Een huurovereenkomst opstellen

Bij het sluiten van een overeenkomst met een huurder moet u met een aantal zaken rekening houden. Zo bestaan er verschillende types huurcontracten, elk met specifieke mogelijkheden en beperkingen. Ook is een gedetailleerde plaatsbeschrijving noodzakelijk, en maakt u best duidelijke afspraken over de huurwaarborg.

Type huurovereenkomst

Er zijn verschillende types van huurovereenkomsten mogelijk voor woningen die dienen als hoofdverblijfplaats:

  • Korte duur:  drie jaar of minder;
  • Negen jaar;
  • Lange duur: meer dan negen jaar;
  • Levenslang.

Opgelet: Een huurovereenkomst van onbepaalde duur bestaat niet. Een overeenkomst zonder aanwijzing van de duur of een overeenkomst met een duur tussen drie en negen jaar wordt beschouwd als een negenjarig contract.

Renovatiecontract

Het is mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een woning die bij het begin van de overeenkomst niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten, op voorwaarde van een akkoord tussen de verhuurder en de huurder over de werken die de huurder binnen een bepaalde termijn zal uitvoeren om de woning aan de eisen te laten voldoen.

Men kan ook een renovatiecontract sluiten voor het uitvoeren van werken die niet strikt noodzakelijk zijn.

In beide gevallen moet de overeenkomst de uitvoeringstermijn en de tegenprestatie van de verhuurder vermelden.

Inhoud van de huurovereenkomst

Wettelijk moet een huurovereenkomst volgende verplichte gegevens bevatten:

  • de identiteit van alle contracterende partijen
    • voor natuurlijke personen: naam, voornamen, woonplaats en geboorteplaats en -datum
    • voor rechtspersonen: maatschappelijke naam en, in voorkomend geval, het ondernemingsnummer of het adres van de zetel.
  • de begindatum van de overeenkomst
  • de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die onder de verhuur vallen
  • het huurbedrag

Opmaak plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur

De woninghuurwet verplicht partijen om bij aanvang van de huur een gedetailleerde plaatsbeschrijving te maken die alle gebreken - waaronder ook inbreuken op de minimale normen - opsomt, maar zegt niet op welke manier dit moet gebeuren.

Een goede plaatsbeschrijving kan conflicten voorkomen. Voor de verhuurder is de plaatsbeschrijving cruciaal om bij het einde van de huur eventuele huurschade te kunnen aantonen en hiervoor een vergoeding te bekomen. De wet gaat er immers van uit dat er zonder plaatsbeschrijving ook geen huurschade bestaat, tenzij de verhuurder die alsnog kan bewijzen. Voor de huurder is de plaatsbeschrijving belangrijk om aan te tonen welke schade er al was bij het begin van de huur (die hij dus niet zelf moet vergoeden).

De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken een beroep te doen op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (het ereloon van deze deskundige).

De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, is elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, uiteraard op eigen kosten.

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Die wordt niet opgelegd bij wet. Ze is dus alleen verplicht als de overeenkomst het voorziet. De waarborg beschermt de verhuurder als de huurder zijn plichten niet of onvolledig nakomt.

De wet van 25 april 2007 beschrijft drie vormen van huurwaarborg, naar keuze van de huurder:

  1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur. Wanneer de verhuurder in bezit is van de waarborg en nalaat deze op een geblokkeerde rekening te plaatsen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd. Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.
  2. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg in schijven te betalen. In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen door middel van maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.
  3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan drie maanden huur omvatten.

Vaak gestelde vragen

Mag je als huurder 1 maand huurwaarborg terugvragen als je 3 maanden borg hebt betaald bij huurcontracten van voor 18 mei 2007?

De wetgever heeft met ingang van 18/05/2007 een maximumbedrag van twee maanden huur voorzien voor een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Daarvóór was dit maximum drie maanden huur.
De wet heeft geen verplichting opgelegd om contracten die vóór 18/05/2007 werden afgesloten aan te passen. De huurwaarborgregeling voor een bedrag van drie maanden huur op een geblokkeerde rekening blijft dus geldig.

 

Welke regels bestaan er voor de huurwaarborg?

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Deze wordt niet opgelegd bij wet. Zij is dus niet verplichtend behalve indien de overeenkomst het voorziet.
De waarborg beschermt de verhuurder in geval de huurder gedeeltelijk of geheel in zijn plichten te kort schiet.
De wet van 25 april 2007 beschrijft drie vormen van huurwaarborg, naar keuze van de huurder:

  1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.  
    In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur. 
    Wanneer de verhuurder in bezit is van de waarborg en nalaat deze op een geblokkeerde rekening te plaatsen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd. 
    Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg verschuldigd.
  2. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg in schijven te betalen. In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de overeenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen door middel van maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. 
    De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.
  3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan drie maanden huur omvatten.

Een huurwaarborg voor een bedrag van 3 maanden huur die in één keer moet gestort worden op een geblokkeerde rekening is dus niet mogelijk. Maar een waarborg in een andere vorm – een gekend voorbeeld hiervan is de verzekeringsbon van Korfina – voor een bedrag van drie maanden huur, is wel binnen de krijtlijnen van de wet. In principe kan de huurder weliswaar bepalen op welke wijze hij de waarborg volstort, maar in de praktijk vormt de uitoefening van dit keuzerecht vaak een hinderpaal om een huurovereenkomst te kunnen afsluiten. 

Meer vragen

Contact

Bij kleine of grote gezondheidsproblemen is de huisarts vaak de eerste deskundige die u hierover aanspreekt. De wetswinkel vervult die rol bij juridische problemen.
Voor een snelle, accurate diagnose kunt u bij de Wetswinkel terecht. U krijgt er informatie, praktisch advies en indien...

verdedigt de belangen van vastgoedeigenaars

Openingsuren Secretariaat
alle werkdagen van 9 tot 15 uur, behalve op woensdag tot 12 uur

Juridische adviezen per telefoon
alle werkdagen van 9 tot 13 uur, behalve op woensdag tot 12 uur

Juridische adviezen ter...

Adres: 
Verenigde eigenaars
Violetstraat 43
1000 Brussel

Erkende belangenvereniging voor Vlaamse woningverhuurders.

Adres: 
De Eigenaarsbond
Otto Veniusstraat 28
2000 Antwerpen
Telefoonnummer: