Wat als de huurwoning niet in orde is?

Zowel de woninghuurwet als de Vlaamse Wooncode leggen minimale kwaliteitsnormen op voor woningen.

Op technisch vlak lijken deze normen op elkaar.

De huurwet houdt het bij een opsomming van technische voorwaarden waaraan de woning ten minste moet voldoen, terwijl de Vlaamse Wooncode meer en gedetailleerdere normen bevat.

Een belangrijk verschil is ook dat de federale normen van de Woninghuurwet enkel bij aanvang van de huur gelden terwijl de gewestelijke normen in de Vlaamse Wooncode op ieder ogenblik van toepassing zijn.

Wat als u als huurder gebreken vaststelt in de huurwoning?

Stap 1: maak een lijst van de gebreken in uw woning

Hieronder vindt u een overzicht van de vragen die u zich moet stellen om te bepalen of uw woning ernstige gebreken heeft. Als u op een vraag "ja" antwoordt, gaat het om een ernstig gebrek.

  • Buigt het dak door?
  • Ontbreken er dakpannen of liggen er dakpannen los?
  • Is de schouw onstabiel?
  • Zijn er scheuren in de muren?
  • Zakt de vloer door?
  • Is de elektrische installatie onveilig?
  • Is de gasinstallatie onveilig?
  • Is de stookolie-installatie onveilig?
  • Ontbreekt er verwarming in de living?
  • Is de boiler defect?
  • Ontbreekt de mogelijkheid de badkamer te verluchten?
  • Ontbreekt de mogelijkheid de vensters in de living, de keuken of de slaapkamers te openen?
  • Is er opstijgend grondvocht?
  • Regent het binnen?
  • Is er een gevaarlijke trap?
  • Ontbreekt er warm water in de badkamer?
  • Ontbreekt er een bruikbare douche of ligbad?
  • Ontbreekt een bruikbare WC met spoeling in de woning?
  • Zijn er ramen rot?
  • Ontbreekt de mogelijkheid om de hoofdkraan van de water- of gastoevoer af te sluiten?
  • Vreest u voor de brandveiligheid?
  • Ontbreekt de mogelijkheid om de elektriciteit af te sluiten?
  • Ontbreekt de mogelijkheid om uw woning slotvast af te sluiten?
  • Ontbreekt de mogelijkheid de woning voldoende te verluchten?
  • Staat er op meerdere plaatsen schimmel op de muren?
  • Zijn er loszittende delen aan de gevel die slecht zijn bevestigd?
  • Is er ongedierte (vlooien, ratten,...) dat u zelf niet kunt bestrijden?

Maak foto's van de ernstige gebreken die u hierboven aanduidde.

Maak daarnaast een lijst van de overige gebreken in uw woning. 

Stap 2:  ga na wie de werken om de gebreken weg te werken, moet betalen

Ga na of de nodige werken  om de gebreken weg te werken voor rekening en onder de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder vallen (zie veelgestelde vragen onderaan deze pagina) volgens de huurwetgeving en uw contract; bij betwisting is de vrederechter bevoegd.

Als u hulp nodig hebt bij het bepalen van wie verantwoordelijk is voor welke werken, neemt u best contact op met de huurdersbond die u helpt uw belangen te verdedigen.

Wat hebt u nodig als u hen contacteert? een kopie van uw huurcontract

Stap 3: verwittig de verhuurder van de gebreken in de woning 

Verwittig in elk geval schriftelijk uw verhuurder (per e-mail of aangetekend schrijven) als uw woning gebreken heeft. U kunt deze brief gebruiken: Bestand modelbrief om klachten te signaleren aan de verhuurder

Geef de lijst door van de ernstige gebreken en de niet ernstige gebreken en wie voor elk gebrek volgens u verantwoordelijk is.

Als u zelf moet instaan voor de herstellingen vraagt u de toestemming de nodige werken uit te voeren.
Als de verhuurder verantwoordelijk is voor de herstellingen vraagt u de herstellingen te laten uitvoeren.

Stap 4: onderneem stappen als de verhuurder niets doet aan de gebreken die u hebt gemeld en waarvoor hij verantwoordelijk is

Als u de verhuurder van de gebreken in uw woning op de hoogte hebt gebracht en hij die niet oplost, doet u best het volgende:

  1. U hebt een ernstig gebrek vastgesteld tijdens het oplijsten van de gebreken in stap 1?

    Vraag dan aan de burgemeester om de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. U doet dat met een aangetekende brief. Als u liever naar het loket gaat, vraag dan een ontvangstbewijs over uw verzoek om de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring te starten.   
     
  2. Kunt u de woning niet voldoende verluchten?
    Staat er op meerdere plaatsen schimmel op de muren?

    Meld dat dan ook best aan het gemeentebestuur, de gemeentelijke huisvestingsambtenaren of aan uw huisarts of andere gezondheidswerker. Zij kunnen als tussenpersoon dan eventueel een advies vragen bij de Logo*’s omtrent risico’s voor de gezondheid in het binnenmilieu. Zie voor meer informatie over deze adviesverlening op de website van het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid.
     
  3. Is de schouw onstabiel?
    Zijn er loszittende delen aan uw gevel die slecht bevestigd zijn?
    Liggen er dakpannen los?

    Dan neemt u best contact op met uw wijkagent.
     
  4. Is er ongedierte (ratten, vlooien) in uw woning, dat u niet zelf kunt bestrijden

    Neem dan contact met de gezondheidsdienst van uw gemeente of met de wijkagent.

Stap 5: onderneem actie als uw gemeente geen onderzoek laat uitvoeren, geen beslissing neemt of u het niet eens bent met de vaststellingen of zijn beslissing

Als de gemeente een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft opgestart en een woningonderzoek laat uitvoeren, kan het enkele maanden duren voor er een uitspraak volgt.

Als de gemeente geen onderzoek laat uitvoeren, geen beslissing neemt binnen de drie maanden na uw verzoek of u bent het niet eens met zijn beslissing, dan kunt u bij de minister van Wonen in beroep gaan tegen het 'stilzitten' van de burgemeester of tegen zijn beslissing (adres beroepsinstantie: Koning Albert II-laan 19 bus 40 te 1210 Brussel).

  • Tegen een uitspraak van de burgemeester (bijvoorbeeld de vaststelling dat de woning in orde is en dus niet in aanmerking komt voor een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring) kan u in beroep gaan binnen de maand na de kennisgeving ervan.
  • Tegen het feit dat de gemeente stilzit kan u beroep instellen tot 12 maanden na het verstrijken van de beslissingstermijn van 3 maanden (te rekenen vanaf de datum van uw verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring te starten). 

Vaak gestelde vragen

Welke herstellingen moeten door de huurder en welke door de verhuurder worden betaald?

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder valt. De wet gaat niet in detail als het over de herstelverplichtingen van de huurder gaat, maar geeft enkele (soms verouderde) voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen: 

  • haarden en schoorstenen
  • glasbreuk
  • tegels 
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels 
  • deuren en vensterramen. 

Daarnaast moet de huurder in het algemeen instaan voor “kleine herstellingen tot onderhoud”. Ook hiervan geeft de wet geen details maar op het internet kan u indicatieve lijsten terugvinden, met een meer gedetailleerde opsomming van welke herstellings- en onderhoudswerken voor rekening van de verhuurder of de huurder zijn. Deze zijn niet altijd volledig, maar samengesteld op basis van de courante gebruiken bij verhuring van een goed bestemd als hoofdverblijfplaats. Een voorbeeld van zulke lijst 

Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder in normale slijtage en overmacht. De huurder moet nooit instaan voor het herstel van zaken die door normale slijtage of overmacht teniet zijn gegaan. 

Betreffende gasgeisers en andere verbrandingstoestellen zijn er reglementaire bepalingen die van kracht zijn. Over deze technische regel zelf kunnen wij u geen inlichtingen geven. Belangrijk is dat de naleving ervan de wetgever een systeem heeft voorzien om de naleving ervan te verzekeren. De gebruiker (in dit geval de huurder) moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een vakman. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Indien de vakman vaststelt dat de installatie niet meer voldoet dan geeft hij hiervan een attest af. De huurder kan dan aan de hand van dit attest de verhuurder verwittigen dat eventueel aanpassingswerken noodzakelijk zijn. Uiteraard weerhoudt niets een huurder of verhuurder om in geval van twijfel eerder het advies van een vakman te vragen. 

.

 

Aan welke voorwaarden moet de huurwoning voldoen?

Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale veiligheid-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode.
De woning moet stabiel en toegankelijk zijn. Verder moet ze beschikken over voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. Tenslotte moet de woning brandveilig zijn.
Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van een technisch verslag na of de woning al dan niet voldoet aan de elementaire vereisten. Een gebrek wordt gequoteerd met strafpunten op basis van de aard en de ernst van het probleem. Als een woning vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Een ongeschikte woning mag niet meer (verder) verhuurd worden, ongeacht de oorsprong van de gebreken.

Wat als de huurwoning niet voldoet aan de regelgeving?

Als tijdens een onderzoek van uw woning gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen beëindigd worden. Het (verder) verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete tot zelfs een gevangenisstraf.

Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen worden opgenomen op een Vlaamse inventaris. Als u uw woning niet meteen terug in orde brengt en de woning na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen. Tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of schorsing heeft toegekend.

Daarnaast rust er een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs.

Tenslotte kan, onder bepaalde voorwaarden, de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie van rechtswege een sociaal beheerrecht krijgen over de woningen die opgenomen zijn in de inventarislijst van ongeschikte en/ of onbewoonbare woningen.

Meer informatie over het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Meer vragen

Contact

Bij kleine of grote gezondheidsproblemen is de huisarts vaak de eerste deskundige die u hierover aanspreekt. De wetswinkel vervult die rol bij juridische problemen.
Voor een snelle, accurate diagnose kunt u bij de Wetswinkel terecht. U krijgt er informatie, praktisch advies en indien...

Adres: 
Wonen Antwerpen, Meldpunt Woningkwaliteit
Lange Kievitstraat 111–113 bus 54
2018 Antwerpen
Adres: 
Wonen Limburg, Meldpunt Woningkwaliteit
VAC
Koningin Astridlaan 50 bus 1
3500 Hasselt
Adres: 
Wonen Oost-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit
Virginie Lovelinggebouw
Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92
9000 Gent
Adres: 
Wonen Vlaams-Brabant, Meldpunt Woningkwaliteit
Dirk Boutsgebouw
Diestsepoort 6 bus 92
3000 Leuven
Adres: 
Wonen West-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit
VAC Jacob van Maerlantgebouw
Koning Albert I-laan 1/2 bus 93
8200 Brugge