De huurprijs van een sociale huurwoning

De Vlaamse overheid bepaalt de huurprijs van een sociale huurwoning. Huurder en sociale verhuurder kunnen daar niet van afwijken. De huurprijs wordt berekend op basis van

  • het inkomen,
  • de waarde van de woning en
  • de gezinsgrootte.

De prijs moet betaalbaar zijn, en is nooit hoger dan de prijs van een vergelijkbare woning op de private huurmarkt. Huurders die geen of amper een inkomen hebben betalen de minimale huurprijs.

Voor de verschillende sociale verhuurders geldt een aparte huurprijsberekening. Enkel de sociale huisvestingsmaatschappijen hanteren de onderstaande berekeningswijze zoals voorzien in het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007. Lokale besturen hanteren een berekeningswijze zoals vastgelegd in het besluit van de Vlaamse regering van 29 september 1994. Voor een woning verhuurd door een sociaal verhuurnatoor betaalt de sociale huurder doorgaans de huurprijs die het verhuurkantoor zelf dient te  betalen.

Berekening van de huurprijs van een sociale huurwoning van een sociale huisvestingsmaatschappij

De berekening van de huurprijs is schematisch weer te geven als volgt:

RH = MHP < (I/55 – PK – GK) < BH

RH    = reële maandelijkse huurprijs
MHP    = minimale huurprijs
I        = geïndexeerd jaarinkomen, minstens leefloon
PK    = patrimoniumkorting
GK    = gezinskorting
BH    = basishuurprijs (=marktwaarde bij aanvang huurcontract)


De huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen, de waarde van de woning en het aantal personen ten laste.

Inkomen (I)

Normaal betaalt de sociale huurder iets meer dan een vijfde, ofwel 22% van zijn maandinkomen voor zijn sociale huurwoning. Op de private huurmarkt is dat soms meer dan een derde, tot meer dan de helft. Als het inkomen daalt, daalt de huurprijs mee. Als het inkomen blijft dalen, zal de huurder uiteindelijk de minimale huurprijs blijven betalen. Als het inkomen stijgt, stijgt ook de huurprijs, maar ze wordt nooit hoger dan op de privémarkt.

De waarde van de woning (BH, MHP en PK)

Op basis van de marktwaarde van de woning wordt een korting voorzien. Hoe meer de woning waard is, hoe lager de korting. Dit is de patrimoniumkorting. De maximale patrimoniumkorting is 140 euro en de minimale 0 euro.

Als het inkomen van de huurder stijgt, stijgt de huurprijs ook. Eens de basishuurprijs voor de woning is bereikt, blijft de huurder die basishuurprijs betalen.

Als het inkomen van de huurder daalt, kan hij de minimale huurprijs betalen. Die hangt af van de waarde van de woning. Minimaal betaalt de huurder 120 euro voor de woningen met een marktwaarde tot 270 euro. Vanaf een marktwaarde van 700 euro betaalt de huurder minimaal 240 euro.

Personen ten laste (gezinskorting)

Een persoon ten laste is elke persoon die in de huurwoning is gedomicilieerd, en die minderjarig is (of voor wie kinderbijslag of wezentoelage wordt betaald), of ernstig gehandicapt is.

Per persoon ten laste geldt er een korting op de huur van 18 euro. Voor een kind ten laste dat ernstig gehandicapt is, is er een korting van 36 euro.

Voor kinderen in co-ouderschap die niet in de huurwoning zijn gedomicilieerd, kent men een halve korting (9 euro) toe als de beide ouders hiervoor een verklaring van co-ouderschap ondertekenen.

Transparantie

De waarde van de woning ligt voor maximaal negen jaar vast in de huurovereenkomst. Zo lang kunnende basishuurprijs, minimale huurprijs en patrimoniumkorting enkel worden geïndexeerd. De huurprijs kan alleen nog schommelen door wijzigingen in het inkomen of het aantal personen ten laste.


Aanpassing van de huurprijs

De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari aangepast. Daarnaast zijn nog bijkomende aanpassingen mogelijk in geval van:

  • Pensioen, overlijden of schrapping uit de huurovereenkomst: een gezinslid kan met pensioen gaan, verhuizen of overlijden, waardoor het gezinsinkomen daalt. De huurprijs zal wijzigen vanaf de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder de nodige stukken ontving voor een herberekening.
  • Daling van het inkomen: als het inkomen na drie opeenvolgende maanden gemiddeld 20% lager is dan het inkomen waarmee de huurprijs werd berekend, dan zal de huurprijs worden aangepast vanaf de maand die volgt op de maand waarin de sociale huisvestingsmaatschappij de nodige stukken ontving voor een herberekening. De verhuurder kan het voortbestaan van de daling om de drie maanden controleren.
  • Toetreding van nieuwe huurders: als een bijkomende persoon de woning betrekt,  wiens  inkomen meetelt voor de huurprijs, dan wordt die opnieuw berekend. De huurprijs verandert vanaf de maand die volgt op de maand waarin die persoon de woning betrok.

Wijziging van de basishuurprijs

Uitzonderlijk kan de basishuurprijs in de loop van het jaar veranderen. Dan is een huurprijsherberekening mogelijk, maar enkel indien de waarde van de woning is gestegen met 10%, tenzij die stijging het gevolg is van werken die nodig waren voor de minimale veiligheids-, kwaliteits- en energievereisten. De basishuurprijs kan ook wijzigen als de waarde met 5% daalt.

Documenten

Regelgeving

Waar vindt u de regelgeving betreffende de huurprijs van een sociale huurwoning?

Waar vindt u de regelgeving betreffende de huurprijs van een sociale huurwoning?

De rechtsgrond en de modaliteiten omtrent de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning, verhuurd door een SHM, de VMSW, een lokaal bestuur, een sociaal verhuurkantoor of het Vlaams Woningfonds vindt u terug in:

  • artikel 99, §1 van de Vlaamse Wooncode;
  • artikel 38 tot en met 50, 70, 78 en 78bis van het Kaderbesluit Sociale Huur;
  • artikel 9 tot en met 15 van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 ter uitvoering van artikel 80ter van de Huisvestingscode; (lokale besturen)
  • artikel 4, §1 van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs; (SVK)
  • artikel 7 en 7/1 van het ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen uit het KSH; (niet voor lokale besturen)
  • het ministerieel besluit van 28 juni 2013 betreffende de actualiseringscoëfficiënt voor de kostprijs van woningen. (lokale besturen)

Kaderbesluit Sociale Huur

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 mbt de toepassing van artikel 80ter van de Huisvestingscode

Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel voor de woningen die door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of door de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij erkende lokale sociale huisvestingsmaatschappijen worden verhuurd in toepassing van artikel 80ter van de Huisvestingscode

Ministerieel besluit van 21 december 2007 mbt een aantal bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur

Meer regelgeving

Vaak gestelde vragen

Wanneer kunt u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen?

Nieuwe huurders die na negen jaar (of aan het eind van een verlengingsperiode) onderbezet wonen, zullen geen verlening krijgen.

Huidige huurders die onderbezet wonen, moeten een onderbezettingsvergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt (in 2017) 30 euro per overtollige kamer. Een overtollige kamer is elke extra kamer bovenop het aantal huurders (inclusief minderjarige kinderen en gemelde personen) + 1.

U doet altijd twee keer een valabel aanbod

Vooraf aan deze maatregelen doet u altijd eerst twee keer een valabel aanbod dat de huurder geweigerd heeft. Dit geldt bij nieuwe en huidige huurders die onderbezet wonen.

Een valabel aanbod is een aanbod voor een niet-onderbezette woning in een straal van 5km rond de huidige woning waarvoor de huurprijs + lasten niet hoger ligt dan de huidige huurprijs + lasten.

Mag u een hogere huur aanrekenen bij een tijdelijke herhuisvesting door verbouwingen aan de sociale huurwoning?

Neen. U kunt de huurprijs alleen herzien in de gevallen van art. 48 van het KSH. Voor een huurprijsherziening wordt niet gekeken naar de kenmerken (marktwaarde, basishuurprijs, referentiehuurprijs, …) van de tijdelijke woning, maar naar die van de woning die gerenoveerd wordt.

Belangrijk: Deze clausule staat niet in de vroegere typehuurovereenkomsten, maar geldt ook voor de huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten voor 1 januari 2008.

SVK’s vallen niet onder deze regel.

Een huurprijsherziening voor een sociale huurwoning is mogelijk als het inkomen van de huurder 20% daalde tegenover het referentiejaar. Hoe berekent u deze daling?

U berekent het gemiddelde van drie opeenvolgende maanden. Dit bedrag toetst u aan een 20%-daling tegenover het referentiejaar. Het is niet nodig dat elke maand afzonderlijk 20% lager ligt dan het inkomen uit het referentiejaar. 

Opgelet: U kunt de huurprijs alleen herzien als het 'nieuwe' inkomen drie opeenvolgende maanden lang 20% lager ligt dan het inkomen uit het referentiejaar.

Hoe moet u pensionering interpreteren? Kunt u bij een brugpensionering ook de huurprijs van een sociale huurwoning herzien?

Neen. Een werknemer van 60 jaar of ouder die werd ontslagen krijgt dan een aanvullende vergoeding (brugpensioenregeling) bovenop zijn werkloosheidsuitkeringen tot de effectieve pensioenleeftijd wordt bereikt.

Kunt u de huurprijs van een sociale huurwoning herzien als één van de huurders met pensioen gaat?

Ja. Deze huurprijsherziening kunt u alleen toepassen als er geen huurprijsverhoging gebeurt. (Lees ook: art. 48, tweede lid, 4° van het KSH).

Kan een sociale huurder zowel een gezinskorting als een korting door de verminderde onroerende voorheffing krijgen?

Neen. U krijgt (als verhuurder) een vermindering op de onroerende voorheffing als uw huurder bijvoorbeeld gehandicapt is of een aantal kinderen ten laste heeft. Deze vermindering trekt u af van de huurprijs. De Vlaamse Regering geeft ook een gezinskorting voor een ernstige handicap en/of persoon ten laste. De huurder krijgt niet beide kortingen, maar wel de hoogste van beide.

U kunt de korting op twee manieren verrekenen:

  • U kunt de korting op de onroerende voorheffing inschatten en maandelijks verrekenen. Als u zelf de vermindering ontvangt, gaat u na of u nog een saldo moet doorstorten.

of

  • U wacht tot u de vermindering zelf ontvangt om na te gaan welke korting het hoogst was. Het eventuele saldo stort u dan door aan de huurder.

Werken lokale besturen ook met een gezinskorting in de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning? Dit was niet zo bij de huurprijsberekeningsmethode van 1994.

Neen. Lokale besturen werken voor de gezinskorting met een procentuele korting op de basishuurprijs. Dit is nog altijd volgens het besluit van 1994.

Krijgen grootouders met een kind ten laste de volledige korting bij de berekening van de huurprijs voor een sociale huurwoning?

Ja. Een kind dat gedomicilieerd is bij zijn grootouders heeft recht op de volledige korting. Het is namelijk niet gespecifieerd dat een kind hét kind van de huurder moet zijn.

Huurprijs sociale huurwoning: telt de invaliditeit ook maar voor de helft mee voor een ernstig gehandicapt kind in co-ouderschap?

Ja. Uiteindelijk zal hij als een volledige persoon ten laste meetellen. Een halve gezinskorting als kind in co-ouderschap en een halve gezinskorting als ernstig gehandicapt kind (0,5 + 0,5 = 1 PTL).

Wanneer past u de huurprijs van een sociale huurwoning aan het aantal personen ten laste aan?

Het aantal personen ten laste telt bij:

  • de jaarlijkse huurprijsaanpassing (uitgangspunt: de feitelijke situatie op 1 januari van elk jaar)
  • een tussentijdse huurprijsaanpassing

Is er een erkenning als persoon ten laste voor 1 januari, maar brengt de persoon het attest pas later binnen?
Dan houdt u er pas rekening mee vanaf de maand volgend op het binnenbrengen van het attest. Uitzondering: als deze laattijdigheid komt door overmacht, dan wordt de huurprijs retroactief herberekend naar 1 januari. Deze overmacht is bijvoorbeeld een traag werkende administratie.

Is er een erkenning als persoon ten laste na 1 januari?
Dan houdt u er pas rekening mee bij de volgende huurprijsherziening. Dit is ten laatste 01/01 van het volgende jaar.

Beide ouders leven niet langer samen en zijn allebei apart sociale huurders. Hierdoor hebben ze elk recht op een halve gezinskorting. Hoe kunt u hun verklaring nagaan?

De ouder bij wie het kind niet gedomicilieerd is, moet een verklaring op eer (getekend door beide ouders) binnenbrengen om de helft van de gezinskorting op te eisen. Dan moet u nagaan of de andere ouder inderdaad ook een sociale woning huurt.

Hoe doet u dit? Via de KSZ vraagt u het adres op met het inschrijvingsnummer van de sociale zekerheid.

Huurt de andere ouder geen sociale woning? Dan verwittigt u de andere SHM dat de ouders zo een verklaring hebben ondertekend.

Wie heeft recht op een gezinskorting in de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning?

Volledige gezinskorting

  • ieder minderjarig kind of kind dat een kinderbijslag of een wezentoelage geniet en in de sociale huurwoning is gedomicilieerd
  • iedere persoon die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering

Dubbele gezinskorting

  • ieder minderjarig kind of kind dat een kinderbijslag of een wezentoelage geniet, in de sociale huurwoning gedomicilieerd is en ook erkend is als ernstig gehandicapt

Halve gezinskorting

voor een minderjarig kind of een kind dat kinderbijslag geniet en niet in de sociale huurwoning gedomicilieerd is, maar er wel op regelmatige basis verblijft

De korting hangt af van een verklaring die beide ouders moeten ondertekenen. De ouder waar het kind is gedomicilieerd vermeldt hierin:

  1. of hij zelf een sociale huurwoning huurt en zo ja, bij welke verhuurder;
  2. dat hij, als hij zelf sociale huurder is of zal worden van een verhuurder, een kopie van deze verklaring zal bezorgen aan zijn verhuurder;
  3. dat hij, als hij verklaart zelf geen sociale huurwoning te huren, aan de verhuurder van de sociale huurwoning die de andere ouder huurt, de toestemming verleent om dat te controleren;
  4. zijn inschrijvingsnummer bij de sociale zekerheid, om de controle, vermeld in punt 3, mogelijk te maken.

Blijkt uit de ondertekende verklaring of uit nader onderzoek dat het kind is gedomicilieerd in een andere sociale huurwoning? Dan ontvangen beide ouders een halve gezinskorting.

Meer vragen