Wat zijn nieuwe woonvormen?

1. Begrip nieuwe woonvorm

Het Vlaamse woonlandschap verandert geleidelijk. Meer en meer inwoners van Vlaanderen wijken af van het klassieke huren of kopen van een huis of appartement en willen graag op een andere manier wonen. Zo ontstaan er meer en meer nieuwe, innovatieve woonvormen. Die kunnen op verschillende manieren afwijken van het klassieke woonmodel, bv. door het delen van bepaalde (leef)ruimtes, door het (kleinschalige) woningtype of door het type gebruiksrecht (bv. het eigendomsrecht of erfpachtrecht).

Het begrip 'nieuwe woonvormen' is een verzamelterm voor alle manieren waarop men anders kan wonen.

Hieronder vindt u meer uitleg over de grote variatie in nieuwe woonvormen. In de toekomst zullen er hoogstwaarschijnlijk nog andere manieren van wonen bijkomen. 

2. Gemeenschappelijk wonen

2.1. Definitie gemeenschappelijk wonen (Vlaamse Codex Wonen) 

Gemeenschappelijk wonen veronderstelt de volgende kenmerken:

  • Een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft
  • bestaat uit meerdere woongelegenheden
  • waarbij minimaal twee huishoudens
  • op vrijwillige basis minimaal een leefruimte delen
  • en daarnaast over minimaal een eigen private leefruimte beschikken
  • en waarbij de bewoners gezamenlijk instaan voor het beheer.

Het delen van een leefruimte (bv. keuken, eetkamer, woonkamer, badkamer) is een belangrijk element bij alle vormen van gemeenschappelijk wonen. Bij een klassiek appartement of meergezinswoning delen de gezinnen geen leefruimte, enkel de gemeenschappelijke gedeelten om zich te verplaatsen (gang, trap, lift, parkeergarage). In dat geval spreken we niet van gemeenschappelijk wonen.

Gemeenschappelijk wonen is een verzamelterm voor verschillende woonvormen (cohousing en woningdelen). Mogelijke redenen voor gemeenschappelijk wonen zijn: een oplossing bieden voor betaalbaar of duurzaam wonen, de wens om ruimte te delen, sociale cohesie (in het kader van vergrijzing en vereenzaming), het tegengaan van leegstand of verloedering van waardevol patrimonium.

Woonzorgcentra, groepen van assistentiewoningen (en andere huisvestingsvormen die behoren tot het beleidsdomein Welzijn, Volksgezondheid en Gezin) vallen niet onder de gewestelijke bevoegdheid huisvesting en worden daarom niet meegenomen onder de definitie van gemeenschappelijk wonen. 

2.2. Cohousing

Cohousing is een woonvorm waarin elke bewoner zijn eigen wooneenheid heeft met een eigen slaapkamer, woonkamer, keuken en badkamer. Daarnaast zijn er een aantal gemeenschappelijke leefruimtes zoals een gemeenschappelijke woonkamer, keuken of eetzaal. 

2.3. Woningdelen

Woningdelen is een woonvorm waarbij de bewoners alle leefruimtes (woonkamer, keuken, eetzaal, badkamer, …) delen, behalve de slaapkamer en eventueel een kleine privé-woonkamer. 

3. Zorgwonen

3.1. Definitie zorgwonen (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Zorgwonen is het tijdelijk creëren van een kleinere woongelegenheid binnen of bij een bestaande woning, waarbij:

  • ofwel maximaal twee oudere (65+) of hulpbehoevende personen kunnen wonen. Daarbij kan bijvoorbeeld de partner van de oudere of hulpbehoevende mee wonen, zonder dat die zelf oud of hulpbehoevend moet zijn.
  • ofwel de hulpverlener kan wonen bij de oudere of hulpbehoevende personen.   

De creatie van een zorgwoning is altijd meldingsplichtig (i.p.v. vergunningsplichtig wat een zwaardere verplichting inhoudt). Het stopzetten van het zorgwonen moet eveneens gemeld worden. 

Meer informatie vindt u op de website van het departement Omgeving.

4. Kleinschalig wonen

4.1. Definitie kleinschalig wonen

De provincie Vlaams-Brabant onderzoekt al langer het potentieel van kleinschalig wonen. Hun bevindingen en verscheidene pilootprojecten leidden tot de volgende werkdefinitie van kleinschalig wonen: wonen op een oppervlakte van 45 m² (één slaapkamer of studiomodel) tot 80m² (twee slaapkamers) binnen een maximaal bouwvolume van 160 tot 240m³. Het gaat vaak om verplaatsbare constructies, die modulair, uitbreidbaar of stapelbaar zijn. 

Meer informatie vindt u op de website van de provincie Vlaams-Brabant.

4.2. Tiny house

Een specifieke vorm van kleinschalig wonen zijn tiny houses. Tiny houses worden getypeerd door hun beperkte oppervlakte. Sommige tiny houses zijn verplaatsbare constructies op wielen (de zogenaamde tiny houses on wheels). Er bestaat geen eenduidige definitie van een tiny house omwille van de mogelijke verschillen in oppervlakte en verplaatsbaarheid. 

De vzw Tinyhouses Vlaanderen omschrijft een tiny house als iedere wooneenheid die niet groter is dan 50m², al dan niet verplaatsbaar, en gebouwd op een energiezuinige en zo ecologisch mogelijke manier.

Meer informatie vindt u op de website van Tinyhouses Vlaanderen vzw. 

5. Coöperatief wonen

Coöperatief wonen kan omschreven worden als:

  • een autonome organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen
  • om hun woonbehoefte te behartigen,
  • door middel van een onderneming
  • waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze samen controleren.

Individuele bewoners kunnen via de aankoop van aandelen toetreden tot de onderneming, maar worden nooit eigenaar van hun woning. De aandelen geven een gebruiksrecht (woonrecht) en inspraak in het beheer van de coöperatie. Via de aandelen kan er een korting op de huurprijs worden toegekend. Als bewoners de coöperatie willen verlaten, worden de aandelen weer verkocht.

Meer informatie vindt u op de website over coöperatief wonen ontworpen door Architectuurwijzer en Cera. 

6. Huren met aankoopoptie

Huren met aankoopoptie is het huren van een woning waarbij de huurder op een vooraf afgesproken moment de vrije keuze heeft om de woning aan te kopen. De aankoopsom van de woning wordt in dat geval verminderd met een deel van de betaalde huurgelden. 

7. Tijdelijke gebruiksrechten (in het bijzonder erfpacht- en opstalrecht) 

7.1. Definitie erfpacht- en opstalrecht (Burgerlijk Wetboek)

Het huren van een woning is niet de enige mogelijkheid om een woning tijdelijk te bewonen. Zo is het mogelijk om een erfpacht- of opstalrecht te verkrijgen op een woning of een grond. De federale regelgeving inzake erfpacht- en opstalovereenkomsten is uitgewerkt in het Burgerlijk Wetboek en biedt de contractspartijen veel flexibiliteit om de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Enkel van de definities en de termijnen kunnen de contractspartijen niet afwijken. 

Het erfpachtrecht is een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie. Er wordt een algemeen gebruiksrecht toegekend aan de erfpachter, met als enige beperking dat de waarde van het onroerend goed niet verminderd mag worden. Behoudens andersluidend beding mag de erfpachter de bestemming van de zaak wijzigen. De duurtijd van een erfpachtrecht moet minstens 15 en maximaal 99 jaar bedragen.

Het opstalrecht is een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. Een opstalrecht mag maximaal voor een termijn van 99 jaar gevestigd worden.

7.2. Community Land Trust (CLT)

Een specifieke woonvorm die gebruik maakt van een erfpacht- of opstalrecht is de Community Land Trust (CLT).

Een Community Land Trust is een democratisch gestructureerde en onafhankelijke organisatie zonder winstgevend doel. De CLT verkrijgt en beheert (quasi-)publieke gronden waarop woningen worden gebouwd. De woning wordt verkocht en de grond blijft eigendom van de CLT. De CLT zal de gronden verhuren of er tijdelijke zakelijke rechten (erfpacht- of opstalrecht) op verlenen. Op die manier worden de gronden onttrokken aan de markt en wordt de betaalbaarheid van de woning gegarandeerd voor iedere (toekomstige) bewoner. Alle bewoners van CLT-woningen worden automatisch lid van de CLT. 

8. Andere nieuwe woontrends

8.1. Huurkoop

Een huurkoopovereenkomst is een koopovereenkomst waarbij de eigendomsoverdracht van de woning wordt uitgesteld. De huurkoper betaalt de koopprijs van de woning niet in een keer, maar betaalt maandelijkse huurgelden aan de verhuurverkoper. Zodra alle betalingstermijnen zijn vervuld, wordt de woning eigendom van de huurkoper. 

8.2. Kopen op lijfrente

Een koop op lijfrente is een overeenkomst waarbij een partij aan de tegenpartij een periodieke betaling verschuldigd is zolang die in leven is, en in ruil verkrijgt de partij de woning zodra de tegenpartij overlijdt. Het is dus een kanscontract; de gevolgen van de overeenkomst hangen af van een onzekere gebeurtenis, namelijk het overlijden van de tegenpartij.