Is de huurwoning in orde?

Vooraleer u een woning verhuurt, gaat u best na of de woning voldoet aan de minimale wettelijke kwaliteitsvereisten. Zowel de woninghuurwet als de Vlaamse Wooncode leggen kwaliteitsnormen op voor woningen. Op technisch vlak lijken deze normen op elkaar. De woninghuurwet houdt het bij een opsomming van technische voorwaarden waaraan de woning ten minste moet voldoen, terwijl de normen van de Vlaamse Wooncode talrijker en meer in detail uitgewerkt zijn. Een belangrijk verschil is ook dat de federale normen van de Woninghuurwet enkel bij aanvang van de huur gelden terwijl de gewestelijke normen in de Vlaamse Wooncode op ieder ogenblik van toepassing zijn.

Welke minimale kwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn:

  • minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
  • structurele stabiliteit van het gebouw
  • veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
  • indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken
  • geen vochtproblemen
  • mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
  • vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin men een woning kan verhuren zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Wat zijn de verplichtingen van verhuurders en huurders op het vlak van herstellingen en onderhoud?

Voor de hele duur van de overeenkomst moet de verhuurder de nodige herstellingen uitvoeren, voor zover die niet vallen onder het normale onderhoud, dat ten laste van de huurder is. De wet geeft geen details over de herstelverplichtingen van de huurder, maar geeft enkele (soms verouderde) voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen:

  • haarden en schoorstenen
  • glasbreuk
  • tegels
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels
  • deuren en vensterramen.

Daarnaast moet de huurder in het algemeen instaan voor “kleine herstellingen tot onderhoud”. Ook hiervan geeft de wet geen details, maar op het internet vindt u indicatieve lijsten van herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder. Ze zijn niet altijd volledig, maar gebaseerd op de gangbare praktijk bij verhuring van een goed bestemd als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zulke lijst vindt u hier: http://www.vlaamsbrabant.be/binaries/ZieZo-brochure-vlaams-brabant_tcm5-80640.pdf 
Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht. De huurder moet nooit instaan voor het herstel van zaken die door normale slijtage of overmacht zijn beschadigd.

Wat als de huurwoning niet in orde is?

Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Blijkt dit niet het geval, dan kan de huurder aan de vrederechter naar keuze om herstel of om de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bijvoorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn, of door ontbinding te vragen terwijl het probleem makkelijk te herstellen is).

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dat is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg als die niet tot herstel overgaat. Meer informatie hierover vindt u onder het luik ‘woningkwaliteitsbewaking’.

 

Vaak gestelde vragen

Aan welke voorwaarden moet de huurwoning voldoen?

Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale veiligheid-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode.
De woning moet stabiel en toegankelijk zijn. Verder moet ze beschikken over voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. Tenslotte moet de woning brandveilig zijn.
Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van een technisch verslag na of de woning al dan niet voldoet aan de elementaire vereisten. Een gebrek wordt gequoteerd met strafpunten op basis van de aard en de ernst van het probleem. Als een woning vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Een ongeschikte woning mag niet meer (verder) verhuurd worden, ongeacht de oorsprong van de gebreken.

Wat als de huurwoning niet voldoet aan de regelgeving?

Als tijdens een onderzoek van uw woning gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen beëindigd worden. Het (verder) verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete tot zelfs een gevangenisstraf.

Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen worden opgenomen op een Vlaamse inventaris. Als u uw woning niet meteen terug in orde brengt en de woning na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen. Tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of schorsing heeft toegekend.

Daarnaast rust er een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs.

Tenslotte kan, onder bepaalde voorwaarden, de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheerrecht krijgen over de woningen die opgenomen zijn in de inventarislijst van ongeschikte en/ of onbewoonbare woningen.

Meer informatie over het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning

Heeft u een conformiteitsattest nodig als u verhuurt?

Het conformiteitsattest is geen verhuurvergunning, maar een officieel document waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de woonnormen. Het is dus niet verplicht bij het verhuren van een woning, tenzij de gemeente het via een gemeentelijk reglement wel verplicht. Daarvoor kan u best bij uw gemeente informeren. De aanvraag voor een conformiteitsattest moet eveneens ingediend worden bij de gemeente.

Een conformiteitsattest kan worden aangevraagd voor woningen die:

  • als hoofdverblijfplaats worden verhuurd of te huur of ter beschikking worden gesteld;
  • verhuurd, te huur of ter beschikking worden gesteld met het oog op de huisvesting van één of meer studenten;
  • ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard (om te bewijzen dat de woning opnieuw in orde is).

Een conformiteitsattest is tien jaar geldig, ook na verkoop van de woning. Het attest vervalt automatisch bij een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring of wanneer er ingrijpende renovatiewerken worden uitgevoerd. De gemeente kan in een reglement ook een kortere geldigheidsduur vaststellen.

Een conformiteitsattest is een rechtsgeldig bewijs dat u een bonafide verhuurder bent. U staat dan ook sterker wanneer u in de toekomst een malafide huurder heeft die uw eigendom schade toebrengt om achterstallen op de huur te verantwoorden.

Meer informatie over de procedure voor de aanvraag van een conformiteitsattest.

Rookmelders zijn verplicht vanaf 2013. Wat zegt de regelgeving?

Als u na 31 december 2012 een nieuw huurcontract afsluit voor een huurwoning, moet de woning uitgerust zijn met voldoende rookmelders. Deze verplichting is van toepassing op alle woningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt afgesloten, dus ook op huurwoningen die niet als hoofdverblijfplaats worden verhuurd.

Voor oudere huurcontracten (dit zijn alle huurcontracten voor woningen, afgesloten vóór 1 januari 2013) is een gefaseerde invoering van de verplichtingen voorzien. Deze gefaseerde invoering is alleen van toepassing op woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd.

Om aan de rookmeldersverplichtingen te voldoen, moet de zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement of studio) of kamerwoning op elke bouwlaag uitgerust zijn met minstens één rookmelder. In kamerwoningen moet bovendien elke kamer uitgerust zijn met minstens één rookmelder. De verhuurder is verantwoordelijk voor de aankoop en plaatsing van de rookmelders.
Voor een huurwoning die niet aan de rookmeldersverplichtingen voldoet, zal een conformiteitsattest worden geweigerd.

Meer informatie vindt u in de folder "Rookmelders - Vlaamse verplichtingen vanaf 1/01/2013". Indien u vragen hebt, kan u deze richten aan het meldpunt woningkwaliteit.

Tegen wanneer moet uw huurwoning dakisolatie hebben?

De dakisolatienorm treedt in werking op 1 januari 2015. Geleidelijk aan zal het ontbreken van dakisolatie zwaarder doorwegen op de globale beoordeling van de woningkwaliteit. Hierdoor zal vanaf 2020 de afwezigheid van dakisolatie volstaan om een woning ongeschikt te laten verklaren, waardoor ze ook niet meer verhuurd mag worden. U wacht best niet met isoleren omdat u nog slechts tijdelijk maximaal beroep kunt doen op premies en fiscale voordelen..

Voor welke woningen?

De norm zal gelden voor alle zelfstandige woningen gelegen in het Vlaamse Gewest
De dakisolatienorm zal dus ook van toepassing zijn op zelfstandige woningen die door de eigenaar zelf worden bewoond.--De dakisolatienorm zal toegepast worden op eengezinswoningen, studio’s en appartementen, maar niet op kamers.

Welke minimale woningkwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn: 

  • minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
  • structurele stabiliteit van het gebouw
  • veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
  • indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken 
  • geen vochtproblemen
  • mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
  • vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. 

 

Meer vragen

Contact

Adres: 
Wonen Antwerpen, Meldpunt Woningkwaliteit
Lange Kievitstraat 111–113 bus 54
2018 Antwerpen
Adres: 
Wonen Limburg, Meldpunt Woningkwaliteit
VAC
Koningin Astridlaan 50 bus 1
3500 Hasselt
Adres: 
Wonen Oost-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit
Virginie Lovelinggebouw
Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92
9000 Gent
Adres: 
Wonen Vlaams-Brabant, Meldpunt Woningkwaliteit
Dirk Boutsgebouw
Diestsepoort 6 bus 92
3000 Leuven
Adres: 
Wonen West-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit
VAC Jacob van Maerlantgebouw
Koning Albert I-laan 1/2 bus 93
8200 Brugge