De toewijzing van een sociale huurwoning

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en sociale huisvestingsmaatschappijen enerzijds, en de sociale verhuurkantoren anderzijds, wijzen elk hun sociale huurwoningen toe volgens een eigen toewijzingsreglement.

Lokale besturen en het Vlaams woningfonds kunnen kiezen tussen een van beide systemen.

Gemeenten kunnen, wanneer ze dat nodig achten, een eigen gemeentelijk toewijzingsreglement opstellen, om sociale verhuurders te verplichten meer rekening te houden met de specifieke lokale context.

De toewijzing houdt rekening met: 

  • de voorkeur van de kandidaat-huurders;
  • de rationele bezetting van de woning;
  • de voorrangsregels (eventueel aangevuld met gemeentelijke regels);
  • de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.

Uitzonderlijk worden woningen versneld toegewezen. Dat kan enkel op basis van

  • de (tijdelijke) herhuisvesting omwille van de renovatie van de huidige sociale woning;
  • de bijzondere sociale omstandigheden waarin de kandidaat-huurder zich bevindt;
  • de specifieke voorrang voor kwetsbare doelgroepen, op voordracht van een welzijnspartner;
  • de strijd tegen de onderbezetting van sociale huurwoningen.

Regelgeving

Waar vindt u de regelgeving betreffende de toewijzing van een sociale huurwoning?

Waar vindt u de regelgeving betreffende de standaardtoewijzingsregels voor een sociale huurwoning?

De rechtsgrond om sociale huurwoningen binnen het standaardluik toe te wijzen aan een kandidaat-huurder vindt u terug in:

  • artikel 95, §1, tweede tot en met het vierde lid van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 17 tot en met 24 van het Kaderbesluit Sociale Huur;
  • artikel 8, §1 van het ministerieel besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van de regels van het inschrijvingsregister

Waar vindt u de regelgeving betreffende de gemeentelijke toewijzingsregels voor een sociale huurwoning?

De rechtsgrond en de modaliteiten om gemeentelijke toewijzingsregels te hanteren bij de toewijzing van sociale huurwoningen vindt u terug in:

  • artikel 95 van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 26 tot en met 29 van het Kaderbesluit Sociale Huur;
  • het ministerieel besluit van 10 september 2009 betreffende de verklaring in het kader van mantelzorg.

Kaderbesluit Sociale Huur

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Ministerieel besluit van 21 december 2007 m.b.t.een aantal bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur

Ministerieel besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders

Ministerieel besluit van 10 september 2009 m.b.t. het modelformulier voor de verklaring, vermeld in artikel 27, vierde lid, 2° van het Kaderbesluit Sociale Huur

Ministerieel besluit houdende vaststelling van het modelformulier voor de verklaring, vermeld in artikel 27, vierde lid, 2°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Omzendbrief van 23 januari 2014 betreffende de mogelijkheid van een verkorte procedure bij de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen

Meer regelgeving

Vaak gestelde vragen

Een (kandidaat-)huurder schrijft zich in voor een sociale woning en meldt u dat zijn gezin uit het buitenland komt of van plan is te komen. Wat doet u hiermee op het moment van een toewijzing? (dit geldt alleen voor SHM’s)

De gezinshereniging vindt plaats vóór de toewijzing? 

U wijst de woning toe volgens de rationele bezetting van het gezin.

De gezinshereniging vindt plaats nà de toewijzing? 

U wijst de woning niet toe, want de toewijzing was bepaald volgens de (oude) rationele bezetting van het gezin. De kandidaat-huurder geniet op dit moment van de toewijzing een voorrang voor een woning aangepast aan zijn huidige gezinssituatie (lees ook: art.19, eerste lid, 4° van het KSH). 
Als het gezin herenigd wordt, krijgt het hele gezin een voorrang voor een grotere woning. (lees ook: art.19, eerste lid, 3° van het KSH

Wanneer is iemand kandidaat voor een ‘aangepaste’ sociale woning?

Een kandidaat-huurder met een fysieke handicap of beperking krijgt niet automatisch voorrang. Om de woning te kunnen toewijzen, moet er een verband zijn tussen de specifieke kenmerken van de woning en de aard van de fysieke handicap of beperking. Voorbeeld: een persoon die zich met een looprek kan behelpen, heeft geen rolstoelaangepaste woning nodig. Hij krijgt geen voorrang voor zo een woning. 

U bent verantwoordelijk om in te schatten of iemand voorrang krijgt. U moet motiveren dat een kandidaat de specifieke aangepaste woning nodig heeft en het zonder moeilijk(er) zou hebben.

Hoe toont u dit aan? Dit is niet bepaald in de regelgeving. Een medisch attest kan de fysieke handicap of beperking van de kandidaat aantonen. De leeftijd van de kandidaat-huurder speelt geen rol. 

Wat bepaalt of een sociale woning ‘aangepast’ is voor personen met een fysieke handicap of beperking?

  • de grootte van de investering
    Een woning waarin duidelijk meer geïnvesteerd is dan in een ‘gewone’ sociale huurwoning, zodat ze aangepast is aan een bewoner met een fysieke handicap of beperking. De grootte van de investeringen bepaalt dus of een voorrang kan spelen. 
  • bouwen/aanpassen voor een specifieke doelgroep 
    U bouwt met een bepaalde doelgroep met een fysieke handicap of beperking voor ogen of u kiest ervoor om bestaande woningen doelbewust aan te passen. Kleinere ingrepen aan de woning, zoals handgrepen in sanitaire ruimtes en inloopdouche, zijn geen voldoende investeringen (lees ook: artikel 19, eerste lid, 1° van het KSH). U kunt de C2008 als leidraad gebruiken. 

Woningen die niet als ‘aangepaste woningen’ kunnen worden beschouwd (lees ook: artikel 19, eerste lid, 1° KSH), kunt u alleen voor een specifieke doelgroep voorbehouden, als de gemeente een toewijzingsreglement opmaakt. U kunt de verantwoordelijke actoren van het lokale woonbeleid hiervoor oproepen. De minister van Wonen moet het toewijzingsreglement goedkeuren.

Het Kaderbesluit Sociale Huur bevat een absolute voorrangsregel voor personen met een fysieke handicap of beperking als de woning door de daarop gerichte investeringen is aangepast. Op welke manier moet u uitvoering geven aan die bepaling ?

Er zijn twee voorwaarden bij deze voorrangsregel:

  • U moet in de woning geïnvesteerd hebben zodat ze aangepast is aan de de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking. 
  • De kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden moet aantonen dat hij deze woning nodig heeft.

Wonen in een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning kan leiden tot een absolute voorrangsregel. Als de kandidaat-huurder een aanbod onder die voorwaarde weigert, kan hij zich dan later opnieuw beroepen op die voorrangsregel?

Neen. De kandidaat kan zich maar één keer beroepen op een absolute voorrang door de onbewoonbaarheid/ongeschiktheid van de woning. Dit is één aanbod bij één sociale verhuurder: u bent niet verplicht na te gaan of een andere verhuurder al een aanbod deed.

Een kandidaat-huurder kan van een voorrang genieten op basis van een onbewoonbaar verklaarde woning. Verliest deze persoon zijn voorrang als hij (al dan niet tijdelijk) naar een private woning verhuist?

Neen. De kandidaat behoudt zijn recht op voorrang. Het is namelijk niet de bedoeling om een huurder te dwingen in een woning te blijven wonen die niet voldoet aan de kwaliteitsnormen, om zo een sociale woning toegewezen te kunnen krijgen. 
Belangrijk: de kandidaat moet zich wel binnen de twee maanden na de onbewoonbaarheidsverklaring inschrijven. (lees ook: art.19, 6° van het Kaderbesluit sociale huur)

Binnen welke termijn moet een kandidaat-huurder ingeschreven zijn om voorrang te kunnen krijgen via artikel 19, eerste lid, 5°, 6° en 7° van het Kaderbesluit Sociale Huur?

De basis staat in artikel 19, derde lid van het kaderbesluit sociale huur.

De termijn is altijd twee maanden. Wanneer deze termijn start, hangt af van de woning waarin deze kandidaat-huurders woonden.

aard woning start termijn
een roerend of onroerend goed dat niet bestemd is voor het huisvesten van een gezin (5°)vanaf de opmaakdatum van het proces-verbaal waarin werd vastgesteld dat het roerend of onroerend goed niet bestemd is voor het huisvesten van een gezin
een woning die onbewoonbaar werd verklaard volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet (6°a) vanaf de datum van onbewoonbaarverklaring  
een woning die ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard volgens artikel 15 of 16bis en die een bepaalde puntenscore had (6°b) vanaf de datum van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring  
een woning die een conformiteitsonderzoek kreeg en die een bepaalde puntenscore had (6°b) vanaf de datum van ontvangst van het resultaat van het conformiteitsonderzoek 
een woning die deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan (7°) vanaf de datum van kennisneming van de akte van onteigening
of
vanaf de datum van de akte van eigendomsoverdracht als er een minnelijke aankoop is

 

Wie bepaalt of een kandidaat-huurder beantwoordt aan de definitie van ‘dakloze’ voor een versnelde toewijzing aan daklozen?

Het OCMW of een erkende instelling bepaalt wie dakloos is (lees ook: art. 24, §2 van het KSH)

Het OCMW of een erkende instelling houdt hierbij rekening met de definitie uit het KSH (art. 1, eerste lid, 8°): “de persoon die niet over een eigen woongelegenheid beschikt, die niet de middelen heeft om daar op eigen kracht voor te zorgen en daardoor geen verblijfplaats heeft, of tijdelijk in een tehuis verblijft, in afwachting dat hem een eigen woongelegenheid ter beschikking wordt gesteld.” 

Kunt u de optionele voorrangsregels uit art.20 van het kaderbesluit sociale huur combineren?

Ja, dit kan. Zie art.20 van het kaderbesluit sociale huur.

In het KSH bestaat de mogelijkheid om de ene optie na de andere toe te passen. Beide voorrangsregels kunt u zonder probleem gebruiken om de lokale binding te versterken. Voorwaarde is wel dat ze opgenomen zijn in het interne huurreglement.  

Iemand die nog geen huurder is van een sociale woning van een SHM, maar wel al vier jaar in de betrokken gemeente woont, krijgt zo voorrang op iemand die een sociale woning huurt en 6 jaar in de betrokken gemeente woont.

Een jongere uit begeleid zelfstandig wonen is ingeschreven met een voorrang (art.19, eerste lid, 8° van het KSH) voordat het KSH wijzigde (BVR van 4/10/2013). Behoudt hij deze voorrang ook na deze wijzigingen?

Algemeen geldt de onmiddellijke werking van een rechtsregel. Er werd geen overgangsmaatregel bepaald voor de jongeren die al ingeschreven waren. Hierdoor kunnen zij niet langer beroep doen op deze voorrangsregel.

De vroegere voorrangscode voor deze jongeren in het inschrijvingsregister moet u schrappen. U verwittigt best de begeleidende organisatie hiervan.

Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan voortaan voor deze jongeren een versnelde toewijzing vragen (lees ook: art.24 van het KSH). Zo een vraag tot versnelde toewijzing gebeurt niet automatisch. Deze dienst moet een nieuwe aanvraag bij u indienen.

 

Mag u versnelde toewijzingen volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur aan een bijzondere doelgroep spreiden of moet u iedere aanvraag die binnenkomt in rekening brengen tot u aan 5% komt?

Ja, u mag deze toewijzingen spreiden. De gemeente kan het initiatief nemen om de verdeling van het percentage en de spreiding van de toewijzingen over het jaar af te spreken. De gemeente doet dit in overleg met de betrokken actoren (aanvragers en verhuurder).

Stel dat 5% van het aantal toewijzingen bij de versnelde toewijzing volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur gelijk is aan 9,04. Vanaf wanneer kunt u verzoeken weigeren, vanaf 9 of vanaf 10?

Het gemiddelde wordt naar boven afgerond, omdat het om een minimum gaat.
In het voorbeeld kunt u dus pas na 10 versnelde toewijzingen beroepen op deze weigeringsgrond (lees ook: art. 24, §2 van het KSH). Uiteraard is deze 5% geen plafond: meer woningen toewijzen via dit artikel 24, §2 kan altijd. 

Sociale verhuring: In een lokaal toewijzingsreglement met doelgroepenplan staat geen percentage voor een specifieke doelgroep, maar wel een adressenlijst. Hoe wordt hiermee omgegaan?

In de praktijk kunnen soms meer dan 4% van de toewijzingen binnen 1 jaar gebeuren aan een specifieke doelgroep.

Veel lokale toewijzingsreglementen werken met een adressenlijst van ‘gelabelde’ woningen die bij voorrang worden toegewezen aan een doelgroep. In die gevallen wordt geen percentage toewijzingen op jaarbasis bepaald en geldt de weigeringsgrond niet. 

Dit is niet problematisch: het aantal huurders in deze gelabelde woningen bouwt niet cumulatief op. De huurders blijven in de woning wonen waardoor de woningen niet elk jaar opnieuw aan een nieuwe kandidaat uit de doelgroep worden toegewezen. 

Kunt u een aanvraag tot versnelde toewijzing volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur aan een bijzondere doelgroep bij een SVK indienen?

Neen. U kunt de aanvraag alleen indienen bij verhuurders die het eerste toewijzingssysteem toepassen.

Kunt u wijkbewoners voorrang geven voor een sociale huurwoning door hun lokale binding?

Dit is mogelijk via een lokaal toewijzingsreglement.

Wat moet u doen als het werkingsgebied van uw sociale huisvestingsmaatschappij uit verschillende gemeenten bestaat en maar één of meerdere gemeenten een toewijzingsreglement willen uitwerken of al hebben uitgewerkt?

Dan trekt u best zelf het overleg met de betrokken gemeenten, om zo een compromis voor het hele werkingsgebied uit te werken. 

Verschillende toewijzingsreglementen zijn niet uit te sluiten. 

Toch zoekt u best een samenwerking tussen de verschillende gemeenten. Bij onenigheden met de SHM draagt de gemeente de eindverantwoordelijkheid. De beslissing ligt met andere woorden bij de gemeente.

Wat is een lokaal toewijzingsreglement?

De gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband (IGS) kan kiezen om een eigen toewijzingsreglement uit te werken dat afwijkt van de standaardtoewijzingsregels van het kaderbesluit sociale huur. De gemeente (of het IGS) neemt hiervoor het initiatief waarbij overleg en samenwerking met andere lokale huisvestings- en welzijnsactoren centraal staan.

Het lokale toewijzingsreglement kan rekening houden met:

  • de lokale binding van de kandidaat-huurders 
  • de woonbehoefte van specifieke doelgroepen 
  • leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken of complexen 

Het lokale toewijzingsreglement kan over het volledige patrimonium van de verhuurder of een deel ervan gaan.  

Goedkeuring van de minister van Wonen nodig

De minister van Wonen moet het lokale toewijzingsreglement goedkeuren voordat u het kunt toepassen. De minister kan de goedkeuring weigeren als het toewijzingsreglement wetten (en/of decreten en de uitvoeringsbesluiten ervan) schendt of het algemene belang schaadt.

Na goedkeuring integreert u het lokale toewijzingsreglement in het interne huurreglement en bezorgt u onmiddellijk een kopie van het gewijzigde interne huurreglement aan de toezichthouder. De bepalingen uit het lokale reglement primeren dan op de standaardtoewijzingsregels uit het kaderbesluit sociale huur.

Moet u de voorrangsregeling van een versnelde toewijzing voor een sociale huurwoning opnemen in het interne huurreglement?

Neen. U moet deze voorrangsregeling (spreiding en verdeling) niet opnemen, omdat dit jaarlijks kan veranderen.

Wat wordt verstaan onder een intern huurreglement van een sociale huisvestingsmaatschappij?

Het intern huurreglement is een openbaar document waarin u de aan uw specifieke situatie aangepaste concrete regels vastlegt. Een aantal zaken moet u verplicht opnemen in het interne huurreglement (facultatieve voorrangsregels, facultatieve schrappingsgronden, het toewijzingssysteem, invullingen van rationele bezetting,…). 

U kunt ook andere praktische aspecten opnemen zodat het intern huurreglement als volledig document precies bepaalt hoe verhuringen gebeuren.

Een afschrift van het interne huurreglement moet u aan uw toezichthouder bezorgen. Als u wijzigingen aanbrengt, bezorgt u hem een nieuwe versie.

Wat met de categorieën die niet vallen onder een ADL-woning voor sociale verhuring?

Er moet een toewijzingsreglement zijn voor de ruimere toepassing. Dit zijn bijvoorbeeld woningen die wel aangepast zijn voor een bepaalde handicap, bijvoorbeeld MS-patiënten, maar niet via ADL werden gerealiseerd en waar algemeen geen voorwaarden bij de realisatie werden geformuleerd.

Als de woning niet voor een specifieke doelgroep of handicap is, volstaat art. 19, eerste lid, 1° van het KSH om deze woningen toe te wijzen aan personen die door hun handicap deze aangepaste woning nodig hebben.

Hoe verhoudt het KSH zich tot de toewijzing van ADL-woningen?

Het KSH geldt voor de verhuring van een ADL-woning.

Uitzonderingen zijn:  
1° de ADL-woning wordt alleen verhuurd aan kandidaat-huurders met wie een dienstverleningsovereenkomst is gesloten en aan hun gezinsleden.
2° bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt rekening gehouden met de bepalingen, vermeld in titel II, hoofdstuk VI, afdeling I, van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2006 betreffende de regie van de zorg en bijstand tot sociale integratie van personen met een handicap en betreffende de erkenning en subsidiëring van een Vlaams Platform van verenigingen van personen met een handicap.
3° kandidaat-huurders kunnen worden ingeschreven in een apart inschrijvingsregister op het ogenblik dat ze beschikken over een attest van tenlasteneming en nadat de dienst voor zelfstandig wonen, vermeld in artikel 2, 3°, van het besluit van 31 juli 1990, het aantal benodigde assistentie-uren heeft vastgesteld.
4° u kunt een afwijking op de inkomensgrenzen toestaan als kandidaat-huurders hiervoor een gemotiveerd verzoek indienen.

Het aantal benodigde assistentie-uren, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt geactualiseerd bij de toewijzing van een ADL-woning. Bij de toewijzing wordt er altijd naar gestreefd dat het maximale aantal assistentie-uren voor een ADL-cluster niet overschreden wordt.

Bij het einde of de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst is de huurder verplicht om de ADL-woning te verlaten, tenzij u een afwijking toestaat. Hij is ook verplicht om een sociale huurwoning te aanvaarden die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij via artikel 10 van het KSH heeft aangegeven. Een ongegronde weigering van een aanbod is een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen. Hierdoor kan de huurovereenkomst opgezegd worden.

Voor wie zijn ADL-woningen bestemd?

Art.18 van het BVR van 16 juni 1998 zegt in het eerste lid van §1: “De ADL-woningen worden enkel verhuurd aan gehandicapte personen (en hun gezin) met wie een dienst voor zelfstandig wonen voor personen met een fysieke handicap zoals bedoeld in het besluit van 31 juli 1990, een dienstverleningsovereenkomst heeft afgesloten zoals bepaald in art.11 van voormeld besluit.”

Wat zijn ADL-woningen voor de sociale huurwetgeving?

ADL (Activiteiten van het Dagelijks Leven) is een woning die:

a) aangepast en uitgerust is om de activiteiten van het dagelijks leven en het zelfstandig wonen van personen met een handicap te ondersteunen, zoals staat in het besluit van 31 juli 1990.
b) verhuurd wordt volgens hoofdstuk III van dit besluit en het KSH
c) ... 

Lees ook: art.1, 7° en 8° uit het BVR van 16 juni 1998

Welke weigeringsgronden kunt u inroepen bij een toetreding tot een sociale huurwoning?

U kunt de woning weigeren als de kandidaat niet voldoet aan de toetredingsvoorwaarden.

Voldoet de kandidaat aan de toetredingsvoorwaarden, dan kunt u alleen weigeren in de gevallen die in artikel 22 van het kaderbesluit sociale huur staan of als de toetreding tot een onaangepaste woning leidt.

U weigert een toewijzing een sociale huurwoning. Moet u dan onmiddellijk daarna opnieuw een woning aanbieden?

Weigert u de toewijzing van een woning, dan kunt u het aanbieden van een woning voor maximaal één jaar na de weigering opschorten. Als u na één jaar opnieuw een gemotiveerde weigering wilt toepassen, moet u hiervoor nieuwe argumenten geven.

U kunt de kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning in uitzonderlijke gevallen weigeren als hij een bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners. Hoe moet u dit aantonen?

Alle mogelijke relevante middelen en argumenten tellen om dit aan te tonen.
Voorbeelden: een proces verbaal, medisch attest, maatschappelijk verslag …

Kunt u een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren als blijkt dat de kandidaat-huurder nog schulden heeft bij een vorige sociale verhuurder?

Neen. U kunt zo een toewijzing niet weigeren. Het is namelijk niet toegelaten om hierover onderling gegevens uit te wisselen. Alleen bij dezelfde verhuurder kan de weigeringsgrond ingeroepen worden. 

De weigering is niet mogelijk als de kandidaat-huurder:

  • in budgetbegeleiding of -beheer is bij een OCMW of bij een andere erkende instelling voor schuldbemiddeling en meer dan 75% van zijn schulden heeft afgelost. 
  • werd toegelaten tot een collectieve schuldenregeling (volgens de wet van 05.07.1998).

Als de kandidaat-huurder na de toewijzing van een sociale woning niet langer zijn verplichtingen nakomt voor schuldafbouw, kunt u de huurovereenkomst beëindigen.

Mag u als verhuurder een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren?

U kunt alleen in zeer uitzonderlijke gevallen een toewijzing weigeren. De weigeringsgronden vindt u in artikel 22 van het KSH
Weigert u een toewijzing, dan moet u altijd grondig motiveren waarom begeleidende maatregelen of een proefperiode niet volstaan. Alleen aantonen dat er vermoedens zijn van een bedreigde leefbaarheid is niet voldoende.

Een huurder van een sociale huurwoning wordt geconfronteerd met lastige buren en vindt de situatie onleefbaar. Kan de huurder door deze overlast voorrang krijgen om naar een andere buurt te muteren?

Neen. Een conflictsituatie met buren is geen geldige reden om voorrang te genieten. De huurder zal zich opnieuw moeten inschrijven en wachten op een toewijzing. 
U moet als verhuurder bemiddelen in een conflictsituatie tussen huurders. Dit behoort tot uw basisbegeleidingstaken. Als de basisbegeleiding geen oplossing biedt, kunt u aansturen op externe begeleiding (bv. OCMW, CAW, …). U kunt ter preventie van uithuiszetting eisen dat een begeleidingsovereenkomst wordt afgesloten met een welzijnsdienst.

Verliezen kandidaat-huurders voor een sociale huurwoning die met voorrang intern kunnen muteren (art. 19, eerste lid, 3° KSH) hun voorrangsrecht na meer dan één weigering?

Ja. De kandidaat-huurder verliest na een tweede ongegronde weigering zijn recht op die voorrangsregel (lees ook: art. 19, vierde lid van het KSH).

Hoe kan een ontwerp van afsprakenmodel eruitzien bij de versnelde toewijzing aan bijzondere doelgroepen volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur?

Via het afsprakenmodel kan het lokaal woonoverleg de volgende zaken over deze versnelde toewijzing bepalen: 

  • lokale binding
    alleen voor die instellingen die op het grondgebied van die gemeente actief zijn 
    of alleen voor ‘cliënten’ die voor hun opname op het grondgebied van die gemeente gedomicilieerd waren
  • maar één toewijzing per maand
    anders dreigt de 5% zeer snel opgebruikt te zijn en kunnen de welzijnspartners geen dringende gevallen, later op het jaar, meer aanbrengen met zekerheid van toewijzing.

Het overleg bepaalt volgende onderverdeling van het totale aantal:
a.    30% naar daklozen, aangebracht door het OCMW of door het CAW
b.    30% naar cliënten van beschut wonen, psychiatrische zorg in de thuissituatie, ambulant intensief behandelteam
c.    20% naar cliënten van een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen voor jongeren die vallen onder het decreet van 7 maart 2008
d.    20% naar cliënten van het CAW die beschouwd worden als zelfstandig wonende jongere onder begeleiding, die niet vallen onder het decreet van 7 maart 2008

Door punt b en c samen, moet uw bevoegde toewijzingsorgaan maandelijks kiezen uit de ingezonden aanvragen. Die keuze moet u baseren op objectieve en niet-beperkende factoren zoals de omschrijving van de noodsituatie, omstandigheden van de cliënt, ligging/typologie van de woning.

Alle personen voor wie een aanvraag wordt ingediend, schrijft u in op de wachtlijst als zij aan de voorwaarden voldoen. Zodra het vooropgestelde aantal woningen voor dat jaar is toegewezen, deelt u dit mee aan de kandidaten. Zij behouden dan hun plaats op de reguliere wachtlijst. Hun aanvraag tot versnelde toewijzing vervalt.

De aanbrengers (de instellingen) moet alle cliënten begeleiden tot zelfstandig wonen. Als de cliënt begeleiding afwijst of weigert als die nog nodig blijkt, kan de huurovereenkomst hierdoor opgezegd worden.

Het eenzijdig opzeggen van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Een vrederechter moet oordelen of het niet-naleven van de begeleidingsovereenkomst een ernstige tekortkoming is aan de huurdersverplichting. 

U mag niet kiezen tussen de ingezonden aanvragen. De keuze voor een kandidaat moet samen met de aanvragers gebeuren, als u de chronologische volgorde niet wilt volgen.

Betekent ‘de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt’ dat de woningen fysiek voorbehouden worden voor de versnelde toewijzing aan bijzondere doelgroepen volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur?

Neen. Die omschrijving duidt alleen de gemeente aan waar het lokaal overleg eventueel opgestart kan worden. De betekenis is: de gemeente waar de toewijzing kan gebeuren.

Wat als instellingen zich niet houden aan de afspraken die gemaakt zijn op het lokaal woonoverleg, voor de versnelde toewijzing aan bijzondere doelgroepen volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur?

Een duidelijk samenwerkingsakkoord kan dit vermijden.

Uw werkgebied telt 16 gemeenten, maar er is slechts garantie voor 10 versnelde toewijzingen voor bijzondere doelgroepen volgens de 5%. Hoe gebeurt de verdeling en de toewijzing? Hoe kunnen hierover op gemeentelijk niveau afspraken worden gemaakt?

Als er minder toewijzingen kunnen gebeuren dan er gemeenten zijn, is het niet zinvol om hierover op gemeentelijk niveau afspraken te maken. U kunt ook niet vooraf voorspellen in welke gemeentes van het werkgebied een woning voor een versnelde toewijzing zal vrijkomen. 

Heeft uw werkgebied meerdere gemeenten en zijn er op gemeentelijk niveau geen afspraken gemaakt? Dan wijst u via de chronologie van de aanvragen toe. U kunt zelf bepalen hoe de toewijzingen over het jaar worden gespreid. Het percentage over de verschillende doelgroepen verdelen kan niet, tenzij u hierover afspraken maakte met de aanvragers.

Kan een gemeente aanvragen tot versnelde toewijzing voor een bijzondere doelgroep volgens art.24 Kaderbesluit sociale huur beperken tot aanvragen van instellingen op gemeentelijke bodem of voor mensen met domicilie op hun grondgebied?

Bijvoorbeeld: een instelling uit West-Vlaanderen doet een aanvraag in Antwerpen (dankzij art.24, §2 van het KSH). Kunt u deze aanvraag weigeren?

De gemeente is de initiatiefnemer om de verdeling van het percentage en de spreiding van toewijzingen doorheen het jaar af te spreken. 

Afspraken kunnen zich hierdoor beperken tot de welzijns- en gezondheidsinstellingen die op het grondgebied van de gemeente actief zijn. Deze welzijns- en gezondheidsinstellingen moeten ook instaan voor de begeleiding van de huurder. Daarom moeten ze minstens actief zijn in de gemeente waar de huurder gaat wonen.

De regelgeving lijkt ervan uit te gaan dat alle welzijnspartners deelnemen aan het lokaal woonoverleg over de versnelde toewijzingen volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur. Is dit zo?

Neen. De gemeente moet de relevante welzijnspartners uitnodigen voor het lokaal overleg om de afspraken vast te leggen (lees ook: art. 28 van de Vlaamse Wooncode). De welzijnspartners die niet op de uitnodiging ingaan en waarmee de gemeente dus geen afspraken maakt, kunnen ook geen aanvraag indienen.

Moet de berekening van de 5% versnelde toewijzingen volgens art.24 KSH bij het begin van elk nieuw werkjaar opnieuw gebeuren? Hierdoor vervallen de aanvragen uit het vorige jaar vervallen. Of creëert u een extra wachtlijst voor wie een aanvraag indiende?

Als u op lokaal niveau met de betrokken actoren afspraken maakt over het aantal toewijzingen dat u per jaar kan doen, ontstaan er normaal gezien geen wachtlijsten.

Als u geen afspraken maakt, bent u vrij om telkens ‘tabula rasa’ te maken of om de aanvragen van vorig jaar in te willigen. Als u inwilligt, update u best de lijst met aanvragen samen met de aanvragers. 

Er zijn meerdere gelijktijdige aanvragen voor een versnelde toewijzing aan een bijzondere doelgroep volgens art.24 Kaderbesluit sociale huur. Speelt de zuivere chronologie (datum en uur van inschrijving) of de meest behoeftige kandidaat?

Als er afspraken zijn tussen de gemeente, de aanvragers en de sociale verhuurders over de spreiding en verdeling van de aanvragen, is het niet uw taak om daarboven nog een keuze te maken uit de ingezonden aanvragen (lees ook: art. 24, §2, negende lid van het KSH). Het gaat namelijk om een verscheidenheid aan doelgroepen, elk met hun bijbehorende complexiteit. U kijkt dus naar de chronologische volgorde of u kijkt samen met de aanvragers welke kandidaat de hoogste woonnood heeft.

Wat kunt u doen als de gemeente geen initiatief neemt om een afsprakenkader uit te werken voor de versnelde toewijzing volgens art.24 van het Kaderbesluit sociale huur aan een bijzondere doelgroep?

De betrokken actoren kunnen de gemeente aanspreken op hun regierol. 

U (als verhuurder) kunt de regierol doorgegeven krijgen. Als u het percentage wilt verdelen over de verschillende aanvragers, gebeurt dit in samenspraak met de aanvragers. Als dit niet lukt, moet u ingaan op de aanvragen in chronologische volgorde. U kunt de toewijzingen spreiden over het jaar, maar de verdeling van het percentage over de verschillende doelgroepen zal dan niet kunnen.

Krijgt een kandidaat voorrang als zijn woning onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard? (art. 19, 6° Kaderbesluit Sociale Huur)

Een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring betekent niet automatisch dat de kandidaat-huurder voorrang krijgt bij de toewijzing. Die voorrang geldt alleen als aan alle onderstaande voorwaarden voldaan is. 

1. Onbewoonbaar of ongeschikt
De volgende situaties worden geviseerd:

De woning is wegens gevaar voor de openbare veiligheid onbewoonbaar verklaard door de gemeente[1] en de ontruiming is noodzakelijk.

De woning is onbewoonbaar of ongeschikt verklaard door de burgemeester of de Vlaamse Regering[2] omdat ze niet beantwoordt aan de minimale woonkwaliteitsnormen overeenkomstig artikel 15 of 16 bis van de Vlaamse Wooncode en scoort slecht op het technisch verslag: dit zijn minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubriek ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’ of minstens drie gebreken van categorie IV en minstens 60 strafpunten.

De woning is voorwerp van een conformiteitsonderzoek en scoort slecht op het technisch verslag: dit zijn minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubriek ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’ of minstens drie gebreken van categorie IV en minstens 60 strafpunten.

2. Hoofdverblijf

De kandidaat had zijn hoofdverblijfplaats in de woning op de datum waarop de beslissing over de woning genomen wordt.

3. Nog geen voorrang via die woning

De onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning leidde nog niet tot een toewijzing met voorrang. Een woning geeft maar éénmaal recht op voorrang.

4. Zes maanden wonen

De kandidaat woonde voor de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring al minstens zes maanden in de woning. Na de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring mag de kandidaat wel verhuizen naar een andere woning zonder dat hij de voorrang op een sociale woning verliest.

5. Inschrijving

De kandidaat schrijft zich ten laatste twee maanden na de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of na de datum van ontvangst van het resultaat van het conformiteitsonderzoek in voor een sociale woning. Als hij al ingeschreven was, meldt hij dat binnen de twee maanden.

6. Slechts één aanbod met voorrang

Als de kandidaat een gepast aanbod heeft geweigerd, heeft hij geen voorrang meer.

 


[1] Op grond van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet

[2] Op grond van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode

 

 

Meer vragen