Het begrip inkomen bij sociale huur

Het inkomen is mee bepalend voor de woonbehoefte, en speelt dan ook een belangrijke rol, zowel bij toelating tot een sociale huurwoning als bij de berekening van de huurprijs.

Algemeen

Het inkomen van de (kandidaat-)huurder is zijn jaarinkomen, in principe van drie jaar eerder. Zo houdt men in 2019 rekening met het inkomen van 2016. Indien geen van de gezinsleden een inkomen had in 2016, kijkt men naar het eerst daaropvolgende jaar waarin wel minimaal een gezinslid over een inkomen beschikte.  Als de (kandidaat-)huurder noch in de voorgaande jaren noch op het moment van toetsing een inkomen had, voldoet hij aan de inkomensvoorwaarde. Voor de huurprijsberekening baseert men zich dan op het toepasselijke leefloon.

Om het gezinsinkomen te bepalen zijn er een aantal uitzonderingen die rekening houden met de gezinssamenstelling van de huurders:

  • het inkomen van de ongehuwde kinderen die vanaf hun meerderjarigheid zonder onderbreking deel uitmaken van het gezin en die minder dan 25 jaar oud zijn op het moment van berekening, telt niet mee
  • het inkomen van de familieleden van de eerste en de tweede graad van de (toekomstige) referentiehuurder, en van de familieleden van de eerste en de tweede graad van zijn wettelijke of feitelijke partner telt niet mee als die familieleden erkend zijn als ernstig gehandicapt of ten minste 65 jaar oud zijn.
  • het inkomen van de inwonende ascendenten van de (toekomstige) referentiehuurder of van de inwonende ascendenten van zijn wettelijke of feitelijke partner telt maar voor de helft mee.

Het inkomen wordt steeds geïndexeerd.

Huidig inkomen

Indien het inkomen van drie jaar terug bij inschrijving, actualisering en toewijzing van een sociale huurwoning hoger ligt dan de geldende inkomensgrens, dan mag de kandidaat-huurder zijn huidige inkomen laten meetellen. Als dat lager ligt dan de geldende inkomensgrens, dan kan de kandidaat-huurder toch ingeschreven worden of blijven, of een woning toegewezen krijgen.

Voor de huurprijsberekening kan ook het huidige inkomen meetellen, als dit minstens 20% lager ligt dan het inkomen van drie jaar terug.

Actueel besteedbaar inkomen

In gevallen van collectieve schuldbemiddeling, budgetbegeleiding of budgetbeheer, kan de sociale verhuurder voor inschrijving en toewijzing het actueel besteedbare inkomen hanteren.

Vaak gestelde vragen

Als u het inkomen bepaalt, moet u dan ook rekening houden met personen die 25 jaar zijn of 25 jaar worden in de loop van het jaar?

In principe moet u pas op 1 januari van het volgende kalenderjaar rekening houden met het inkomen van deze persoon om de huurprijs te berekenen.
Opgelet: dit geldt niet als de huurprijs wordt herberekend door bijvoorbeeld een gedaald inkomen voor het referentiejaar.

Welke inkomsten tellen niet mee om het gezinsinkomen te bepalen?

De kosten vergoedende inkomsten
Als de vergoeding duidelijk dient om bepaalde kosten te dekken (bijvoorbeeld om zich met noodzakelijke zorg te omringen). Ook inkomens verkregen via het systeem van integratietegemoetkomingen, hulp aan bejaarden of hulp aan derden tellen niet mee. U vindt er meer in het Wetboek inkomstenbelasting 92, Titel II, Hoofdstuk II, Afdeling IV, Onderafdeling I, II en afdeling VI.

Inkomsten die niet aan personenbelasting onderworpen zijn
Voorbeelden: Lottowinsten, doctoraatsbeurzen, …

Financiële vergoedingen van het OCMW
In principe telt alleen het deel leefloon mee.

Een ‘gouden handdruk’
Eenmalige belastbare inkomsten vanuit een ‘gouden handdruk’ (opzeggingsvergoeding en dergelijke meer) door een collectief ontslag of het faillissement van een bedrijf tellen niet mee om het huifig inkomen te bepalen.
Het maakt niet uit of die gouden handdruk in een keer of in maandbedragen wordt uitbetaald.

Als een kandidaat-huurder niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde, kunt u ook kijken naar het actueel besteedbaar inkomen (ABI). Geldt dit alleen voor een persoon in schuldbemiddeling of ook voor andere kandidaat-huurders?

U kijkt naar het ABI als de kandidaat bij inschrijving/toelating niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde en in schuldbemiddeling is. Het ABI wordt vastgesteld voor alle kandidaat-huurders, namelijk alle meerderjarige personen waarvan het inkomen in rekening wordt gebracht. Het volstaat dus dat één iemand van het gezin in schuldbemiddeling is.

Maar, in de praktijk wordt er per persoon naar het Netto Belastbaar Inkomen (NBI) van drie van de laatste zes maanden gekeken. Eventuele schuldaflossingen, alimentatiegelden en vrijgestelde inkomsten worden van dit netto belastbaar inkomen afgetrokken.

Voor personen waarbij geen van deze drie ´kosten´ kunnen worden afgetrokken, zal het ABI gelijk zijn aan het NBI. Vervolgens worden de inkomens samengevoegd tot een gezamenlijk gezinsinkomen. (Lees ook: art.1, eerste lid, 1° van het KSH

Voor de huurprijsberekening kijkt u altijd naar het totale gezinsinkomen.

Een persoon wil zich kandidaat stellen voor een sociale huurwoning, maar had tijdens het referentiejaar geen inkomen. Welk inkomen is van toepassing?

U neemt het inkomen van het eerstvolgende jaar waarin de persoon wel een inkomen had. Heeft die persoon alleen een inkomen in het jaar van inschrijving, dan gaan de gegevens die u opvraagt meer over het effectieve inkomen.

Hoe zet u dit effectieve inkomen om naar een netto belastbaar inkomen? 
Deze informatie vindt u op www.fisconet.be bij directe belastingen -> wetgeving -> Wetboek van de Inkomstenbelasting 92 -> WIB 92 – aanslagjaar (dit is het nodige aanslagjaar voor de betrokken inkomsten).

Echtgenoten gaan uit elkaar en één van beide verlaat de woning, met opzeg en met voltrokken echtscheiding? Moet u nog rekening houden met het inkomen van de partner die de woning heeft verlaten?

Neen. De huurprijs wordt aangepast aan de gewijzigde situatie.

Wat als deze persoon zou terugkeren?
Wil de vertrokken partner opnieuw toetreden, dan is hij huurder categorie c). Hij moet (opnieuw) voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.

Echtgenoten gaan uit elkaar en één van beide verlaat de woning, zonder opzeg en met voltrokken echtscheiding? Moet u nog rekening houden met het inkomen van de partner die de woning heeft verlaten?

Neen. De ontbinding gaat in op de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de overblijvende huurder u de nodige stavingstukken van de echtscheiding bracht.

Kent u het nieuwe adres van de vertrokken partner? Dan verwittigt u hem/haar onmiddellijk dat u de stavingstukken van de overblijvende huurder ontving. De vertrokken partner mag de feiten nog weerleggen binnen een opgelegde termijn, voordat de ontbinding plaatsvindt.

Deze persoon komt terug. Hoe berekent u het inkomen?
Wil de vertrokken partner opnieuw toetreden, dan is hij huurder van categorie c). Hij moet (opnieuw) voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.

Echtgenoten gaan uit elkaar en één van hen verlaat de woning zonder opzeg en zonder voltrokken echtscheiding. Moet u nog rekening houden met het inkomen van de partner die de woning heeft verlaten?

Ja. Het inkomen blijft meetellen, zolang de zittende huurder het bewijs van ontwrichting niet levert. De huurprijs wordt dus niet aangepast.

Deze persoon komt terug. Hoe berekent u het inkomen?
Dan blijft de situatie ongewijzigd. De huurprijs en de huurovereenkomst werden nooit aangepast.

Als het gezinsinkomen lager is dan het leefloon, moet u het dan verhogen tot het geldende leefloon?

Voor de inschrijving van de kandidaat-huurder geldt dit sinds 1 maart 2017 niet langer, voor de huurprijsberekening wel.

Is het totale gezinsinkomen (inkomen van alle meerderjarige gezinsleden) lager dan het toepasselijke leefloon? Dan schakelt u het inkomen gelijk met het leefloon dat voor dat gezin geldt (lees ook: art. 46, vierde lid KSH).

Hoe berekent u het huidige inkomen?

U neemt de inkomensgegevens van de laatste drie maanden en extrapoleert deze naar een jaar. U moet dus niet elk maandinkomen afzonderlijk aftoetsen, maar extrapoleert het totaal van de laatste drie maanden.

Dit bedrag (inkomen van de drie laatste maanden) vermenigvuldigt u met 4. U telt hierbij vakantiegeld en eindejaarspremie. Dit is het geraamde jaarinkomen.

Kent u het vakantiegeld niet? Dan deelt u het geraamde jaarinkomen door 12 en vermenigvuldigt u met 13,87.

De uitkomst van deze berekening toetst u aan de inkomensgrens.

Meer vragen