog geen jaar feitelijk samenwoont met de huurder categorie a). Voorwaarde: ze moeten zich in de woning domiciliëren of er gedomicilieerd zijn.
    Uitzondering hierbij: minderjarige kinderen.
  • Een kind dat bij de start van de huurovereenkomst minderjarig was en vóór 01.01.2008 meerderjarig is geworden.

Lees ook: art. 73, §2 van het KSH

Meer vragen

Contact

Adres: 
Servicedesk Kaderbesluit Sociale Verhuring
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
Havenlaan 88 bus 94
1000 Brussel
Email: 
Telefoonnummer: