De huurprijs van een sociale huurwoning

 

De Vlaamse overheid bepaalt de huurprijs van een sociale huurwoning. Huurder en sociale verhuurder kunnen daar niet van afwijken. Voor de verschillende sociale verhuurders geldt een aparte huurprijsberekening. Enkel de sociale huisvestingsmaatschappijen hanteren de onderstaande berekeningswijze zoals voorzien in het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007. Lokale besturen hanteren een berekeningswijze zoals vastgelegd in het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994. Voor een woning verhuurd door een sociaal verhuurkantoor betaalt de sociale huurder doorgaans de huurprijs die het verhuurkantoor zelf dient te  betalen.

De Vlaamse Regering heeft beslist de huurprijsberekening voor een sociale woning verhuurd door een sociale huisvestingsmaatschappij te wijzigen vanaf 1 janauri 2020 met de volgende elementen :

  • er wordt voortaan rekening gehouden met de inkomsten van alle gezinsleden, met uitzondering van de kinderbijslaggerechtigde kinderen,
  • de inkomensdefinitie wordt geactualiseerd zodat duidelijk is welke inkomsten worden meegerekend en welke niet,
  • er wordt geen rekening meer gehouden met een minimaal inkomen, 
  • er wordt een energiecorrectie ingevoerd dat een toeslag vastlegt voor woningen die energetisch beter presteren, en
  • de marktwaarde wordt voortaan berekend aan de hand van een objectief schattingsmodel.

Berekening van de huurprijs van een sociale huurwoning van een sociale huisvestingsmaatschappij

De prijs moet betaalbaar zijn, en is nooit hoger dan de prijs van een vergelijkbare woning op de private huurmarkt. Huurders die geen of amper een inkomen hebben betalen de minimale huurprijs, desgevallend verhoogd met de energiecorrectie. De berekening van de huurprijs is schematisch weer te geven als volgt:

  • Voldoet de huurder aan de inkomensgrens? => RH = MHP + EC < (I/55 + EC – PK – GK) < BH 
    • RH  = reële maandelijkse huurprijs
    • MHP  = minimale huurprijs
    • EC = energiecorrectie
    • I = geïndexeerd jaarinkomen
    • PK = patrimoniumkorting
    • GK = gezinskorting
    • BH  = basishuurprijs (=marktwaarde)
  • Voldoet de huurder niet aan de inkomensgrens? zelfde berekening als hierboven, maar dan wordt het aandeel van het inkomen in de huurprijsberekening verhoogd tot maximaal 1/52ste.

De huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen, de waarde en de energiezuinigheid van de woning en het aantal personen ten laste.

Inkomen (I)

Normaal betaalt de sociale huurder iets meer dan een vijfde, ofwel 22% van zijn maandinkomen voor zijn sociale huurwoning. Op de private huurmarkt is dat soms meer dan een derde, tot meer dan de helft. Als het inkomen daalt, daalt de huurprijs mee. Als het inkomen blijft dalen, zal de huurder uiteindelijk de minimale huurprijs betalen. Als het inkomen stijgt, stijgt ook de huurprijs, maar ze wordt nooit hoger dan op de privémarkt.

Een huurder met een inkomen die hoger ligt dan de toepasselijke inkomensgrens betaald een huurprijs die gebaseerd is op 1/54ste tot maximaal 1/52ste van het inkomen, in plaats van 1/55ste, een kleine verhoging.

Vanaf 1 januari 2020 wordt met het inkomen rekening gehouden van de huurder en zijn gezinsleden, met uitzondering van de kinderbijslaggerechtigde kinderen. Voor familileden van de huurder tot de derde graad met een ernstige handicap wordt op het inkomen van die persoon een vrijstelling van inkomen toegepast tot 11.148,38 euro.

De waarde van de woning (BH, MHP en PK)

De marktwaarde wordt voortaan bepaald aan de hand van een objectief schattingsmodel. Deze werd door het agentschap Wonen-Vlaanderen gemaakt, onder begeleiding van het steunpunt Wonen. Meer informatie vind je door de link te volgen naar de specifieke pagina.

Op basis van de marktwaarde van de woning wordt een korting voorzien. Hoe meer de woning waard is, hoe lager de korting. Dat zorgt ervoor dat met eenzelfde inkomen iemand die een duurdere woning huurt een iets hogere huurprijs betaalt, denk bijvoorbeeld aan een studio versus een vrijstaande woning. Dit is de patrimoniumkorting. De maximale patrimoniumkorting is 144 euro en de minimale 0 euro.

Als het inkomen van de huurder stijgt, stijgt de huurprijs ook. Eens de basishuurprijs voor de woning is bereikt, betaalt de huurder de basishuurprijs.

Als het inkomen van de huurder daalt, zal hij de minimale huurprijs betalen. Die hangt af van de waarde van de woning. Minimaal betaalt de huurder 126 euro voor de woningen met een marktwaarde tot 283 euro. Vanaf een marktwaarde van 736 euro betaalt de huurder minimaal 252 euro.

De energiecorrectie (EC)

Voor een woning waarvan het verwachte energieverbruik inzake ruimteverwarming en sanitair warm water lager ligt dan wat als referentie voor dat type woning wordt genomen, zal een toeslag worden aangerekend. in de berekening wordt rekening gehouden met een reboundeffect, namelijk het effect waarbij huishoudens de neiging hebben net meer te verbruiken in een energiezuinige woning. het verschil tussen het verwachte verbruik en de referentie wordt doorgerekend aan sociaal tarief. Het sociaal tarief samen met de reboundfactor moeten ervoor zorgen dat de energiecorrectie niet groter is dan het voordeel dat de huurder ondervindt op zijn energiefactuur dankzij de energetische prestatie van zijn woning.

Personen ten laste (gezinskorting)

Een persoon ten laste is elke persoon die in de huurwoning is gedomicilieerd, en die minderjarig is (of voor wie kinderbijslag of wezentoelage wordt betaald), of ernstig gehandicapt is.

Per persoon ten laste geldt er een korting op de huur van 19 euro. Voor een kind ten laste of een familielid tot de derde graad dat ernstig gehandicapt is, is er een korting van 38 euro voorzien.

Voor kinderen in co-ouderschap die niet in de huurwoning zijn gedomicilieerd, kent men een halve korting (9,5 euro) toe als de beide ouders hiervoor een verklaring van co-ouderschap ondertekenen.

Transparantie

De waarde van de woning ligt voor maximaal negen jaar vast in de huurovereenkomst. Zo lang kunnende basishuurprijs, minimale huurprijs en patrimoniumkorting enkel worden geïndexeerd. De huurprijs kan alleen nog schommelen door wijzigingen in het inkomen of het aantal personen ten laste.

Aanpassing van de huurprijs

De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari aangepast. Daarnaast zijn nog bijkomende aanpassingen mogelijk in geval van:

  • Pensioen, overlijden of verhuis gezinslid : een gezinslid kan met pensioen gaan, verhuizen of overlijden, waardoor het gezinsinkomen daalt. De huurprijs zal wijzigen vanaf de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder de nodige stukken ontving voor een herberekening.
  • Daling van het inkomen: als het inkomen na drie opeenvolgende maanden gemiddeld 20% lager is dan het inkomen waarmee de huurprijs werd berekend, dan zal de huurprijs worden aangepast vanaf de maand die volgt op de maand waarin de sociale huisvestingsmaatschappij de nodige stukken ontving voor een herberekening. De verhuurder kan het voortbestaan van de daling om de drie maanden controleren.
  • Nieuw gezinslid : als een bijkomende persoon de woning betrekt,  wiens  inkomen meetelt voor de huurprijs, dan wordt die opnieuw berekend. De huurprijs verandert vanaf de maand die volgt op de maand waarin die persoon de woning betrok.

Wijziging van de basishuurprijs

Uitzonderlijk kan de basishuurprijs in de loop van het jaar veranderen. Dan is een huurprijsherberekening mogelijk, maar enkel indien de waarde van de woning is gestegen met 10%, tenzij die stijging het gevolg is van werken die nodig waren voor de minimale veiligheids-, kwaliteits- en energievereisten. De basishuurprijs kan ook wijzigen als de waarde met 5% daalt.

De Vlaamse overheid heeft beslist om met de introductie van het schattingsmodel om de marktwaarde te berekenen, ineens alle basishuurprijzen te vervangen door de nieuwe marktwaarde. 

Regelgeving

Waar vindt u de regelgeving betreffende de huurprijs van een sociale huurwoning?

Waar vindt u de regelgeving betreffende de huurprijs van een sociale huurwoning?

De rechtsgrond en de modaliteiten omtrent de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning, verhuurd door een SHM, de VMSW, een lokaal bestuur, een sociaal verhuurkantoor of het Vlaams Woningfonds vindt u terug in:

  • artikel 99, §1 van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 38 tot en met 50, 70, 78 en 78bis van het Kaderbesluit Sociale Huur;
  • artikel 9 tot en met 15 van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 ter uitvoering van artikel 80ter van de Huisvestingscode; (lokale besturen)
  • artikel 4, §1 van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs; (SVK)
  • artikel 7 en 7/1 van het ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen uit het KSH; (niet voor lokale besturen)
  • het ministerieel besluit van 28 juni 2013 betreffende de actualiseringscoëfficiënt voor de kostprijs van woningen. (lokale besturen)

Kaderbesluit Sociale Huur

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 m.b.t. de toepassing van artikel 80ter van de Huisvestingscode

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen worden verhuurd in toepassing van artikel 80ter van de Huisvestingscode

Ministerieel besluit van 21 december 2007 m.b.t.een aantal bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur

Meer regelgeving