Uitbouw van een aanbod bescheiden woningen door private ontwikkelaars

De Vlaamse Regering engageert zich om een bescheiden woonaanbod van 6.000 eenheden te realiseren in de periode 2012-2023. De doelgroep van deze bescheiden woningen zijn mensen die moeilijk een woning vinden op de private markt, maar te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning. Om deze doelstelling te realiseren, wordt een bescheiden last gekoppeld aan een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning voor projecten vanaf een bepaalde omvang.

Een woning is bescheiden als ze aan volgende voorwaarden voldoet:

  1. kavels met een oppervlakte van ten hoogte 500 m²
  2. eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³
  3. overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers.

Gemeenten kunnen door een gemeentelijke verordening Bescheiden Wonen of via een ruimtelijk uitvoeringsplan deze maximale oppervlakte- en volumenormen verder beperken.

Private projectontwikkelaars zijn onder de voorwaarden van artikel 4.2.5 DGPB verplicht om een last bescheiden woonaanbod uit te voeren. De bescheiden last wordt opgelegd bij volgende projecten: 

  1. verkavelingen bestemd voor woningbouw van tenminste tien loten krijgen altijd een bescheiden last opgelegd, verkavelingen tussen 5 en 10 loten krijgen een bescheiden last opgelegd vanaf een grondoppervlakte groter dan een halve hectare; verkavelingen van minder dan 5 loten zijn vrijgesteld van een bescheiden last.
  2. groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; 
  3. de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 
  4. verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1°, 2° of 3°, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

De last bescheiden wonen kan op drie manieren uitgevoerd worden. De eerste mogelijkheid is de uitvoering in natura, d.w.z. realisatie door de ontwikkelaar zelf (artikel 4.2.6 decreet grond- en pandenbeleid). Ten tweede kunnen de vereiste gronden verkocht worden aan een sociale woonorganisatie of een lokaal openbaar bestuur (artikel 4.2.7 decreet grond- en pandenbeleid). Tenslotte is er de mogelijkheid om de last af te kopen door een bijdrage te storten aan de gemeente in kwestie (bedragen vermeld in FAQ) (artikel 4.2.8 decreet grond- en pandenbeleid).

De uitvoering van de last bescheiden wonen kan - mits instemming van het vergunningverlenende bestuursorgaan  -  ook verlegd worden naar andere terreinen dan deze die gelegen zijn binnen het project (artikel 4.2.8/1 decreet grond- en pandenbeleid).

Voor gronden in eigendom van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen bedraagt deze last bescheiden wonen 40%, voor gronden in eigendom van overige natuurlijke personen of rechtspersonen bedraagt deze 20%.  In een ruimtelijk uitvoeringsplan dat woonuitbreidingsgebied omzet naar woongebied, moet een norm van 40% opgelegd worden (ook voor private gronden).

Vaak gestelde vragen

Wat valt onder de volumenormen voor bescheiden woningen (art. 1.2, 1°)? Zijn dit de bijgebouwen, garages of enkel het hoofdgebouw?

De definitie van bescheiden woonaanbod in art. 1.2 DGPB geeft voor eengezinswoningen een maximum bouwvolume weer van 550 m³. Voor de bepaling van wat dit volume omvat wordt verwezen naar de definiëring ‘bouwvolume’ in art. 4.1.1, 2° van de VCRO; “het bruto-bouwvolume van een constructie en haar fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, zoals een aangebouwde garage, veranda of berging, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld.” Een garage die aansluit op of opgenomen is in het gebouw van de woning wordt dus opgenomen in de bouwvolumeberekening; een vrijstaande garage of garage die onderdeel is van een (bij)gebouw zonder woonfunctie, wordt niet ingecalculeerd in de bouwvolumeberekening.

Mag de vergunningverlenende overheid na de realisatie van een bescheiden woning een vergunning voor een uitbreiding van die woning verstrekken?

Ja, het is mogelijk om een bescheiden woning uit te breiden, in zover deze uitbreiding past binnen de stedenbouwkundige voorschriften of de verkavelingsvoorschriften voor de betreffende locatie.

Hoe moet het bedrag van de bijdrage berekend worden in uitvoering van een “bescheiden last”?

“Het geïndexeerde forfaitair bedrag voor het grondaandeel bij de aankoop van een bestaande woning waaraan hoogstens beperkt investeringen moeten worden gedaan voor ze ter beschikking kan worden gesteld als sociale huurwoning (= def. “goede woning”) is opgenomen in artikel 34 van het Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013. Het oorspronkelijke forfaitaire bedrag was 25.000 euro. Dat forfaitaire bedrag dient jaarlijks op 1 januari aangepast te worden aan de evolutie van de verkoopprijs per m² van bouwgronden in het Vlaamse Gewest tijdens het voorgaande jaar, zoals die door de FOD Financiën wordt gepubliceerd, met als basis de gemiddelde verkoopprijs van 111 euro / m² in 2005. Het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende veelvoud van 100 euro.

  1. Voor 2010 geldt: 33.400 euro
  2. Voor 2011 geldt: 35.000 euro
  3. Voor 2012 geldt: 35.500 euro
  4. Voor 2013 geldt: 37.000 euro
  5. Voor 2014 geldt: 38.500 euro
  6. Voor 2015 geldt: 39.600 euro
  7. Voor 2016 geldt: 40.400 euro
  8. Voor 2017 geldt: 40.300 euro
  9. Voor 2018 geldt: 40.300 euro
  10. Voor 2019 geldt: 40.300 euro

 

Hoe moet de afrondingsregel voor een last inzake de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod te worden toegepast?

Als de toepasselijke normering één specifiek percentage oplegt (er is dus geen minimum of maximum), wordt zonder beperking afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijke getal.

Moet er nog steeds een last inzake het bescheiden woonaanbod opgelegd worden indien het bindend sociaal objectief in een gemeente is bereikt?

Ja. Enkel als in de gemeente waar het project gerealiseerd wordt een verordening Bescheiden Wonen van kracht is die de last reduceert tot nul, is er geen last bescheiden wonen van toepassing. Opgelet: voor projecten in het plangebied van een ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen eigen percentages bescheiden wonen gelden. Het behalen van het objectief of een verordening bescheiden wonen heffen die niet automatisch op. Voor meer details, zie art. 4.2.4.

Moet er bij een verkavelingswijziging een bescheiden last opgelegd worden?

Dit is enkel het geval onder twee voorwaarden die tegelijk vervuld moeten zijn:

  1. De verkavelingswijziging betekent een uitbreiding van het aantal loten of van de oppervlakte van de verkaveling.
  2. Het aantal loten of de oppervlakte van de verkaveling die niet verkocht zijn, valt na de verkavelingswijziging onder de criteria van art. 4.2.1 van het decreet.

Valt een verkaveling van 16 loten bestemd voor woningbouw die op het grondgebied van twee gemeenten ligt, onder de "bescheiden last"?

Als in geen van beide gemeenten er meer dan 0,5 ha grondoppervlakte gelegen is of minstens 10 woonentiteiten worden gerealiseerd, dient uitgemaakt of de beide projectonderdelen een gezamenlijke oppervlakte hebben van meer dan 0,5 ha. Als 1 projectdeel groter is dan 0,5 ha, zal hierop een last rusten. Op het andere deel, kleiner dan de 0,5 ha zal enkel een last rusten als het aansluit op andere door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden. Als voor een projectdeel vergunning wordt verleend wordt dit als “ontwikkeld” en niet langer als “te ontwikkelen” beschouwd. Een aansluitend projectdeel, kleiner dan 0,5 ha zal dan niet aan een sociale/bescheiden last onderworpen zijn. Dit op voorwaarde dat er geen bewezen veinzing of rechtsmisbruik is bij de indiening van de onderscheiden aanvragen.

Een woonparkgebied heeft verordenende bouwvoorschriften die de realisatie van een bescheiden woonaanbod onmogelijk maken. Hoe gaat men daarmee om?

Men moet als ontwikkelaar steeds een uitvoeringswijze kiezen de verenigbaar is met de stedenbouwkundige voorschriften die gelden in een bepaald gebied. In woonparkgebied betekent dit dat men de last bescheiden wonen alleen maar kan uitvoeren door ze af te kopen of door de last te verleggen volgens de regels van art. 4.2.8/1.

Moet de sociale woonorganisatie die of een lokaal bestuur dat een aankoopoptie licht naar aanleiding van een niet gerealiseerde last bescheiden wonen de gronden inzetten voor eenzelfde bescheiden woonaanbod dan wel sociaal woonaanbod?

Het decreet stelt in art. 4.2.7 dat de gronden verworven door het lichten van de koopoptie moeten worden ingezet ten bate van het gemeentelijk woonbeleid. Dit houdt voor de sociale woonorganisatie of het openbaar bestuur niet noodzakelijk de verplichting in de gronden te ontwikkelen voor een sociaal of bescheiden woonaanbod, al zal dit veelal aangewezen zijn.

Meer vragen

Contact

Adres: 
Wonen-Antwerpen, team lokale besturen
Lange Kievitstraat 111–113 bus 54
2018 Antwerpen
Telefoonnummer: 
Adres: 
Wonen Limburg, team lokale besturen
VAC
Koningin Astridlaan 50 bus 1
3500 Hasselt
Telefoonnummer: 

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Oost–Vlaanderen, team lokale besturen
Virginie Lovelinggebouw
Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92
9000 Gent

enkel voor lokale besturen

Adres: 
Wonen Vlaams–Brabant, team lokale besturen
Dirk Boutsgebouw
Diestsepoort 6 bus 92
3000 Leuven
Adres: 
Wonen West–Vlaanderen, team lokale besturen
VAC Jacob van Maerlantgebouw
Koning Albert I-laan 1/2 bus 93
8200 Brugge